P1-4 作者：茅十八
公众号：米宅 MizhaiPlus
又一家长租公寓暴雷了！
别慌，更多的爆仓还在路上……
PART
01
上月，杭州乐伽公寓“爆仓”事件真是闹得沸沸扬扬。
谁也想不到，7月初这家看起来还在正常运营的长租公寓，会走上这条路。很快，不止杭州，南京、西安、成都等多地的乐伽公寓均被爆出“拖欠房租”、“坑租客”等违规问题。
有意思的是，7月14日，面对大量的质疑和房东、租客投诉，乐伽公寓甚至还义正言辞地发了篇辟谣公告，称一直处于正常运营状态。
但15日，西安市住建局随即挂出关于乐伽公寓的风险提示，提醒大家西安分公司经营范围没有“房屋租赁”项目，要谨慎选择。随后，政府介入、乐伽相关负责人被控制，警方通报“乐伽经营困难，存在违约行为”。
事件发酵至今，南京建邺区艺术家工厂的19楼乐伽总部依旧大门紧锁，空无一人，只剩维权的房东和租客。
让人心有余悸的是，在长租公寓崩塌这条路上，乐伽并不孤单。
去年，杭州的鼎家公寓暴雷事件，爆出了整个行业的满目疮痍；随后，上海寓见公寓因资金链断裂被查封；紧接着，苏浙渝川地区的小家联行、北京昊园恒业等相继倒下。
短短两年时间里，资金链断裂导致的暴雷、倒闭、跑路、信誉崩塌的长租公寓品牌高达20余家。
资金实力薄弱、运营经验不足、对金融机构提供的“粮草”依赖性太大……所以，这种“中介系”的中小品牌长租公寓抗风险能力太差，稍有不慎，就崩了。
PART
02
另一种，房企背书下的长租公寓品牌，也在快速洗牌中，步步降级。
2016年前后，长租公寓市场风口正盛，嗅觉灵敏的开发商便火速地跑马圈地，万科、金地、阳光城、龙湖、远洋、保利、华润等一线房企纷纷抢滩，TOP30房企基本全部布局。
但年初至今，万科、朗诗、远洋等房企，均在不同程度上，不得不限制其长租公寓的快速扩张：
今年5月，朗诗集团宣布将旗下长租公寓业务等五项非地产业务，剥离至控股集团；
同样，远洋集团也被曝出年内拟剥离长租公寓业务，但至今未官宣；
今年7月，万科曾经轰动一时的深圳“万村计划”主动违约，并放弃部分已签约房源；
……
诸如此类，未来还会有更多。
这种感觉，就像2015年时，满大街天花乱坠的O2O，就像每场峰会、论坛必谈的互联网+；就像2016年热到狂躁的映客、花椒等全民直播；也很像2017年备受争议的共享单车……
长租公寓也是如此，一度红到发紫，又瞬间冷到发凉。
PART
03
为什么会出现如此大的落差？
第一、肉眼可见的、短期内又解决不了的亏损问题。
还以朗诗为例，朗诗果断剥离长租公寓业务的主要原因就是长期亏损。
2017年朗诗寓亏损0.44亿元；
2018年亏损额已经高达1.94亿元；
按目前情况，2019年、2020年仍然要产生不少亏损，而且亏损数字会更大。
这是房企系长租公寓的通病。
相比，开发商主业的房地产开发，周期更短、销售更快、资金回笼也要快的多、稳的多，即便缺钱了，适当降价甩货就能迅速回笼上亿资金。
这时候，对于快周转赛道上的开发商来说，这些投入成本高、需要长时间积淀、短时间又看不到回报的长租公寓，就拖了房企后腿儿，不仅严重影响了财务报表的颜值，排行榜上也占不了优势。
第二、都在快速扩容，但盈利模式不成熟。
无论是中介系的中小品牌长租公寓，诸如暴雷的乐伽公寓，尚在正常运营的悦如寓、米家公寓、魔飞公寓等等，还是依赖房企背景的万科泊寓、龙湖冠寓、朗诗寓等等，都是在快速扩张，抢占市场份额。
但实际上，目前长租公寓的回报率仅为1%-3，回报率不高，而且绝大多数品牌的长租公寓，盈利模式并不成熟，甚至说并不清晰，缺乏突破性的盈利模式。
第三、融资收紧后，融资能力降低。
融资渠道严格管控后，目前，大多数房地产企业的融资成本是比较高的，融资利率基本都在8%-10%；而如果以长租业务为载体，融资利率基本在5%左右，融资成本一下降低了不少。
所以，作为难得的、实惠的融资载体，一些房企还是颇为乐意地养着长租公寓这项业务。
但如今，融资变难了，包括合生、富力、中骏等多家房企的租赁融资被拒，为房企圈钱这件事儿上，长租公寓能做的贡献越来越少。
PART
04
长租公寓还有未来吗？一定有。
那么，长租公寓的未来属于谁？属于大资本，属于极少数的、规范性的、自持型头部企业。
