赶八方超钰龙，附中梅溪湖崛起还是吹气
原创 达道晓歪 达道晓歪 2023-06-20 19:28 发表于湖南
附中梅溪湖最近两三年的中考成绩很突出，附中梅溪湖配套入学的楼盘价格也一路飙涨，万科里梅溪郡5月份成交的一套住宅单价达到 28172元，其于成交价格2.2-2.3之间，对比钰龙天下2.1-2.4的成交单价，八方小区最近最低成交价格2.8-2.9的单价，这是要超过钰龙，追赶八方的节奏啊。房价的飙涨，肯定离不开最近几年附中梅溪湖的中考成绩突出，附中梅溪湖的配套入学房值得买吗？
最近几年在各种政策和媒体的引导下，越来越多的人看重中考录取成绩，并以此来当作极大的权重来衡量一个楼盘的教育配套优劣程度，像南雅-雅致名园和双语-钰龙天下这种房价，完全就是凭借一个初中之力，将房价推高到周边两倍上下。附中梅溪湖的成绩是个什么水平呢？
看看最近的成绩。
2021年，中考指标生录取末名成绩：双语589，附中梅溪湖585，麓山584，长郡梅溪湖581，博才天顶580，一中岳麓580，周南梅溪湖575。有外国语或其它公开择优招生的不算进来，附中梅溪湖排公立初中第二名，超过强校麓山和博才天顶，领先梅溪湖其它初中。
2022年，中考指标生录取末名成绩：双语686，麓山683，附中梅溪湖683，博才天顶680，南雅雅礼实验678，一中岳麓675，周南梅溪湖673，西雅672，长郡梅溪湖671。附中梅溪湖还是处于公立初中第二名，与麓山同分，超过博才天顶，领先梅溪湖其它初中不少，成绩优势非常明显。
从这两年的中考成绩来看，附中梅溪湖的中考成绩能稳居第二名，仅次于双语，明显超过梅溪湖其它学校，差不多成绩的麓山国际和博才天顶并没有配套入学的房产，那对于追求中考成绩的家长们来说，自然将目光瞄准了双语和附中梅溪湖的配套入学房产了，这很合理。
双语配套入学的钰龙天下和旭辉藏郡，与附中梅溪湖配套的金茂梅溪湖、中海梅溪湖一号、梅溪香山、万科里梅溪郡和君康家园来进行对比。由于万科里梅溪郡紧靠中小学，体量也不小，作为学校为主要卖点的房子比较明显，所以就用万科梅溪郡来对比。中海梅溪湖价格略低，金茂梅溪湖与万科里梅溪郡差不多。
钰龙旭辉藏郡优劣：
- 长郡双语实验中学初中全市公立第一。
- 麓山二小小学新建的，也不错，麓山国际实验小学顶级小学影响力大。
- 楼盘品质及物业一般
- 周边环境差
- 房价主要支撑靠学校，学位能否马上使用对房价影响很大
- 麦德龙商业比较便利，但也带来了商业的嘈杂。
附中梅溪湖配套小区万科梅溪郡优劣：
- 附中梅溪湖中学初中成绩仅次于长郡双语，在梅溪湖遥遥领先
- 博才梅溪湖小学也非常好，在梅溪湖也是顶尖的，与麓山二小应该在伯仲之间。
- 楼盘品质和物业都还可以，远比钰龙天下要强。
- 周边环境很好，南靠桃花岭，北临梅溪湖，有足够的活动场地，周边几乎没有明显不利因素。
- 万科里梅溪郡与钰龙天下价格差不多。
这样一对比的话，万科梅溪郡除了学校成绩仅次于长郡双语，其余部分都是超过钰龙天下的。如果追求学区房，而又需要较好的居住环境，显然钰龙天下的居住环境还是明显偏差一些，那万科里梅溪郡就成了八方小区之外的最佳选择，这也就能够解释万科里梅溪郡的二手价格能赶上钰龙天下了。
在梅溪湖整个片区来对比，梅溪湖南岸的附中梅溪湖和周南梅溪湖，对比于梅溪湖北岸的一中岳麓、长郡梅溪湖和博才梅溪湖，这是两种不同的选择，详情可以看看之前的文章：梅溪湖的教育与房产指标生录取成绩——最客观的数据下的隐藏陷阱梅溪湖教育更新——师妹厂妹皱眉随时会被删——警惕学区房陷阱
梅溪湖基本上都有初中配套，北岸有地铁离麓谷工业区近，还有不少开放的安置小区，但环境不够友好，生活交通便利了一些但多了一些嘈杂。南岸没有地铁，居住密度更低，一边是梅溪湖一边是桃花岭，人流量小，活动空间大，环境安静居住体验更好。如果只追求教育的话，显然南岸的环境更加有利于求学。这个也在之前的文章里有过分析。
