我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐你好，我爸56岁是荆州户口，刚刚9月15日在汉南恒大时代新城买了116平米房，准备做全款两年分期，不是跟银行签合同，是跟开发商签合同，然后申请提前还款，这样折扣最低，算下来也就8.8折吧，总价折扣后不超过100万，现在我就是犹豫是让他提前还款，还是不让(据说提前还款政策11月份就出来了)我公婆也在汉南，我自己住汉阳绿地，我看了环境，父母自己住也可以。父母的意见是可以自己住，也可以做投资用，进你的星球迟了，不然我不会买汉南，现在该怎么办呢，好后悔。

回答：从投资角度看，有2个致命点

1.选筹错误，汉南是武汉远城区排名最靠后的，自住可入，投资回避。恒大时代属于全网分销的项目，一般中介首推的项目都是不买的，中介推广佣金高，性价比不高。如果有房票更建议买主城区。现在买入会站岗几年。

2.没有用杠杆，全款买1套和*款贷**买2套的收益是不一样的。之前反复提到过买房一定要用上杠杆。 买房所有的事情，都建立在选筹上。*款贷**贷多贷少是利润倍数问题，但是选筹有正分和负分的区别，选筹错，步步错。

补救方案: *弹子**100，从投资角度建议退掉恒大时代，重新投到主城区。开发老人票，入手2套，一套自住，一套投资。恒大有无理由退房。 千万别提前还款。

提问：房姐，怎么看到武汉链家上面大部分小区二手的成交价已经逐步上升了，比年初贵，这是二手房今年还会涨的趋势么？

回答：从多军反馈来看笋盘消失的速度越来越快，目前是买房人数最多的时候，一直会持续到6月，6月之后会那么淡下来。稳中有小涨

提问：你好，房姐！现在有一套盘龙城的房子，现金200万。想把盘龙城的卖的在汉正街或者汉阳这边买套自住，然后另外在买套投资，请问该怎么规划？谢谢。

回答：1.换房思路正确，从远城区向主城区迁移。

2.现金200万建议买2套，一套自住，一套投资。自住主要看自己的喜好，汉正街和汉阳都可以，主要看哪个离你的生活半径比较近。汉正街目前新盘和二手次新都保持在2.5万以上的单价，汉阳价格会略低一些，居住条件也不错。

3.另外入一套投资就选择限价新盘，价格倒挂的。目前优先考虑后湖，东西湖，四新，白沙洲和花山的限价盘。

追问：追问房姐，法拍房究竟怎么样，能买吗

回答：对新手来说，不要参与法拍，里面有很多坑。如果有一定买房经验的，可以试着参与，但前提一定要做尽职调查。有一定的捡漏机会，但一般来讲好房子的成交价绝对不会是底价。有些房子不能*款贷**，后期交易税费很高，最难的是交易后的清场工作。

提问：房姐，如果买商铺或者公寓，贷了款，请问以后买住宅还能享受首套房*款贷**优惠吗？

回答：可以

提问：买房赚钱主要靠两点，涨幅和杠杆。在不买CEO房的情况下，各种类型的二手房涨幅其实差异都不大。但是杠杆所导致的影响却非常大，三成首付和一成首付所带来的收益却是天壤之别所以在不买CEO房的情况下，杠杆比涨幅更重要。而一般正儿八经的次新房很难做到低首付，反而是很多老破大却比较容易做到一成首付甚至零首付。即使老破大的涨幅略输给次新，即使老破大的流通性比次新差一些，但是杠杆的威力实在太大了，一成首付买入的老破大收益率依然秒杀三成首付的次新。通过以上分析，最好的投资策略是低首付买入单价低的老破大。您认为我的分析对吗？如果不对，请您指导一下，并阐述一下原因，谢谢您

回答：给你个基本公式：收益率=涨幅*杠杆率*周转率在涨幅一定的情况下，杠杆率和周转率都非常重要；而重庆本身限售2年，因此周转率这一因素相对固定。剩下的就是你说的涨幅和杠杆率了。先上结论：你的理论模型在大涨前夜的时间窗口期内部分成立，在大多数时间对大多数人不成立。比如2016年的大涨前夜，珠江*阳城太**都可以做到5倍以上杠杆，只需十几万的首付。2017年暴涨，低首付操作手法收益率爆表。但即使这样，也有限制性因素：贷票资源和心力资源。你不可能贷票无穷随你买，更可能的情况是只有几个贷票如何操作获得【绝对值】更多，而不是【相对值】。而在大多数时候，老破大的涨幅是小于次新的，流动性也更差。更重要的是不少低首付的房子都有这样或那样的硬伤（地下室、顶复、特大面积等），这些硬伤在我们看来是需要严重打折的，而很多一刀流忽视了这样的硬伤成为接盘侠的比比皆是。另外，房子作为一项资产，还有三个要素：收益性、风险性和流动性。老破大：收益性一般、风险性低、流动性差；次新：收益性较好、风险较低、流动性较好。而我们投资的时候要兼顾投资三要素和杠杆率。

