我是北京房姐，资深楼市投资专家。目前已为5000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
关注“北京房姐” 微信公众号，加入知识星球"北京买房" 进行提问，有问必答，全程指导。以下精华问答来自北京房姐知识星球。
提问：房姐，春节之后，北京房价有回暖迹象吗？
回答：从一线*用御**中介的反馈来看，年底买房难度明显增大。
1.便宜的房子很少。 真便宜的，要么我们买了要么别人抢了，要么被市场争抢价格上涨。
2.业主不爱谈价。 临近年关，除非急用钱，业主一般不爱多谈，过年被砍一刀放血，谁心里也不好过——大不了过完年再看看。
3.谈判机会减少。 真便宜的房子本身即是底价，重点不应放在过多谈价而要兼顾其他的买家竞争。
常见的 一种 情况： 如果房子谈过了业主底线，仍然想再砍几万，结果大概率是双方都不满意。 门口排队的一拨客户，看到房子谈到比自己预想的还低10万，马上加点钱，业主爽快签约。
北京已经过了价格最低点，不出意外春节之后被压制的购买力会被激发，迎来小阳春。
提问：我朋友有预计买500左右的房子，想考虑大兴有推荐的小区吗
回答：大兴区很大 我们通常所指的大兴，往往是4号线大兴线沿线；8号线南段通车后。加上了瀛海等部分板块。
从实际市场的价值来分析，大兴线黄村以南，购入总价最好不要超过500万，流动性容易受限，即使是龙湖天街这样的标杆，大户型的成交占比低和折价十分明显。
而黄村北面，枣园高米店西红门等地区，品质次新类房产，部分可看500万往上。但是这类情况，又容易受到房产本身溢价所限制。
综合来说，大兴线虽然有15公里的绝对距离，但由于属于同一类需求，地段价值没有明显差距，价格十分接近，总体上仍然以250-450万作为主选。超过500万的市场，我们有更多更优的选择。
提问：你对小汤山的房子是什么看法？
回答：半个河北县城的地段。郊区旅游房产，价格高，买入长期套牢。
提问：房姐，法拍房操作过吗？感觉比市场便宜30%以上，有经验可以借鉴一下。
回答：法拍房操作好了是很赚钱的，但是新手不建议碰。法拍房，是指被法院强制变现的房产。这种房子不是不能买，但建议不要盲目听信中介的口头保证，直接按法定程序操作：实地踩盘、缴纳押金、参加拍卖，幸运的话，分分钟比市场价便宜不只50万。
详见知识星球内部资料《法拍房捡漏实操技巧》。
提问：房姐，能说一说您对石景山的评价吗
回答：石景山可能是北京城六区里存在感最低，最不像城区的一个区。
石景山历史悠久，首钢和各种部委所在地，在90年代以前，尤其70年代前整个东二环外还处于无开发阶段时，北京的各项规划基本只有东西城海淀石景山。
历史上的「西倾」的程度多严重呢？
——早期的地铁和交通规划，地图边界是西六环到东三环。
但是最近十多年来，石景山默默无为，首钢搬走后更是冷清，完全改为公园和打卡地而存在。
现在来看，以多个限竟房项目以及土拍导向进行概括，石景山的定位作用更接近于一个通勤的卫星城，可以说，是「北京西面的天通苑」。
天通苑过去依托5号线为东单国贸三元桥输送通勤人员，近些年更多的成为了望京的卫星城；石景山依靠最老的1号线，一小时直达东单王府井国贸(苹果园上车)，现在还有6号线延长等加持。
但是天通苑胜在离望京比较近，本身商业也还行，居住的人有城市体验。
石景山过去这些年，除了万达没有太多现代的商业场所，整体布局更像一些散落的村镇，八角以东的石景山路南边环境还算不错，但是苹果园古城一带比较诡异，夜晚路灯昏暗的街道，走过去有鬼城的感觉。
