青岛楼市，总是不缺大新闻，这不，6月的最后一个周末，各路重磅消息又是纷至沓来：
热度最高的莫过于市北湖岛的保利时代公馆。虽然位置仅仅是湖岛当年的化工厂地块，但由于难得的小户型、低总价，能150-200万圆刚需一个安家的梦。无处可去的主城购房者们，差点把临时搭建起来的帐篷挤破。
2万单价楼盘的热销，比起前几日附近区域一些妄图摸高到3万单价的开发商，楼盘开盘遇冷形成了鲜明的对比。两相对比，结论其实不难：那就是很多青岛楼市砖家们对于青岛主城区三万元线将会在近期西移北上，抵达水清沟、胜利桥的判断，是错误的。
个中道理，很好理解：
首先是任何一个城市都必须为中低收入群体留一口气、一扇窗，至少是要让他们有努力上升的渠道。不可能把这些人斩尽杀绝。
浮山后和新都心的房子已经够贵了，现在想着胜利桥、水清沟也想涨到三万多，结果只能是整个城市沦为既得利益群体和资本的狂欢，在中国，这种事情是绝对不可以的。
其次，愿意付出3万单价，300-400万以上总价买房的购房者，在青岛大抵不是刚需，对房子的品质、配套都提出了一定要求，而湖岛、水清沟、胜利桥一带，当年是化工地，周边是老破小，又缺乏重点学校、核心商圈支撑，在年轻人眼里，这种房子实际上他们是不愿意购买的。
那么，青岛楼市的三万元线应该怎么扩展？正确答案是跨过胶州湾，在西海岸新区开始攻城略地。2021年，西海岸很多新开和加推的品质楼盘，价格纷纷突破3万大关，而且实际上供销两旺。
没错，就在市北保利时*开代**盘热销的当日，另一个重磅消息被悄悄掩盖：西海岸灵山湾融创影都板块开盘别墅项目，名字叫做影都学府宸院，同样遭遇疯抢，一天时间就直接售罄清盘。
哎，你说刚需小户型一天被抢光还好理解，毕竟刚需人多。但这可是177-195平，单价摸高到3万，总价500-600万的别墅合院，一天被抢空？闹啥呢？
各种阴谋论纷至沓来……
其实，房子不怕卖得贵，就怕品质、区位对不起价格。影都学府这一期三万多的别墅开盘即售罄，也说明了一些事实：
第一，就是融创的销售团队确实过硬，这个必须承认。
作为“坚决不容许房子卖得慢的开发商”，融创在销售方面可谓下足了功夫。融创在销售方面的表现，可以拉开其它同行好几个身段。
地产销售这个行业，在某些人心目中，也许名声不是很好，但是有人告诉你他在融创做销售，那你一定要对这个人保持足够的敬意。
因为每一个在融创干销售的人，那都不是一般人，必定都是上知天文，下晓地理，只要干不死，就往死里干。
传说每一位融创的销售能辅导客户的子女从小学一年级到高三的全部课程。
传说每一位融创的销售能把客户出故障的电脑在两小时内debug完毕，恢复正常。
总之，给小行星披大衣，给辽宁号刷油漆，给万里长城贴瓷砖，给珠穆朗玛峰装电梯这种活，你找融创的销售，一定能谈成。
玩笑归开玩笑，但没有两把刷子，确实也干不了融创的销售。别的售楼处打卡上下班，只有融创的销售大厅，7*24小时灯火通明。也只有融创为了卖房子，在山东十六地市每一个县城都开了售楼处，销售人员紧盯每一位客户，层层紧盯，环环追踪，遇到项目开盘，专门的看房大巴车从四面八方载着潜在客户及时赶到……。
前几日陪对象回老家，路上还赫然看到融创的销售展厅，正在推销青岛的房产。
所以，融创的房子卖得最好最快，周边其它开发商望尘莫及，这并非偶然。
第二才是重点：融创经历过星光岛的不成功之后，对灵山湾片区需要建设、规划什么样的房子， 越来越清楚了。
