随着新拍卖土地离城区越来越远的趋势，离城区较近的中央别墅区、奥北别墅区等传统别墅板块的存量别墅越来越稀缺。
加上“限墅令”的影响，联排、合院、叠墅等业态越来越占据豪宅主流，容积率0.6以下的纯独栋别墅业态已经成为稀有品种。
位于孙河板块的格拉斯小镇，采用PUD大盘开发模式。这种规格的土地体量、亲近自然水系、容积率0.3的纯独栋业态，在今天的土地招拍挂市场已经不可能再现。
其2017年4月新开盘的四期项目，户型面积为441-805平，最高限价7.5万。805平的墅王户型，总价区间6000万-8000万。四期销售率达32.47%。
拿位于天竺板块的老豪恒大丽宫来做个对比。其最新取得的2016销售证，均价7.9万，单套面积在1000平米以上，总价8500万/套起，目前销售率13.79%.
老豪恒大丽宫虽卖的慢，可能与推盘节奏、总价有关，但从单价、总价来说，依然魅力不减。那么，老豪“豪”在哪儿？我们从位置、交通、配套、产品、户型等方面来探讨。
交通
恒大丽宫所在的天竺板块，是中央别墅区最早的发源地，聚集了丽京、丽斯、香江等一批老豪别墅。该板块主要由新世界及周大福投资开发，历时十多年，成为中央别墅区最优质的地段之一。
片区早期居民多为涉外人员，业态低密、纯粹，配套比较国际化，经过长期的文化和圈层沉淀，形成了老牌别墅的贵族气质。
2015年底，恒大以76亿元的代价，从老牌港资开发商新世界手中收购丽来花园项目，更名为恒大丽宫。
项目毗邻机场高速、机场二高速、京顺路，可以方便到达CBD核心城区、燕莎商圈、丽都商圈、亚奥商圈等。东行800米是机场高速杨林出入口，10分钟可达首都机场。
轨道交通上，从15号线望京站经过5站到达国展，然后通过转乘公交可达项目。未来S6线会北延顺义站，方便到达通州副中心和大兴新机场。轨道交通还是欠发达，不过未来可期。
产品
恒大丽宫总占地43.25万平米，恒大接手项目时，剩余可售的建筑面积约20万平方，一期、二期已经售罄，开发进度处于第三期。三期规划房源91套，四期96套。
天竺版块别墅多为上世纪90年*开代**发，产品品质未必能媲美新兴别墅。恒大接手后，从尺度、水系、园林等方面进行升级。
1. 独栋最小尺度1000㎡
三期首批亮相的33栋，面积区间在1019-1515㎡之间，花园的赠送大概在600到2000平不等。原本规划中最顶级的1000㎡尺度，成为墅区在售独栋的最小尺度。
2. 居住舒适度：绿化率41%
针对老业主所诟病的绿化问题，恒大聘请世界级豪宅园林景观团队贝尔高林来设计景观，项目绿化率41%，在很多豪宅绿化率刚刚达标30%的情况下，丽宫的绿化率明显高出一个级别。而且，项目旁边有大片果园，周边环境很安静。
3. 60%户型亲水
景观和水系是顶豪最重要的两个指标。恒大丽宫南侧即温榆河，但能对视温榆河的户型只能是“墅王”。园区内原来也只有零星点缀的水景。恒大入主后，大面积修造弯曲水系，水面最宽处有40米，以风水学中“玉带环腰”之势围绕出一座半岛。
这样，丽宫有60%的别墅可以做到临水。在临水别墅中，花园层可直达水系景观。也就是说，40%的户型不邻水，不过，丽宫利用地理优势，做到户户温泉入户。
改造升级后，2000万级别的恒大华府一步迈入亿元级的恒大丽宫。
4.“整体相隔独栋的样子，像是联排”？
项目是纯独栋产品，容积率仅为0.52。其规划用途中，95.02%为商品住宅面积（独栋），商业和其他面积仅占4.98%。
容积率虽然较低、业态比较纯粹，不过有客户评价“整体相隔独栋的样子，像是联排”。一二期的项目的确很像联排，前后左右邻居对视感很强，三期大独栋不知是否有改善。
容积率是反映楼盘舒适度的重要指标，它的高低直接折射出楼盘的品质。规划对低密度住宅的大体标准概念：
高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层低密度住宅容积率不大于1.2；排屋（Town House）容积率不大于0.7；别墅（Villa）容积率不大于0.35。
