2010年，全国限购时，其实像北京周边的燕郊、涿州等地也是限购的，好像也传过，但似乎从未见真正执行过。2016年，廊坊重提限购，而且这一次似乎更加严格。限购后的廊坊以及周边其他环京城市楼市如何呢？《安家》记者分赴各地进行实地探访考察，限购背景下的环京楼市颇耐人寻味，而且市场也出现了严重分化，不同区域不同调控的执行也表明了这一点。
4月1日晚廊坊市低调出台的“限购令”又一次挑起房地产市场敏感的神经，尤其是以三河（燕郊）、大厂、香河为主的“北三县”成为市场关注的焦点。其中尤以“非当地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于30%”最受购房者关注。
廊坊北三县限购风暴后开发商做法不一
据《安家》记者了解，在廊坊限购令出台后的首个周末，与此前“抢房”热潮不同，大厂、香河、燕郊三地购房热潮均有所回落，大厂、香河大量楼盘“封停”，购房者选房范围较小。
而作为开发商在面对限购政策时的表现很显然也不统一，或许因为此次政策看似严格却又没有太明确的细则以及时间表，所以很多开发商封盘等待坐地起价，还有一部分似乎更担心政策*压打**而在限购来临前加大了推盘力度。
甚至有的还高压政策下直接提价。据澎湃新闻报道，“北三县”中香河的房价在3月至4月一个月的时间内出现大幅暴涨。其中，有些楼盘的均价从7400元/平方米提价至13000元/平方米，涨幅超过70%，还有许多楼盘的信息写着“新房已售完，请查看二手房源”。大厂最高的房价已经达到15000元/平方米，而燕郊最高的房价已经突破20000元/平方米。
而更有不少开发商心里还在犯嘀咕，新政的出台让许多开发商措手不及，因为他们坚信地方政府是不可能真正去*压打**房价的，面对这种“*规则潜**”，在售楼员那里会经常听到如此对购房者劝导。
但是购房者的心里却六神无主，不知道谁的话更可信。于是，一场多方博弈的较量正在北京周边火爆上演。
我们都知道，去年“最严限购”一瓢冷水可以说直接冷却了通州楼市，然而不料想却彻底点燃了燕郊、大厂、香河的楼市，燕郊的房价更是急速蹿升，燕郊房价早就突破2万元，如今正直逼3万。与此同时，紧邻北京南部的固安县也由于首都第二机场的利好出现房价急速攀升，仅仅用了不到两个月的时间，房价就从8000元/平米涨到了11000-12000元/平米。
而此次廊坊的限购会不会又让其他周边环京小城镇坐享渔利呢？
涿州限购或在路上，购房者没那么疯狂
近日，廊坊限购袭来，作为隶属于保定的涿州等城市暂时幸免。据《安家》记者估计，这可能与涿州前期房价涨幅不大有关，但也可能调控就在路上。燕郊等在调控风暴下抢购潮回落，但《安家》记者判断，长期恐怕难掩北京周边城市的吸纳优势，毕竟这些区域是承接北京外溢人口最直接最近的。
那么像涿州等地还暂未出台限购措施的楼市如何呢？《安家》记者从体验北京公交838开始，深入涿州，调查限购阴影下的涿州市场。因不是高峰，加上逆流，坐车人不是很多。而且公交从六里桥东到终点站涿州开发区站大概需要1个半小时。如果堵车可能得需要2个小时。对于上班族来说确实有点为难。不过以后开通直达高铁新城的公交车将会大大缩短时间和距离，因为现在的公交还要穿城而过，以后会有直接走高速的直达车。
《安家》记者本来在采访之前猜测，可能会因为廊坊限购的挤出效应，加上涿州恐慌心理下担心限购不能买房，可能会促成集中成交的局面。当记者走进各大售楼中心时，并没有想象中的那么火爆，远远没有燕郊那种“抢房”的景象。记者随后在售楼处坐了下来，立刻有销售人员过来搭讪，似乎也感觉到记者对现场比较冷清而面露难色，随即说，周末会有很多人来看房，因为是工作日人会少一些。其实《安家》记者也多次来过涿州，而且的确如此，周末看房人比较多。当被问及涿州会不会限购时，她表示快了，当记者再次追问，她说这种事也说不清。