但是，融创的房子，也不是个个都好卖。
城阳的融创澜山壹号，因为拿地价太贵，而且隔壁就是即墨金茂国际智慧城，价格始终被压着打，所以，吆喝了三年，房子始终卖得不愠不火。
西海岸也有类似的例子。那就是大名鼎鼎的号称“韭菜岛”的星光岛。
虽然星光岛规划的始作俑者是万达，不能让融创背锅，但星光岛的房子，从一开始的火热到最后的销售始终遇冷，也足以说明一个问题：
没有好产品打底，即使强如融创的销售团队，也是不行的。
星光岛的问题，我们在半年前的一篇文章当中，曾经有所描述，有兴趣的朋友可以去看看：
星光岛，群星璀璨还是群魔乱舞？
很明显，到了晚上8:30前后，灵山湾片区部分小区的画风是这样的：
偏偏星光岛一期杜鹃园，画风是这样的：
星光岛的房子在当年销售的时候，价格比陆地上的滨海大道沿线房子不仅不便宜，反而更贵，但是六七年过去了，星光岛的二手房，相比滨海大道上的天意华苑、建邦听海、诺沙湾等小区，已经拉开了五六千，甚至更高的差距。未来这个差距会越拉越大。
那星光岛当年建设的问题出在哪里？我们注意一下星光岛的住宅建筑，也就是下图中黄色箭头指出的部分。
站在很多购房客户的角度，千里迢迢赶来青岛买房，就是为了推开窗户，面朝大海，春暖花开。
然而房子盖成一排排的、毫无特色的大板楼，面积也是普通的三居室户型，前后遮挡，海景根本不能保证。地标建筑珊瑚贝桥看似美丽，却中看不中用。到13号线地铁站需要换公交，到自家的融创茂购物，走着去是万万不行的……
然而融创的销售能力又实在太强，为了卖房子的业绩各种KPI，却不管房子卖出去以后二手房怎么办。为了达到业绩和销售指标，各路销售人员拼命画大饼，拼命描绘各种美好蓝图，很多从外地前来购买了星光岛的购房者，实际上是看了万达或者融创画出的规划大饼，做着房子升值的梦，前来盲目投资，然而房子都卖出去了，却没有几家亮着灯，形如“空岛”、“鬼岛”、“韭菜岛”。最后被套牢。
这里颇讽刺的是，星光岛前几期的用户反馈不好，直接影响了后面几期的销售业绩，即使强如融创也表示没办法。
星光岛的房子应该怎么盖？答案是：像上图那样，超高层、高层、小高层、洋房、别墅，从中央向外一层层递减， 房子要盖成错落有致的高低配。并且根据海景的方位设计户型（北向看海的位置设计双北卧，东西向看海的设计中庭户型等），在设计规划的过程中，保证建筑在大海方向留足视觉通道，争取做到最多的户数都能看到海景，这才是正确的打开方式。
青岛的沿海的品质住宅小区，必须设计成前低后高保证视觉通道。这是对海岸线最起码的尊重。因此在青岛绝大多数的品质小区，如海信君澜君汇君颂，麦岛金岸、银都花园，都是高低配。当然例外的也有，譬如说万丽海景，这里就不展开讲了。
虽然有些不懂建筑规划的中介说高低配、混搭风的建筑不可取，但星光岛前几期的建筑，没有设计成高低配、混搭风，做成清一色高度的大板楼，只能说，这种设计，让整个星光岛乃至西海岸的沿海一线，都蒙了羞。
内地看房团的购房者们来星光岛买房，都有一个推开窗户面朝大海春暖花开的梦。但住在岛上，推开窗户只能是前楼望后楼，放眼望去，海景根本没有，看到的却是各种钢筋大森林，或者现在能看一点海，将来盖了其他房子，视线上，也是钢筋大森林。
更要命的是，海景看不见，海风、海雾、潮湿的弊端，一个都没有少……
那星光岛的房子，就只剩炒作的意义了，最后二手房遇冷，价格被杀成片区最低，成了“韭菜岛”实属必然。