按照业内标准，恒大丽宫应该是介于别墅和Town House之间的产品类型。或许是三四期对一二期规划有对冲。
户型
1. 京城不多的带有游泳池的顶豪
丽宫一二期产品，多是地上三层、地下一层，地下空间附带游泳池。地下层高目测不足2.8米，虽有采光井，但整体压抑。如果天气不好，地下湿气会较重。
三期改为“前三后四”，保证所有的可利用空间都在地面以上，大大改善了花园层的感受，光照通过落地窗解决。地下仍附带游泳池，但从游泳池出来可以直接走到庭院。
2. 采光与尺度的处理比前两期提升不少
一二期地上层的层高目测不足3米，户型格局不够开阔。
一二期某户型二层示意图
三期层高3.6米，而且做出了7-11米的挑空厅堂、超过30米的超大面宽。不仅空间非常开阔，而且四面四层落地窗，采光与尺度都很奢华。
3. 所有房间均为套房设计
三期A户型地上三层5个卧室，包括花园层共6个卧室，全部为套房设计，包括衣帽间和洗手间。除了地下卧室外，其他5间卧室套房内均包含独立浴缸。主卧套房不仅衣帽间、洗手间尺度豪华，另外包含独立休息室。
配套
1. 丽宫配套最为人称道的是高尔夫球场。
中央别墅区的高尔夫配套很多，但近在家门口、只对业主开放的高尔夫球场独此一家。这不只是身份的象征、构建社交圈层的平台，无需排队足够有吸引力。
丽宫一路之隔，是占地60万方的北京丽宫体育公园高尔夫球场。设计与施工均由美国顶级高尔夫球场设计师尼克劳斯监督。球道全长7300码，共18洞，标准杆72杆，具有国际锦标赛级别。
2. 丽宫配套相对成熟，这也意味着未来升值空间有限。
学区配套上，由于涉外教育发展较早，恒大丽宫被国际名校环绕，附近有京西、ISB、德威、青苗、鼎石学校等17所顶尖国际学校，国际学区氛围浓厚。
开车1分钟可达青苗国际学校（不限国籍），5分钟可达德威国际学校（只收外籍）。
商业上，丽宫自带1.5万平米会所，方便解决高端健身、社交会客等需求。出门就是恒大开发的温榆广场，集餐饮、休闲娱乐、购物、医疗于一体，北侧的荣和广场、中粮祥云小镇和京顺路旁的欧陆广场等，都可满足日常生活所需。
未来在杨林出口东侧，还有顺义区政府与万达集团斥资150亿打造的大型商业综合体“万达茂”。
此外，项目周边还云集了北京格林马会、傲阳物业高尔夫俱乐部、蟹岛嘉年华等高端休闲资源，可提供高质量的圈层生活。
3. 丽宫交付后，物业是由恒大物业来提供。
一二期项目可加建，加建对业主来说可以提升居住舒适度，但会破坏项目整体景观和物业潜在价值。恒大入主后三四期是否可加建不得而知。
图中黑色网布下为加建工程
投资收益测算
恒大在收购丽来花园公告中如此评价该项目：无可比拟的区位优势、自然环境和配套资源，使得本项目必将成为京城顶级豪宅的标杆之作。
丽宫三四期大幅度做大尺度、升级配套，不仅是为了从民生地产进入顶豪俱乐部，不追求利润的开发商肯定不是好开发商。
顶豪的容积率做到0.52，显然是为了增加销售利润，那么，我们来看下恒大丽宫的开发成本和利润表现。
根据公告，收购丽来项目总计划建筑面积约40万平方米，已竣工约20万平方米，待开发和在建约20万平米，应该对应的是三期和四期产品。其中，未售物业折算楼面地价人民币22404元/平方米，周边曾于2015年9月成交普通住宅土地，楼面地价为人民币43400元/平方米。可以看出，项目购买价非常划算。
投资收益测算依据：按照在建和待开发建筑面积20万平计算，住宅部分以79000元/平方米、商业以79000元/平方米计算；商品住宅占比95.02%、商业占比2.25%；土地获得价款单价按照22404元/平方米、开发成本单价以18000元/平方米计算，该项目的税后利润率为41.47%。
在土地成本高企、销售价格限价的背景下，利润率能做到41.17%，受益于拿地策略。通过并购项目方式获得土地，可以规避竞拍模式的高地价、高限价，还能拿到城区或近郊的稀缺土地资源。
恒大并购时获得可售物业20万平，按照目前7.9万/平米成交均价计算，实际货值高达158亿，恒大以半价76亿购得，并且分期付款买入，不仅没有资金压力，而且为获得高利润率埋下伏笔。