一、事件回放
2022年新年第一天，是中国房地产巨震的一天，也是历史中转折性事件。
一张关于恒大海花岛的行政处罚速度传播：要求海南海花岛2岛的39栋楼被责令在10天内拆除！
图片来自百度
二、关于海花岛
说起海花岛，这个热度几年前就已经掀起。项目的审批是在2013年，海花岛实际是一座人工岛，当时正值恒大如日中天之际，斥资1600亿兴建海花岛。该岛人工填海而来，共计填海1.2万亩，海岛总面积783公顷，被划分成了36个子项目，每个项目面积27公顷左右，规模如此庞大。
本次拆掉的434941.46平方米住宅，按照海花岛2号岛现在的资料显示，一套房的平均面积约为70平方米。也就是说，本次拆除将会涉及约6000户业主
三、海花岛耗了多少资金？
恒大投资1600亿，从2013年开始动工起，项目进展并不顺利。项目存在未批先建等违法行为，对当地的生态产生了负面影响。为此，儋州市政府下了紧急通知，勒令恒大“暂停建设、暂停营业”。
为了尽快复工，恒大开始对珊瑚礁资源进行补偿性修复，后来项目才得以重新复工。为此，海南省还对项目一些未批先建等行为进行了查处和罚款，罚款总额在2.15亿元左右。
投资款1600亿左右、罚款2.15亿，再加上停工期间造成的各项损失以及用于修复海洋生态的资金，恒大在此项目上耗费巨大，这座号称世界上最大人工岛的海花岛确实对恒大有所拖累。
四、海花岛是否引起恒大债务问题的根源？
海花岛是过去几年恒大重点推出的项目之一，是海南当时重点推进的重点工程之一。前期恒大投了很大的资金建立这个项目，项目被叫停并被多次罚款，对恒大的现金流产生一定的影响。
事实上，恒大出现告急的债务危机，个人认为在于摊子铺得太大了。前几年开始，恒大开始尝试做转型项目，把业务扩展到很多的领域，比如金融、粮油、矿泉水、体育、娱乐、影视、光伏等项目，并且每个项目投入资金也不少，每进一个项目都不是闹着玩，不惜投入资金开发新项目。有些项目甚至出现严重亏损，只有通过房地产收益进行补血。
这种通过地产来反哺其他行业的做法，前几年在整体房地产快速上升的阶段，在融资环境比较宽松的阶段，即便现金流不够，他们仍然通过可以发债或者引入战略投资等方式来解决现金流的问题，还是能让恒大安然无恙。
但这种盲目扩张的背后及时已经导致恒大负债率比较高，从2016年开始，实际上恒大的债务已经开始出现警戒了。
还要一个原因——政策问题，在2020年的时候，央行、住建等部门对房地产企业提出了“三条红线”的要求，即“剔除预收款后的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比小于1.0倍”，如果碰触到三条红线，房企就要想方设法的降低负债，以达到要求。如此一来，没有银行愿意借钱给高负债的房企，房企反而还需要各种方式筹资还债，以降低负债率。
今天恒大的债务压力并不是一朝一夕才积累起来的，实际上早在前几年就积累起来了，海花岛是否成为压死骆驼的最后一根稻草？恒大还有多少张牌能打？能否自救？我们拭目以待。
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