先说第一个问题。据统计，截止2017年末，我国流动人口约2.44亿，这些都是赤裸裸的租赁需求。加上常住人口的租赁需求，据链家研究院去年发布的数据显示，到2020年，中国房产租赁市场的租金规模可达1.6万亿元。
这可能是仅次于房地产开发的，第二大市场。
因此，尽管经历着诸多坎坷，经历着诸多非议，但长租公寓一定是有清晰的、值得期待的未来，只不过蓝海变红海，它的未来需要经历长时间沉淀，才能慢慢展现出来。
再说第二个问题，蛋糕虽大，但并不是谁都能轻易分一杯羹。
从2016年至今，一个接一个倒下的长租公寓品牌，已经非常清晰，没有雄厚的资金加持，没有丰富的管理经验，没有成熟的盈利模式，在未来不久，这些现金流状况很差的中小品牌长租公寓，统统都会玩儿不下去，或快速崩盘，或被吞并，给后来者让路。
让路给谁？
让给这两年出让的，要求自持的土地的开发商，这是长租公寓的最好的归宿，也是大趋势。
据粗略统计，目前拍出的土地中，包含自持地块有约439宗，可供给租赁住房1573万㎡，这些才是长租公寓能全面开花、长久生存下去的希望。
PART
05
虽然宁波目前的租赁市场，仍以松散型的个人租赁模式为主，质量、档次参差不齐，但市场对集约型、质量和档次更高的长租公寓需求还是较强烈。
2014年，YOU+青年社区因为雷军一夜间声名鹊起。同样在2014年，宁波一位职业二房东沈旭君也敏锐嗅到了转型的契机，成立了宁波乐租长租公寓品牌。目前，米兰公馆、城市摩尔、罗蒙环球城公寓这些长租公寓的运营商都是乐租。
2017年是宁波长租公寓的爆发年，除了宁波本土的长租公寓品牌智家、乐租、泊客、世联红璞等，还有知名房企的泊寓、冠寓、OPEN家等长租公寓品牌先后进驻了宁波。
小编电联了龙湖冠寓宁南店、万科泊寓港隆店，主力面积18-50平不等，租金1400元-2000元/月，目前冠寓满租，泊寓低租金的小户型出租率较高。
或许宁波的经济建设和楼市发展上非常具有“长租公寓”的衍生潜力，但是综合各方面来讲，长租公寓的经营理念并不成熟，需要各方来试错，也不是所有的长租公寓都有强大的资金来支撑营运。
风险时刻在上演？
1、中小型长租公寓最容易遇到资金链断裂，经营管理不善的问题。公司跑路，租客住不了房，还要不回租金和押金。
△宁波中小型长租公寓跑路屡屡发生
2、房东也成受害者。目前市面上以“售后返租”作为卖点的公寓不在少数，房东购买公寓后，交由开发商统一出租管理，获取一定租金收益。但楼盘交付后进行出租管理的都是外包给第三方公司，交给第三方公司真的靠谱吗？在其他城市，第三方经营公司拖欠租金乃至中途毁约、破产跑路的，不在少数。由此造成的纠纷案例，比比皆是。
之前就有报道过每月物业费高达9.8元/平方米的宁波波特曼公寓，当时也是承诺返租的公寓。购房者与东港波特曼大酒店公司签了为期12年的返租协议，每年给予业主6.6%的租金回报。但在12年的返租期尚未结束时，业主便被拖欠租金；返租期结束后，业主们发现自己承担的物业、水电、维修等费用价格太高，房子卖不卖不掉、租也租不出……
△宁波某公寓“售后包租”优惠力度大
长租公寓租或出租需注意什么？
1、租方，向周围租过长租公寓的朋友多打听，选择口碑好的公寓，尽量选择房企品牌、大型连锁品牌，虽不能保证一定不会跑路，但至少不会偷跑，就算跑了和尚，也跑不了庙。
2、租金选择月结，谨慎办理“租金贷”。通过*款贷**平台付款的风险有：一些因素导致租赁不能继续的时候，借贷合同是否会一起终止？借贷合同约定的利息和违约条款是否都清楚？手持身份证拍照的话个人信息是否会泄漏？基于以上风险，在有能力的情况下不进行这种合作，也不要在不知情的情况下被诱导到陷阱里去了。
3、一切以合同为准。有时候公寓的签约管家会为了吸引租户签约做出不实承诺，所以能把一切承诺写在合同或补充合同里才是最保险，因为出了问题只有合同才是有法律效力的。
4、出租方，如果想买公寓返租给开发商，那么购房者事先应关注合同中是否有“开发商对承租方的经营风险承担担保责任”之类的条款，以便日后出现问题时，能够维护自己的权益。
5、明确第三方经营公司是哪家企业，是否正规，了解其公司经营情况，以及旗下其他公寓运营情况。往往返租期都在10年以上，因此会存在不可变数与风险，不要听信销售的花言巧语，多咨询专家和相关法律人士。
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