痛定思痛，融创在建设影都学府的时候，明白了灵山湾“下一个富人区”建设的终极奥义：
青岛的富人区位置，是由山海地形决定的，房子建设过程不能抛开地理地形胡乱设计。灵山湾座山观海的黄金海岸线，应该建设的不是普通三居室、大板楼，而是应该瞄准“富人 阶层”的需求，建设大户型的别墅、大平层建筑，根据山海地形正确规划高低配小区，要舍得 用料，提升建筑品质打口碑，房子才能卖得好。
影都学府，就是用这个思路打造下的产品。从规划图来看，小区前后有20多米的高差，这个高度，房子要果断设计成高低配才有可能加以最好的利用。而且从规划图上可以看出，小高层、洋房、叠院形成了错落有致的区分。
在用料方面，这一次融创也是真下了血本。玻璃、铝板统统用上。小区容积率低到了0.8（仅叠墅部分），至于客厅做出了超大面宽，园林绿化之类，就不用说了。
然后，再加上融创的精英销售团队的强大销售能力……
结果就是——一举售罄。几十套五六百万的别墅，购房者要是迟来一步，连影子都看不到。其实不光是叠墅，影都学府小高、洋房的营销，基本上也是这个情况，不给你留到开盘第二天，手快有，手慢无。
这也不是在给融创吹牛或者打广告，同样的销售团队，影都学府卖一期售罄一期，星光岛……呃，咋说呢，又遇冷了。
这足以说明一个问题：就算灵山湾坐山观海，号称“青岛下一个富人区”，开发商也必须根据山海地形，合理设计、规划小区布局，拿出合适的产品，才能让真正的富人阶层愿意慷慨解囊，掏出真金白银购买。
星光岛，本来应该可以成为青岛一个地标性的建筑，在建筑设计美学上本应该非常之严谨才对。但是最后却盖成这种普通三居室面积、排排坐风格的大板楼。
这种设计，其实对不起青岛美丽的海岸线，未来肯定更无法直击后人的灵魂拷问。
这种房子住在岛上却不看海，喜好碧海蓝天的富人阶层根本看不上，而关注教育、医疗、通勤的中产阶层购房者，在周边又拿不出相应的优质配套……
更重要的是，销售遇冷，开发商自己也拿不到钱，周转时间长还需要付给银行高额利息，不得不多次大降价，这不是开发商们喜闻乐见的。
所以，不要觉得富人区的可以辜负山海，降低品质，盖出普通的房子就可以卖给中产阶层。
崂山区浮山前，麦岛、山东头的小区，非富即贵。但是中产阶级、普罗大众住在这些地方，会觉得——二实验中学、齐鲁医院、民生市场都在浮山后，虽然有山有海，但是能寂寞到怀疑人生，所以即使降价，他们也还是不会接受。
所以，青岛的富人区，房子必须紧扣富人需求，在品质、价格上毫不退让，才可以终有所成。
融创经过了星光岛的惨痛教训，这一次终于在影都学府上想明白了灵山湾社区规划的终极奥义。未来星光岛剩余的地块，也已经亡羊补牢，修改规划，向北京、深圳的高端住宅社区看齐，准备在地块中央建设地标式的60 层+超高层大平层建筑，满足高端业主站在高处唯我独尊，四下瞰海的需求。
但是，这个终极奥义，灵山湾的其它开发商，你们想明白了吗？
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我们，见证青岛30年房地产发展，亲身历经东部大开发，主城区、西海岸、城阳日月变迁，房价起伏跌宕。敢于讲真话，不畏阻力，不随波逐流，不畏人言，打碎各种谎言，坚持钻研青岛楼市真相。
我们的口号是：青岛置业指南针，买房这事得较真。
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