提问：房姐好，最近在网上看了一些房源，刚需自住兼投资，在阜成门上班，考虑通勤方便，请帮忙点评一下，下列房源是否值得入手？1、海淀定慧寺永安东里，77平，报价615万，两室两厅，朝向南北，98年公房 2、海淀田村永达逸家，102平，报价710万，两室一厅，朝向南，04年商品房 3、海淀田村自由度，101平，两套报价598–625万，两室一厅，朝向西南，02年商品房 如果值得入手，合理的价格应该是多少？
回答：定慧寺老公房，回避 田村老小区，7万+价格堪比朝青 自由度同2，主要问题是距离地铁比较远，交通地理位置不方便。如果不是老人需求自住田村，一般不建议，学区也一般。阜成门上班可以买朝青。
提问：请教一下房姐，是怎么分辨香港开发商设计的户型，我看了半天没发现什么端倪
回答：蝶形塔楼，花瓣状 楼体 。国营的塔楼往往是大圆柱大方柱。
提问：房姐，法拍房操作过吗？感觉比市场便宜30%以上，有经验可以借鉴一下。
回答：法拍房操作好了是很赚钱的，但是新手不建议碰。法拍房，是指被法院强制变现的房产。这种房子不是不能买，但建议不要盲目听信中介的口头保证，直接按法定程序操作：实地踩盘、缴纳押金、参加拍卖，幸运的话，分分钟比市场价便宜不只50万。
详见知识星球内部资料《法拍房捡漏实操技巧》。
提问：回龙观北清路领秀慧谷这个小区怎么样？分4个小区，目前住c区，d区挨着知识产权局，两个挨着很近。想自助兼投资
回答：领秀慧谷的品质在回龙观区域算不错，相对较新的次新。但是C区接近6万的价格在回龙观朱辛庄这个地段已经到上限，未来的再进行拉升的难度较大。
提问：房姐你好，总预算350万以内，回龙观入手一套一居或小两居，目前有龙博苑、流星花园三区和龙华园在选，流三商品房，但小户型都朝北，龙华园户型偏老旧年代久远，龙博苑是经济适用房，考虑未来保值，如何选择？
回答：天通苑的价格陷阱：天通苑经常可以看见一些单价低于正常情况很多的房源，具体分为几种情况：
1.面积特大，例如300-400平；
2.原值低＋经适房，总税费特别高（100+万）；
3.一楼带地下，上房本的地下面积单价只能按照4-6折计算，上下100平只相当于150平正价；4.特殊户型，斜角，缺赠送。例：天通苑本一区一楼半地下360平，单价2.17，换算正常面积单价约2.7万（360平）。
天通苑东三区斜角复式2.46万，拆骨法约等于单价3万。当前东二三区方正户型＋赠送露台顶复约2.5-2.8万（视赠送，房屋情况，税费不同）。
西区电梯大平层（满五唯一）单价约2.6-3万（视户型而定）。天通苑需要实地看房，键盘app容易踩坑。
具体买哪里，详见知识星球内部分享《天通苑板块选筹实操》
提问：东五环内的那个富华家园怎么样，小区单价低，有没有机会涨上去
回答：富华家园距离青年路地铁有一段距离，小区里混合了经适房和商品房。经适房比较差，所以价格容易有迷惑性。如果是商品房单价合适，可以考虑。
提问：前几天北京中介这边狂推一套潘家园的房子，翌景家园860万/215平米/5居室，离地铁站很近，而且朝向楼层都不错。本以为是个笋盘，结果发现这个小区居然就是这个价！之前半个月成交的比这个房子面积小的，单价比这个还便宜——还不到4万元。想请教这个地区是北京价格洼地吗？还是有什么硬伤？谢谢。
回答：由于小区的居住环境和正规住宅仍然有所差异，层高限制，加上办公的遗留问题，整个小区的气质仍然没有洗干净；虽然翌景家园当初以高价开盘，十多年的时间内，不得不经历了脱坑——缓涨——拖后腿的结局。
由于东三环劲松以南地区以老公房和上车人群为主，这类老破大的类型并不是很吃香，除非小区品质维护较好，加上价格较低，并且有明显的流动性（例如美景东方等盘），否则不建议新手入场。
