这几年，杭州新建的商场如雨后春笋，几乎每年都有二三十家开业。
与此同时，不断更新迭代的新商场，正在抢占逐渐饱和的市场。
一些老牌商场正在“被替代”，甚至还有一些商场刚开业就显得力不从心。
最近，位于杭州城西核心地段，又一商场被爆“濒临倒闭”！它就 五洲国际广场 。
五洲国际广场开业于2015年1月，位于城西两条交通大动脉， 古墩路和余杭塘路交叉口 ，又紧邻地铁2/5号线换乘站 三坝站 ，地段绝佳。
商场毗邻浙大紫金港校区，周边拥有耀江文鼎苑、圣苑、政苑、冠苑、紫金文苑等众多住宅小区，居住人口和消费群体数量庞大。
虽说五洲国际广场的商场品牌不算很响亮，但作为一个区域型的商场，这样的地理位置绝对不算差。
那为何仅仅开业8年多，商场就开不下去了呢？
我赶往了现场一探究竟，分析得出了五洲国际广场的4个痛点。
去五洲国际广场的当天，最高气温达38℃，我下午4点左右乘坐地铁到三坝站。
刚出地铁就感受到了商场的第一个“痛点”—— 距离地铁站太远了！
▲ 地铁三坝站F口出来，望不到商场
虽说坐拥双地铁换乘站，但400多米的步行距离对一个商场来说还是太远了一些，特别是在如此炎热的高温暴晒下，每多走一步都是煎熬！
杭州如今开业的商场中，与地铁无缝对接，地铁站直通商场的不在少数，五洲国际广场这样的商场显然不占优势。
顶着烈日好不容易走到商场，走进大门马上就感受到了它的第二个“痛点”—— 热！没有空调！
倒不是因为商场节约开支，而是五洲国际广场是一个 非封闭式商场 ，空调没法开。
大家在杭州生活久了一定深有体会，夏天高温暴晒，冬天寒风阵阵，而且夏天和冬天的时间特别长，一年之中还有近三分之一的天气有降水。
这样的气候环境下，大多数半开放式商场在杭州混得都不怎么样。
其实五洲国际广场运营方应该也在努力改进，记得当年开业之初商场的是没有顶的，现在已经撞上了顶棚，至少避免了雨水。
▲ 五洲国际广场开业初(左)与现在(右)顶棚对比
商场一楼，除了零星几家餐饮店还在开业，大多数店铺都处于关闭状态。
虽然才开业了8年多，但可能是因为维护不善，总感觉整体有点破旧，甚至地面还有点脏。
到了二楼，场面更加“凄凉”，开业的门面更少，走到商场尽头才看到有家桌球馆开着，里面还算有些人气。
要不是还有两个机器人还在努力摆着笑脸营业，我真的以为这个商场已经停业了……
商场负一楼的世纪联华超市应该是最具人气的地方，但可能是因为工作日下午的原因，也没看到太多顾客。
五洲国际广场的外围还有一圈沿街商铺，状态也差不多，许多原先店铺的招牌都老化了也没新店入驻。
与地铁距离过远、半开放商场体验不佳，这是五洲国际广场开不下去的主要原因吗？
我认为不全是，至少我们在杭州就能找出几个可以“反驳”的商场。
要说距离地铁远，五洲国际广场周边就有一个同等地铁距离的 城西银泰城 ，后者与三坝站和萍水街站都有几百米距离，但至今仍是杭州生意最好的商场之一。
要说半开放式商业在杭州水土不服，看良渚今年开业的 玉鸟集 属于全开放式，人气一直居高不下。
那么，导致五洲国际广场濒临倒闭的原因还有什么？
我分析的第三个痛点—— 商场竞争激烈，客源被稀释。
区域内，五洲国际广场正对面， 古墩路印象城 早在2010年就开业。更大体量的 城西银泰城 也在2013年开业。
所以，其实商场自开业后，生意就一直不如前两家火爆。
早些年，浙大紫金港校区几万师生也是五洲国际广场的主要客流来源之一，但随着距离紫金港校区生活区更近的 浙港国际 、 宝港生活广场 等商街越开越大，学生出来吃饭也都就近选择。
▲ 浙港国际(左)与宝港生活广场(右)
其实商场的竞争，还远不止附近的其他商场，距离5公里甚至8公里外也有潜在的竞争对手。
五洲国际广场一带，地处古墩路、余杭塘路、文一西路等几条主干道交汇处，这几条路也是三墩、良渚、蒋村、未来科技城方向的进城道路。
早些年，杭州的商业综合体还没有遍地开花，上述几个区域也没有太多的商场，因此申花紫金港这样处于进城咽喉的地带，可以吸纳大量的客流。
但随后几年，古墩路一路往北，龙湖紫荆天街、金地广场、西田城、永旺梦乐城相继开业；
余杭塘路和文一西路一路往西，也迎来了西溪银泰城、龙湖西溪天街、亲橙里、万达广场等一众商场。
进城方向的客流一直在被稀释，而且不乏大型品牌综合体。
处于同样境地的，还有不远处的 西城广场 。
要说客流被稀释，好像也不完全说得过去。
商场濒临倒闭还有第四个重要原因—— 运营不佳 ！
与五洲国际广场面对面的古墩路印象城，商场客流量显然要大得多！
同一天下午走进印象城，可以明显感受到冷气开得十足，人气自然要火热许多。
与现在越开越大的综合体相比，虽然印象城的面积有限，也没有流行的大中庭，但在运营上还是很下功夫的。
走进一楼大厅，右手边第一家店是 盒马生鲜奥莱 ，虽然门店不大，但生意非常不错。对周边小区的居民来说，这样一家折扣生鲜店确实很实用。
一楼走到底还有一家人气餐饮品牌—— 海底捞 ，记得很久以前这里是外婆家旗下的第二乐章。
虽然第二乐章没了，但二楼的 外婆家 依然坚挺，还有一直生意不错的 KFC ，以及 沃尔玛 超市。
极具人气的品牌商家是商场的流量密码，可以看得出，印象城在招商方面还是很努力的。
与多年前相比，古墩路印象城还有一个巨大的变化，在屋顶开出了一个 6036㎡的天空球场 。
两个小型足球场，还有几个加了顶棚的篮球场，成了周边区域非常不错的体育场馆配套。
体育场馆除了自身盈利外，更重要的是给商场增加了人气，带动餐饮等其他商家。
相比之下，五洲国际广场在运营上似乎并没有下太大的功夫。
对于任何一个商场来说，地铁太远、硬件设施缺陷、竞争压力过大，这些可能都是非常不利的因素，但 真正决定一个商场能否生存下来的，还是运营商的能力！