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买房记得找小房弟哦，以下是正文：

在上海买房，大家最关心的都是区位、交通、教育、配套、装标、物业等因素，但是在开发商频频暴雷、新房频频烂尾的今天，我们不得不正视购买期房的一个重大风险因素：

开发商风险。

在大量数据整理后，小房弟为大家带来第五批次新房的开发商分析，帮助大家去识别新房背后的风险。

数据整理不易，并且可能触及开发商利益，我们甚至为此还开了企查查会员，请大家多多转发支持。

Part1 正视开发商风险

开发商暴雷，其实就在我们身边。

2019年，三盛宏业深陷流动性危机，康桥御中环项目不得不转手金科，而二期198户业主面临延期交房和无尽等待中。

2020年，徐汇滨江豪宅开发商恒盛地产被爆财务危机，土地储备也全面告急。开发商目前净负债率已经超过400%，业主陷入了巨大的交付和维权风险中。

2021年，杨浦豪宅八埭头滨江园的开发商上海锺伟，被法院列为了失信被执行人，开发商却延期交付，项目实质停工。

很多活生生的烂尾案例就在发生在上海，还有更多的例子或许即将发生。因为2021年后开发商们的目标，都只剩下万科三年前提出的那句口号：

活下去！

2021年注定是房企“爆雷”的一年。以前风光无限的头部房企、千亿新贵，都纷纷倒下了，陷入资金链断裂的困局之中。

特别是步入2021年下半年以来，层层叠加的调控政策以及下行的市场，不断加速房地产行业的风险出清。今年以来，已有阳光100、蓝光、恒大、新力、花样年、当代等多家房企宣布债务违约，暴雷频率之高令看客们应接不暇。

你的期房还没交房，开发商可能已经暴雷了。

所以一定要擦亮眼睛，选择项目更要选择开发商。

Part2 你知道项目背后的开发商是谁吗？

很多人有个固定思维：

项目挂什么名字，开发商就是哪家？

举个例子，前些天被爆“铝板幕墙”变“涂料”的仁恒锦绣四季，按照理解它的开发商是不是就是代表品质的仁恒呢？

但是实际上，仁恒锦绣四季的项目公司为上海地产租赁住房建设发展有限公司，而我们通过企查查网站层层穿透后，可以发现项目公司的100%全资股东为上海地产。

这也就是说，仁恒锦绣四季的开发商是上海地产，与仁恒在股权上没有任何交集，仁恒顶多只是个代建方输出品牌而已，项目销售后也是维权频发。很多人是冲着仁恒的品牌去的，结果“李逵”变“李鬼”。

类似的项目还有很多，大家应该如何避雷呢？小房弟给大家介绍个独家“三步查询开发商”的方法

第一步，了解项目的备案名称，到上海网上房地产网站

（http://www.fangdi.com.cn/）查询开发商（项目公司）名称。

第二步，打开“企查查”网站

（https://www.qcc.com/），通过项目公司名称找到项目的实际股权结构。

第三步，通过互联网搜索项目实际开发商的新闻，判断是否有违约风险。

当然，如果你还是觉得麻烦，小房弟团队已经为你整理好了第五批次新房开发商分析。

Part3 第五批次开发商分析

本次第五批次新房涉及57家，也就是57家项目公司。

为此我们团队对这57家公司逐个进行了查询和分析，挖据出背后的开发商，工作量异常艰巨。

比如鑫耀中城项目，项目公司上海鑫侨高企业发展有限公司，通过查询我们可以确定背后的开发商股权：上海仪电35%+万科33.3%+香港置地26.7%+徐汇国资5%，属于大型开发商+国资背景的组合。

接着，我们查询了大量年报和研究报告，根据开发商性质、规模、三道红线踩线情况，将开发商分为：

给大家展现下分析成果：

本次57家开发商背后的大股东，绝大部分是国企/央企/稳健的民企，所以不存在集中性风险。

纯国企/央企： 以开发商保利为代表，保利在本次57个新盘中占据4个。这类企业由于背靠国家，可以说是没有任何烂尾风险，所以我们标识为无风险。

国企/央企占大股： 以万科天空之城项目为例，项目公司股权结构为上海地铁+万科，国资站台+万科操盘，基本也没有风险，所以我们标识为无风险。

三线达标民企： 以奉发宝龙广场项目为例，项目公司股权结构为宝龙+奉贤国资委，其中三线达标民企宝龙占大股，风险相对很低，所以我们标识风险级别为低。

两线达标民企： 以开发商大名城为例，大名城在本次57个新盘中占据3个。大名城三条红线踩了一条，企业虽属于闽系但是战略相对稳健，所以我们标识为低风险。

本地稳定民企： 以开发商大华为例，扎根宝山的大华相对稳健，本次有2个项目开盘且均与宝山政府深度股权*绑捆**，所以我们标识为低风险。

一线达标民企： 本次一线达标民企仅绿地一家，项目还是倒挂严重的热门楼盘绿地海珀外滩。不过绿地混改后国企成分较大，且在上海根基深厚。虽然我们标记为中风险，但绿地海珀外滩还是买到就是赚到。

未达标民企： 本次三条红线全踩仅南山控股一家，涉及南山虹桥领峯。南山控股因为是一家以房地产开发为支撑主业，仓储物流为战略主业的综合性集团，所以一般不参与三道红线的统计，但是从严谨角度我们还是纳入了统计。

2020年末，南山控股在“三道红线”指标下处于红档，净负债率为154%，同比上升49%，现金短债比为0.98，扣除预收款后的资产负债率为74%。

根据克而瑞数据，南山控股2021年上半年新增土地价值117.1亿元，全口径销售金额63.5亿元，拿地金额占销售金额比重为184.41%，远超2020年全年的水平，财务指标不容乐观。

不过值得一提的是，南山控股虽然是上市公司，但是大股东南山开发集团是国企背景，真发生不可控风险还是有回旋余地。

以下为57个项目开发商汇总表

（部分项目上层股权复杂，请以工商信息系统为准，开发商信息不构成任何购房意见，仅供内部粉丝参考）

如果你想进一步了解57个项目背后的开发商信息，我们团队可以给项目股权结构图。

今年以来，开发商的违约情况瞬息万变，你永远不知道下一家是哪家。

作为买房人，我们在挑选楼盘的同时，也要挑选开发商。

动态了解开发商负面信息很重要，而资本市场总是最敏锐的。小房弟团队根据国际评级机构对内地房企的评级变化，独家整理了2021年10月房企负面清单。

以上是魔都小房弟团队Jack的相关报道。欢迎私信交流。