底仓太薄，对抗风险的能力太弱。
而这类在板块内趋弱的物业，每增加一个额外的缺点，价值折损和风险都可能成倍放大，除非价格有绝对套利空间，建议谨慎。
提问：你好！请问现阶段燕郊房产是否可卖掉置换深圳？还是继续持有更好？谢谢！
回答：现在卖掉燕郊置换深圳，用腰斩的燕郊置换刚涨到高位的深圳，等于49年投奔国民*党**。我知道现在北京人民很煎熬，北三县投资客很煎熬，人们常常会因为等待太久而怀疑经济规律，但是经济规律可能会迟到，却永远不会缺席。
1、没有永涨不跌的城市，深圳也不例外；
2、资金如水，落差足够大时一定会往低处流。北京仍然是帝都，基本面未变，强IP未变，价值迟早会归位，压抑越久，反弹势能越强。
燕郊的涨幅在北京之后，北京下一波涨幅来了，就是燕郊最好的卖出时间点。很多时候，人们不是怕等待，而是不知道等待有多久，跋涉千山万水，倒在黎明之前。
提问：老师你好，东三环的几个楼盘您觉得哪个更好？世茂宫园，圣世一品，首创喜瑞都。
回答：世茂宫园，圣世一品是一类楼盘，高档CEO公寓，独栋，缺乏小区环境，附近的交通缺少过渡，出门三环，进来直接是小巷。世茂宫园对门的康莱德，其实在暗示你，世茂宫园是一个类酒店产品。这类标的的特点是，往往开盘价很高，中间长期不涨，某个时间段又低于市场价，沉寂了N年后，可能某一天突然有补涨一段上去。首创喜瑞都，比较典型的贵妇盘，有一定溢价，但是产品本身由于地段+品质属于【孤品】，所以有时不得不成为一些人的选择。
提问：银谷美泉家园，这种低密度的板楼次新小区，对面就是朝阳体育中心，紧邻朝阳大悦城，20分钟到机场，在星河湾已经8万多的情况下，7万出头的价格作为改善房居住，是不是一个比较好的选择？
回答：银谷美泉家园，属于比较尴尬的盘。 虽然青年路是一个很好的地段，但银谷距离青年路地铁还真的有一段距离，甚至已经脱离了地铁房的范围。 要说品质。马路对面的逸翠园更胜两筹，而在这个位置的小区，逸翠园业主开车出行的比例明显较大，因此距离的折价也就变低。 而相比于地铁口的华纺，罗马，虽然银谷品质胜一筹，但罗马6万出头，地铁口的优势完全可以抹平这个差价，银谷7万依然贵了。 银谷7.5万的价格，改善不足，投资略贵，整体略尴尬。 再相比于偶尔出现5万的国美大面积，甘露园5万的老破大，银谷的投资属性也要略低一些。
提问：房姐，刚刚看上一套房，准备这2天签下来，请问有没有什么砍价技巧？
回答：有人听说别人买房，动不动就朝房东砍下10%的价格，实际上自己去试一试就会发现，能找房东砍5%的价格都很难。
除开在市场剧烈震荡的时期，能让你砍价10%的房子，通常意味着本身不便宜。
砍价关键的地方在于，找到那些可以砍价的房东，譬如找到真正急用钱的房东，不懂行情的房东，被*用御**中介牢牢隔离的房东。
或者你知道的房东卖房的确切原因，譬如夫妻不和，子女分家产，老人傻空催卖，出国移民......根据具体情况见机行事。
有了这些前提，才有砍价技巧的用武之地。
砍价的核心无非三点：
动之以情，晓之以理，软磨硬泡。
哭晕扮可怜，谈政策谈硬伤这些就不细谈，用的最普遍的，还是软磨硬泡，常见于车轮战。
时间足够的话，可以是两三人上场，砍得比你很，态度没你真诚，交流中放大房子所有缺点。
两三人下来，你报价最好，态度最好，不经意间提到某些敏感的缺点，心理上占据上风，偶尔可以配合苦情剧情，软磨硬泡，拉到中介闷热的小房间撑到半夜再和房东拼体力，但是砍价本身，也是支出自己的成本，越是硬砍边际成本越低，我很少尝试硬砍，觉得太不划算。
