今日测评楼盘：榕发悦乐郡
01 PART 基本信息
榕发悦乐郡，即塔头七期出让地块二项目，2020年10月28日，榕圣建筑发展（福州建发）以9.24亿成功竞得福州宗地2020-48号地块，楼面价约为15248.71元/㎡。该项目出让面积为39.137亩，容积率2.38。
根据土拍约定，该楼盘需有如下配建：配建的2000平居家养老服务中心由指定单位按6929元/平回购；鼓励A地块结合地铁建设，利用地下空间建设商业；要求实施装配式建造。
02 PART 区位分析
项目位于晋安区长乐北路和塔头路交叉路口东南角， 塔头七期出让地块二 ，属于福州市中心的二环内区，地理优势较明显。往北走长乐北路可到金鸡山公园，往南走可达世欧王庄商圈，东面顺塔头路可到东二环泰禾广场，西面可到鼓楼东大路和省立医院
（来自网络图）
交通出行十分便利，项目出门有“三角池+公交站”，经过的线路7多条，无论是去市中心还是东区其他片区，均可到达。
在地铁方面，出门可步行到4号线塔头站，到东街口仅2站。
项目分成A和B地块，A区北侧临塔头路主干道，西侧临长乐北路，日后噪音和人流影响较大，B区则临长乐北路，总体看区位很好，A区和B区隔着一个电信大楼。
未来规划，除了目前在建4号线，还有传闻中3号线，但是最快要2022年才能有具体成文规划，算是一个潜在利好。
03 PART 周边配套
作为市中心二环内的楼盘，该项目配套较好：
商业配套，有塔头生鲜集市、东二环商业综合体等商圈，以及东街口商圈生活便捷。
医疗配套，有东街口的福建省立医院，门口多条公交线路和地铁可达。
文化和教育配套一般，周边有晋安区第一中心小学、福州市岳峰中心小学、福州市晋安第五中心小学、福州第十中学等。
其他配套，毗邻金鸡山公园，还有温泉公园、牛岗山公园等场所，可满足日常休闲锻炼需求。
04 PART 产品信息
榕发悦乐郡分成两个地块，其中A地块设计3栋24层高层住宅（A1#、A2#和A3#），共184套，和1栋写字楼（A6#），以及1座养老中心，B地块则有2栋15层的小高层住宅，共83套（B1#和B2#）。从交通便利来看，A地块更佳，但是噪音也更大。
项目分南北两区，主推产品：110，131，152，167㎡。
131㎡
点评：横厅设计，动静分离，明卫才用二次分离设计，U型厨房空间利用高，是目前主流户型，但是过道比较多。
152㎡
点评：整体设计风格与131㎡户型类似，也是这种动静分离，三开间朝南设计。
167㎡
点评：167㎡采用变相得“飞机”户型，餐厅客厅在中间（对流通透），两边都有房间（东边可做老人房），兼顾三代同堂需要，可惜的是没有做到一梯一户，属于两梯两户。
今天有朋友咨询这个163㎡户型，想了解这个163㎡户型，到底分布在A区还是B区哪一栋楼，我们研究了半天，目前是推测是A3楼，有没网友可解答一下这个疑问，或者具体户型的楼栋分布。
根据9月7日榕发中标公告，该项目为融侨物业。
报价情况为：
福州建发对这个项目还是很重视，从祥浦苑的伯恩物业到悦乐郡的融侨，市国企对物业标准也在提高。
05 PART 价格分析
该项目周边兴建一大批新楼盘，都是混合型或者分栋式安置型商品房，备案价在3-3.2万左右，参考这些价格，结合目前限价情况及建发一系列楼盘备案价格，我们预测该项目的备案价也在3.1-3.3万之间。如果是这个价格，对于买房人来说是一个好消息。
至于周边的二手房挂牌价格，最高的是世欧澜山挂牌为4万左右，其他老旧二手房价格差异较大。
06 PART 总结
优势：
地处二环内，交通出行十分完善，有公共交通和地铁出行，周边配套也十分完善。
劣势：
社区分为两个区，不成形，总体较小，对应一系列配套少。离塔头路较近，有相当大的噪音干扰。
适宜人群
这个项目适合刚改和再改客群，项目整体定位更改善，比榕发观湖郡更纯粹（观湖有89㎡，且户型量不少），因为最小户型110㎡，总价已经过330万，迈入改善门槛。
由于项目位于四号线地铁口，对于拥有东街口片区学区房客群来说，这是一个改善机会，可以作为陪读房使用，而且周期至少有6年以上。从周边安商房去化程度看，都比较好，悦乐郡作为纯商房，加上地铁房加成，只要在合理价格内，还是有竞争力。