提问：武汉房姐您好！付费进入，新人首问，烦请回复，万分感谢！想在武汉入手一套房子，有以下几点要请教您：1.这套房子是今年年前买？还是等明年或后年买？据说军运会后涨价？2.买武汉哪个区域？因不确定孩子读研后是否会在武汉就业安家。我有朋友在武汉看房，推荐给我几个烦请您帮我分析一下:A南湖金地格林小区步梯楼(共六层)，有二楼和四楼旧房2005年盖的，86平米195万(不含税中介费等)B光谷东楼盘可以买吗？看您的推荐有中建中粮，刚需能否买到？这个区域除了新房，旧房可以考虑吗？什么价位？能推荐几个吗？C庙山汤逊湖的楼盘可以考虑吗？同事买了雅居乐看环境不错，好像没地铁规划？

回答：你好，目前武汉处于横盘期，新盘微涨，买房策略是逢笋入。能抢到性价比高的新盘和二手房，有确定收益的情况下才考虑入手。南湖区域是机场地块改建，规划比较早，目前各方面都比较成熟，完成了武昌睡城生活区的功能定位，也基本上没有大的新的地块了，政府没有操盘的动力，好的资源流向就看运气了。但整体居住环境都不错，也很成熟，所以拉动力不足，但会比较稳。自住可以关注大华和金地，属于南湖的明星产品。尽量淘10年内的次新电梯盘。光谷东还可以关注联投光谷瑞园。中粮被内定了很多，很难抢，可以试试运气。庙山地理位置尴尬，光谷不疼江夏不爱，两边都不亲。一般都是跟着市场喝汤，本地土著和一小部分的光谷外溢需求，但交通基本上就靠9字头公交车，想去光谷一座汤逊湖大桥堵的你怀疑人生。教育和商业基本上一片空白。庙山本来就不建议非土著切入了，除非自己住，投资不建议买了。

提问：聪明美丽万能的房姐姐！我老公和儿子恐高，40多层的楼盘我们选择28层以下的，再高了老公儿子不能接受，但是哪几个低层不好？后期价值低于市场价呢？我们想买保利时代和中建大公馆，希望有更多楼层选择能买到又不影响后期增值。在星球看到你说二手房1楼低于市场价。请房姐姐赐教！

回答：5楼以下都是特殊楼层

提问：女朋友(还未结婚)有一套泓悦府45平小户型，不知道能卖多少钱？手上还有40多万，想以女朋友sfsd资格买琨瑜府，同时自己二套资格去买花山郡105平的三房，这样操作投资合理吗？不知道两个小区什么时候能交房，担心这两套还贷压力大，自己首套是当代国际城纯公积金*款贷**不需要自己掏钱

回答：操作合理。花山郡就是现房可以出租，瑜琨府需要等几年才交房。不要用工资还月供，用你的*款贷**来还。

提问：房姐，去年一直有李嘉诚退楼市新闻民众觉得房产不行了泡沫要来了您怎么看呢？

回答：自从2010年起，李嘉诚就逐步把自己的资产从香港转移到了英国，从此就安全上岸了。当时各种声音都称赞李嘉诚眼光独到，雷厉风行。但他的选择跟你我有什么关系呢？据我所知，很多人模仿他的资产转移，卖掉了自己的房子，活生生的错过了这轮房产暴涨周期。

提问：房姐姐，不知道您为什么没回复我的留言，现在急需您的解答！帮帮忙！拜托啦！我31岁，未婚，九州通大厦（麦迪森广场）公寓一套，已还清，一套小商铺还在*款贷**中，总价34万，剩6年，现在手头现金100万，想在汉阳买套自住房，但是我工资不高，怕月供压力很大，现在我该怎么操作更好！一定要回复我咋，不然我今晚又睡不着啦！！急急急

回答：如果首套资格还在，可以买一套刚需房自住，单价1万多，首付50以内能搞定。如果感觉月供压力大，公寓和商铺都可以出租缓解月供哈。但是公寓的涨幅较小，后期交易税费高，如果准备入第二套，可以考虑出掉。

提问：华侨城置业通知说，四期下周马上开T13栋，报的27000的均价。去年10月已经入手过T12一套，那次均价差不多24500，现在家人已经有首套名额，持币观望中，听说价格降了有些想入手，个人分析如下:优点:1.虽涨，但涨的不多，原本的备案价29000没通过，政府限制下还有倒挂空间；2.同上套一起交房，这样少付了近10个月的*款贷**，抵消了部分涨价。缺点:1.同小区买入两套，风险较高，配置不合理(手上已经清空，没有别的房子)。2.市场转冷，不如多买入几套二手房，入手后出租，收益大于华侨城这样的豪宅新盘。这样考虑全面吗？对我来说还值得入手一套吗？

回答：高端项目的附加值表现在溢价上，是相对于普通项目更多的。在楼龄相对短(楼龄长有很多涉及到产品和需求淘汰的问题，不在这个话题内先不说）的时期的表现一般是顺市起风，到逆市就会现原形，比如配套学校物业不好等等各种问题都会导致高房价不稳定。但华侨城算属于相对综合实力比较不错和均衡的项目，也有稀缺资源加持，所以价格合适，投资也可以入。无论从资产配置角度还是流动性来考虑，如果有房票，拆成单价和总价更刚需的2-3套更稳。

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很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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