砍价这个东西，看似充满技术但实际用的机会不多。
因为如果房子真够便宜，一般没那么多时间给你砍价，买到就是赚到，好房子买到才最重要。
提问：请问外地人如想投资深圳或大湾区房产，如何破限购？请问大湾区哪片区域目前更适合投资上车呢？万分感谢
回答：破限购方案详见知识星球内部分享。
大湾区伪概念，只有广深两城，其他城市多是配套城市，随时有可能被产业结构调整闪着腰。
提问：老师，您对一些社会问题的解释很有启发，人口决定经济和房产很有道理，但是为什么印度还是落后呢？还有非洲好像人也不少。
回答：人口决定经济的规律没有错，但是原理不等于结果，在事物实际运转过程中，有非常多的因素在产生作用，对最终的结果产生影响。而一旦这些因素的条件足够强大，形成某种特殊状态，可能会形成和规律相反的结果，但这并不代表规律错了，羽毛被风吹上天不代表地球引力失效。
印度的落后，最关键的原因恰恰是人。表面上看印度人口数量很多，但这是统计学数字上的人口，而非经济学意义上的人口。人口之所以作用于经济财富，在于人有活下去的欲望，所以利用改造资源，通过交易创造财富，这才是完整的逻辑。但是印度实行种姓制度，大多数的人口不是「人」，只有甘地一类的刹帝利婆罗门才是人，占据了大多数人口的吠舍首陀罗们，对于活下去，过更好的生活欲望不大，并且种姓制服下，他们并不能平等的进行交易和其他一切社会活动。印度人口多经济一般，除了人口「不是人」以外，还受到类似于缺少煤炭开采资源，宗教种族问题等因素影响。
非洲人口多经济不强，是因为基础差，加上没有绝对的*力暴**形成一个有效管理的社会，无法创造良好的交易环境，但即便如此，2亿人口的尼日利亚依然是非洲经济相对发达的国家。原理规律不等于结果，这一点在房产上同样适用。地段的亲疏远近，决定了地段的价值，但不决定最终的价值。因为地段只是基础因素，还有无数因素叠加在上。
距离大望路一站地的四惠，应该是绝佳的地段，但是被四惠桥挡住，被运河限制交通，南面高台上的壹线国际上马路要开车1公里＋720°回旋，价值不如更远但土地平整开阔的双井。同理，离东三环更近的十里堡价格不如更远一站的青年路，因为青年路有shoppingmall有次新，十里堡被铁路阻隔房子更老。凡事必先弄懂逻辑，才能得到正确的答案。
提问：房姐，能不能解释下“爱面子的往往是穷人”这句话呀？感谢！
回答：说说面子问题。面子，是很多普通人迈不过的一个坎。一开始我没想通原理，后来偶然想到，把面子当做商品，就好理解了。面子本身也是一种商品(消费品)，越穷的人，往往越喜欢购买，原本就所剩不多的资本，花在了面子上以后，就没有多余的资本翻身了。面子的流行，是人性的本能，任何动物都有攀比心理，越是下级阶层，越喜欢攀比表面的输赢，即所谓面子。
好比同样50万，可以省会付一个首付，但老人非要在农村装修一栋「别墅」；明明可以毛坯空关再买一套，中产阶级非要花50万精装修，房子买来没法显摆，「多没面子」；有些夫妻之间早已决裂，因为抹不开面子坚决不离婚，但是整日内耗，全家都陷入困境...... 表面上看，面子是钱，越仔细琢磨，面子是阶层的分化标志。为了人前显摆一次，宁可平时省吃俭用，出门公交车，吃饭优惠卷，熬夜*淘宝刷**，浪费了宝贵的时间和精力，失去了提高自己，提升阶层的机会。穷人与富人的不同，金钱只是结果，核心是认知上的不同。富人认可智力和勤奋的结果，穷人追求虚伪的表面，面子文化切合着穷人的思维和生活方式，但在富人面前可以说毫无作用。热衷面子，就是把自己培养成穷人。
后台每天会收到很多提问，但是房姐精力有限，无法一一回复。