如果单纯看中考成绩，附中梅溪湖的成绩在梅溪湖片区还是突出的，明显超过其它几家，在当前越来越严峻的中考筛选机制之下，附中梅溪湖的成绩相对于北岸的成绩，加上相对低密度的宜居环境，的确可以让万科里梅溪郡的价格远超过北岸的一大片住宅。也要远超过配套周南梅溪湖的各个楼盘。但这个中考成绩真的能代表附中梅溪湖的实际教学能力吗？就好像长郡外国语几年时间中考成绩就名列公立第二，就能代表长郡外国语是长沙公立第二好的学校吗？
2017年梅溪湖三校的成绩，长郡梅溪湖15%，附中梅溪湖12%，周南梅溪湖10%。2017年中考是2014年秋季招生的，三校都有择优，而且三校择优的分数还有区别，长郡梅溪湖略高于附中梅溪湖略高于周南梅溪湖， 生源区别与成绩区别很吻合，可以认定为梅溪湖三校水平几乎一致。
看过以前我发过的文章就知道生源的区别尤其是择优生源会对学校成绩影响特别大，在最近的文章中，更是有详细的分析北雅沦落，师梅崛起，一中岳麓逆袭——长沙初中名校玩的花活。下面简单地说一下附中梅溪湖在生源上有什么特殊的地方。
首先在2017年以前，广益中学的成绩都是前几名甚至第一名，但在最近的几年，广益中学的成绩就不那么突出了，明显下滑很多，广益中学就是师大附中办的顶级民办初中，之前师大子弟很多都在广益上学， 广益的成绩下滑与师大附中梅溪湖的成绩上升几乎是同期的 。
其次，2021年的中考成绩对应于2018年小升初。看下2018年的微机派位提前批结果：
提前批，包括配套入学和体艺特长生以及择优。附中梅溪湖有配套入学的小区，但在18年之前，附中梅溪湖的成绩并不突出，当时长郡梅溪湖的风头稳压附中梅溪湖，即使有购买房产配套入学的，但不会比周南梅溪湖多出太多。 从提前批的数据，仔细分析，由此可以做出很多有意思的结论。比如附中梅溪湖比长郡梅溪湖的提前批人数要多，并明显远多于周南梅溪湖。
附中梅溪湖还有一个需要关注的问题，附中梅溪湖的分班政策，从2022年的指标生录取情况来看， 个别班级录取了9名附中的指标生，然后有几个班级连一个附中的指标生都没有拿到。 如果以这个分配政策再考虑到生源师资的配比，配套入读附中梅溪湖的学生成绩要是比较一般的话，可能处境会很不乐观。这跟一中岳麓是有相同的问题。详情见：蹭热度泼冷水——价格倒挂梅溪湖教育盘振业城
2020年师大附中新开了初中部，只招收师大子弟学校及岳麓区大科城高层次人才子女，2023年将参加中考。2020年师大子弟选择附中梅溪湖初中的将会非常少，师大附中新初中的建立，不仅是生源的变动，师资也肯定会做出一些调整。师资优势随着新初中的建立会降低，生源优势也在减少， 可以预见，附中梅溪湖2023年中考成绩相比梅溪湖其它学校的成绩优势将明显减少。
根据派位数据和成绩的对应以及师大子弟的一些倾斜，明显可以看出来，附中梅溪湖中考成绩的突出是有生源和师资的一些额外优势的。那附中梅溪湖的真实水平就一定能比梅溪湖其它几个学校要强吗？不见得，三梅几乎在相同的水平，差别几乎可以忽略。
当然，即使在生源和师资上，附中梅溪湖没有更多优势，但附中梅溪湖也是一所非常适合上学的好学校。万科里梅溪郡所在的博才梅溪湖小学南校区很优秀，附中梅溪湖中学也很优秀，周边环境很好，明显比梅溪湖北更适合居住求学。但北区也有北区的便利优势。梅溪湖片区大部分学校都是非常不错的。附中梅溪湖很强，但没那么强，不一定就强过长郡梅溪湖和周南梅溪湖。至于一中岳麓，可以看看一中岳麓的文章蹭热度泼冷水——价格倒挂梅溪湖教育盘振业城。
回归到万科里梅溪郡的房价，如果这个房价完全依赖于附中梅溪湖的成绩，相对于梅溪湖其它学校其它楼盘的价格来说，这可能就是一个吹起来的气泡了。当然，附中梅溪湖及万科里梅溪郡也有很大的环境优势，学校就近，有中央绿轴充足活动空间，桃花岭公园的静谧，的确是一个宜居宜学的好地方，有一定的溢价是能够理解的，但是如果溢价太高，那价格就很不理性了。
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