南山卖的最惨的新房，位于留仙洞总部基地的玖裕茗院，首付80万起，312套，108批认筹，据说开盘当天仅卖掉19套。
这里是深圳未来最值得期待创造高净值人群的片区之一，这不需要过多的解释，懂的都懂，不懂的他也不需要懂。
去年我写过如果完全限购，这里是深圳最值得期待的打新楼盘，可能成为低成本上车南山的最佳楼盘之一。开盘前我各方面咨询了这个楼盘的情况，在我的星球会员里面做了详细的分析解读，会员看完我的分析自己做了决定。
这是近年来没有先例的楼盘，R3的用地，用途是宿舍。对个人限购，那我们都知道深圳对个人限购的只有住宅。但是这个盘公司又可以买，深圳的住宅公司是不可以购买的。
这是一个不能自洽的产品，原则上单纯的宿舍只能以公司名义购买，宿舍定位就是公司的配套。
购房者最担心的是买过来能不能上小区门口的学校，如果不能上小区门口的学校，就会被分流到其他学校去，这是影响楼盘价值的关键。
南山目前还没有关于个人购买宿舍入学积分的明确说明，只有一个租公司宿舍的积分为7-9分。如果是这样的积分，门口的学校和小区业主没什么关系，深中创新学校去年秋季小一入学积分就已经达到79分，离片区普遍的入学最高分只差一分。
目前深中创新学区内全部都是小产权、宿舍和公寓为主的楼盘。还没有一个纯住宅小区，生源也主要以中兴和万科云城公寓业主子女为主，最高积分只能到80分左右，南山入学的最高积分是100分。
如果玖裕茗院到时候按目前住宅的积分入学，最高40分，可以轻松上门口的学校。值得关注的是玖裕茗院旁边还有一个大盘丹华公馆，网传有3000多套，和玖裕茗院一样的性质，加上玖裕茗院有900多套，一共4000多套，玖裕茗院按什么计算，丹华公馆肯定也是一样的。
目前深中创新学校小一每年招生约270人，按住宅计算积分两个盘入伙以后门口的学校会被两个楼盘包下来，片区其他生源会全部被分流。
这势必会引起新的矛盾，目前片区仅中兴宿舍就有约5000套以上，还有大疆，TCL等等员工子女的上学需求。
有人说位于赤湾的山海津（龙瑞佳园）也是一样的宿舍性质，现在是按住宅积分计算入学积分的。我查看了山海津的资料，和玖裕茗院还是有区别的，玖裕茗院的用途是宿舍，山海津的用途是单身宿舍。
虽然只有两个字的区别，还是非常值得关注的。这两个字在深圳的公寓上面就出现过，结果千差万别。用途为公寓和商务公寓的一般就是不限购的公寓，用途为单身公寓的，大部分都是限购的纯住宅。
玖裕茗院是没有先例的楼盘，没有任何一个部门敢给承诺可以按住宅积分入学，我开盘前就已经做了分析，有赌的成分。
赌对了单车变摩托，赌错了就是旁边7万多的万科云城公寓。
分析完了，最终的决定只能交给购房者自己，我相信这是最专业的分析之一了。最终出结果的时候，你们不要因为我的分析影响你们买或者不买来怪我，成年人最终都是要为自己的决定负责任的。