张则涛
房价点评网青岛机构首席分析师
市北海晶地块正式定名为“万科未来城”，74万平米的市区大盘，大家都在关注万科如何一种“玩法”。据称5月份示范区亮相，6月正式上市。
去年12月40多亿拿地，半年后要实现销售，青岛万科动作很快，地产“一哥”必须拼。
万科未来城属于市北老城区改造的一部分，二十多年前，笔者每天上学都要途经这里，早上坐车沿杭州路、金华路、四流南路向北，一路与青岛传统工业区并行。
从“小青岛”到“大青岛”扩张的二三十年间，这片区域的变化不大，我那些四方、沧口的老师、同学择职、择居的方向都是向南、向东，其程度与人生的成功指数大约成正比。二十多年间，青岛老城区的活力不断被抽空，反哺老城是近五六年的事。
老城区更新是个大话题，万科这时候进入，是不是预示老城区的新契机？且看一下。
海湾都市，被放大的新都心
今年青岛“*会两**”公布的“十三五”规划，提出要把中心城区建设成海湾型都市区，中心城区即东岸城区、北岸城、西岸城区，并提到统筹推进老城更新。这意味着市北、李沧老城区更新改造今后五年是重点，这与万科未来城的开发期重叠。
过去五六年，青岛在拥湾发展上的投入有目共睹。只从交通网络建设来看，万科未来城所在区域临近火车北站；驱车经跨海大桥高架到崂山、高新区、西海岸等重要节点，都很方便；临近建设中的地铁一号线，将来能快速接驳青岛的轨道交通网络。
2008年、2009年间，万科开发新都心首个项目金色城品，曾将新都心定位为青岛的中心，
当年理解起来需“补脑”一点。
目前，以海湾型都市区规划为蓝本，万科未来城所在片区居于青岛的地理中心，显然更易于理解，应算是放大了的新都心。
临近地铁1号线，万科未来城将是地铁上盖物业。1号线跨海连接西海岸与城阳，穿越老城区，大约五六年的建设期，价值逐渐释放，同样与万科未来城的开发期重叠。
市区土地稀缺，进入老城是新趋势
青岛城区西部的开发速度多年来比较慢，比如市北同时喊出新都心和欢乐滨海城，东部的新都心开发速度快得多，大家都看得到；李沧东部世园板块比西部交通商务区快，也是这种情况。东部多是旧村改造，一片新区，掣肘少，动作快，而老城区、老厂的改造要慢，时间成本高。
随着市北、李沧东部区域的可开发土地减少，土地成本提升，西部老城区房地产开发显示出比较优势。
对开发商而言，在市区获取土地的机会变少，这也是万科去年底125轮举牌拿地的原因。相信万科之后进入这一区域的开发商会越来越多，形成聚集效应。
对许多购房者而言，要么继续向北再向北，要么向西，住在城区，享受交通、配套等成熟配套。选择各有利弊，而老城的筹码在加大，人口回流是趋势。
万科许给自己的未来
从青岛发展脉络看，西部城区曾因胶济铁路的带动，形成工业区和市镇，是青岛南北走向的产业发展轴。新一轮城市更新，从城市功能定位上讲，产业的重新导入是题中应有之义。
所以，万科未来城不同于万科新都心系列项目、万科生态城项目，产业导入也应当是一个方面。
青岛万科已经在城市住宅之外，布局城市配套、城市商业等新模块，包括的创客空间、办公空间、健康社区、教育平台、服务平台、养老等，转型成为城市配套服务商。
青岛万科城市配套服务商还在摸索中，我们所知的万科未来城15万平方的商业体量，需要万科业务转型，形成新的开发与运营能力去消化。
包括万科未来城等项目在内，在老城区建新城区，要改造的环境、面临的不利因素会更多，所以需要万科的实力和品牌召唤力。
老城区建新城，亦住、亦商、亦产业，产城一体，人口回流，城市发展的理念变了。
万科未来城，蕴藏老青岛的新未来，也是青岛万科许给自己的一个未来，必须与过去不同，必须转型。
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