NO. 1｜ 壹
扎心的真相
最近这些年不少朋友肯定被青岛楼市整无语了，很多人在买房时可能都会听到这样的说辞“一万的房子涨到两万，要远比两万的房子涨到四万容易的多”“房价越低不就意味着上涨空间越大”
结果呢现实情况却在啪啪打脸，虽然过去四年多青岛房价整体上都在持续下行，但是还是有些片区的跌幅远超购房者的想象力和忍耐力。
比如蓝谷，标杆品质楼盘鲁信某盘从昔日的新房2万多跌至二手房1万出头，片区在楼市的宣传基调也从世界蓝谷降格到中国蓝谷、青岛蓝谷直到崂山北…最近甚至连崂山北都不提了..
比如上合，当年坐车大巴车来，1.2万多的房子甚至要加钱买，如今二手房毫无流动性，亏多少成为未知数，但是新房还在源源不断，最近更是出来不少6XXX的特价房…
当然胶州和即墨扛不住也不是一天两天的事了，从去年开始被众人给予厚望的西海岸和城阳也开始跳水。
古镇口跌成了购房者的“苦镇口”，“下一个富人区”灵山湾跌成了“现任的贫民窟”…
没有共有产权的所谓新主城打回近郊的原型，甚至连最抗跌的高新区也被不到1.2万的批量现房入市砸出大坑…
但是在最近青岛楼市的凄风苦雨中，我在市区转了圈，却发现完全不同的景象。
东李的森林公园，首开的五栋毛坯房源买完后打算推出精装房源，单价预计在2.9-3.1万，总价站上400万。
浮山后的金地、金茂两兄弟则分别拿出180多和160多的大户型，用700多万600多万的总价挑战购房者对浮山后的认知。
甚至连昔日的悲伤滨海城，都有房企敢拿边角料地块和海景噱头做豪宅，最高总价逼近1000万。
新房成交榜上，豪宅项目更是持续霸榜。
要知道，在青岛那些买低价潜力片区的购房者，虽然部分的确有投资客，但是更多是还是因为高房价无奈选择上车的刚需。
东拼西凑搞齐首付，省吃俭用还房贷，他们是最输不起的那群人，但是他们在青岛却输的最惨，这就是青岛楼市最残酷的地方。
回顾近年的房价走势对比也可以清晰看出，虽然青岛房价整体下行，但是房价最高的典型代表崂山却最抗跌，甚至出现不少逆市上涨楼盘，让买房者赚了不少。
所以在某种程度上来说，青岛楼市可以已经成为加速财富分化的放大器…
NO. 2｜ 贰
背后的原因
那么这背后的原因到底是什么呢？我想主要有以下两点:
首先就是青岛摊大饼式的超级格局，其实2010年之前还好，新区无非就是新都心、东李，数量有限而且紧挨着当时的市区。
但是从2010年后情况开始逐步失控，可能是因为对海的执念，青岛的城市开发北到田横，南到古镇口，跨度高达90多公里，其中还有众多新区。
人口是青岛近三倍的北京，五环直径也不过30公里，六环也不到50公里，青岛又如何撑起这么大的摊子呢？这都不是地球上的城市能有的超大格局。
结果就是个个都是宇宙中心，但个个发展的都一般，完全无法承担起疏导市区资源和人口外溢的重任，顶级资源和高薪岗位只能在市区打转转，房价也越发高的离谱，特别是对比同类城市，房价梯度简直差距惊人。
因此这也就严重影响到青岛的人口吸引力，高房价片区性价比不如同类城市中心片区，低房价片区配套和产业又不足，结局就是双输。
最近青岛三年城市更新又成为重中之重，也就意味着更多资源将砸向高房价片区，很多新区恐怕将彻底成为没娘的孩子…
其次还有个更深层次也是全国共性的原因，这里先来看组数字，据招商银行发布的财富报告2%的金葵花客户居然拥有高达80多的资产，财富分化早就不是你想想的二八定律，甚至再向一九十九发展。
特别是近年来经历疫情打击货币放水，越是低收入群体影响越大，高收入可能收入还更高，所以在收入分化的影响下，高房价片区和低房价片区的走势也会分道扬镳，再多就没法细说了。
所以尽管在网上，市区的高房价被无数人吐槽，品质低劣，只卖地段，甚至堪比鸽子笼，虽然我也感觉贵的不值，但或许也只能这么贵下去了…
当然，对普通购房者的警示就是，没钱就不要瞎买房，预算越少亏的越多。预算越多，买房才越稳...