记者走访了多家售楼处基本上都是此种情况，没有想象中那样火爆。当记者再次询问一位史姓售楼员时他说，“廊坊现在已经开始限购了，但涿州到目前尚未接到相关消息。整体来看，涿州市场一直不温不火，很平稳，稳中有升，但廊坊区域的限购是涿州市场的一次机会。即使限购，涿州也不会太严格，因为涿州房价没有那么疯涨。”“从客户分流上没那么明显，但最近廊坊北三县和廊坊区域的销售代理公司已经开始转战涿州市场。”对于房贷政策有没有收紧，他表示，“一般首付还是在三成，二成的还是少数，不知道5.1后会是什么情况。总之，涿州市场不会大起大落，刚需人群较多。”
涿州刚需人群较多，市场不温不火后劲足
涿州是首都西南门户，隶属于河北省保定市，与北京房山区和大兴区接壤，距首都*安门天**约60公里，距北京新机场17公里。250多年前，清乾隆皇帝南巡路过涿州这块京畿重地时写下了“日边冲要无双地，天下繁难第一州”的诗句。涿州还是“三国文化”的发祥地，同时拥有中国第一长石拱桥—永济桥，国家级重点*物文**—辽代双塔等，但文化遗迹整体比较分散，尚未形成完善的旅游体系。涿州充分利用毗邻北京的独特优势，以规划对接北京为引领，突出产业、总部服务、路网交通等基础设施建设、商贸服务、生活相关配套服务的全面对接。到2015年，涿州市基本形成与北京的同城一体化发展体系，使得京涿联系更加紧密、同城氛围更加浓厚。
涿州的大街，似乎比北京郊区县更加繁华一点，道路两旁印着楼盘名的灯箱广告鳞次栉比，公交站牌也都是楼盘广告，满大街跑的很多都是“京X”车。这座城市比较成熟，城内几乎没有在建或*迁拆**的项目。
其实，由于便利的交通和地理优势，再加上开放的政策和相对低廉的房价，涿州的确吸引着众多的北京人来这里投资。
据了解，目前涿州楼市可分为高铁新城及涿州老城区两大板块，在涿州活跃的一手新房中，位于高铁附近的两个在建楼盘的高层产品在7000-8000多元，一套90平米的小三居总价也就70万左右。另外在涿州老城区中，紧邻最繁华的范阳路一带的在售新盘高层约6000多元。
高铁附近的项目主要包括占地面积588亩、总建筑面积超百万平米的鸿坤·理想湾，占地约280亩、建筑面积约56万平方米的K2京西狮子城等项目，华融置业也在高铁附近拿地，高铁新城的住宅项目整体供应量较大。总体来看，涿州住宅项目大盘较多，供应量较大。
统计局数据显示，2015年涿州市商品住宅销售面积85万平米，同比增长16.5%，对一个县级城市来说销售规模已经很大了，且在全国楼市低*情迷**况下仍保持增长。
据《安家》记者向当地出租车司机和摩的司机了解，由于距离北京比较近，且房价相对燕郊比较低，涿州楼市的需求主要来自北京和本地需求，但北京投资者主要选在高铁新城购房，加之近两年京津冀一体化升温，交通的便利带来了不少北京购房者，项目基本畅销，但从高铁附近已经交房的项目来看，配套仍不完善，目前高铁新城在建的主要有三个项目，但其他配套尚未动工，如果发展成熟至少得5-8年的时间。但是本地人对高铁新城完全不看好，他们买房大都选在成熟的老城区。
据了解，涿州在售楼盘主要客户群体为非京籍的北京刚性需求者，且地域分布为京西、京南区域，还有部分客户来自保定其他市区。
《安家》记者在涿州行政服务中心看到很多买房办户口的，多为年轻人，据他们透露，大多数是为了将来孩子上学才在涿州买房并把户口迁过来的，也有一些是为了父母养老。
但反观燕郊、固安房价，涿州楼市的确显得温和了许多。很多年前，曾经和燕郊齐名的涿州，有着同样的背景。都地处河北却与北京有着千丝万缕的关系，央企单位的承接地，北京河北两套电话系统，通北京公交。这些都是仅仅在燕郊和涿州才有的待遇。然而后来，大厂、香河甚至固安似乎都比涿州发展快，涿州陷入了尴尬的境地。
这么多年来，《安家》记者发现，涿州楼市似乎发展缓慢，尤其相比燕郊、固安等地，燕郊的房价成倍上涨，尤其是京津冀协同发展、北京市属单位部分或整体迁至通州、轨道交通等各种利好接踵而来，燕郊房价从去年末便迎来新一轮上涨浪潮，目前已达2万元/平方米。跟去年年初相比，涨幅已达100%。其价位甚至超过北京部分区域，比如北京平谷区，3月份二手房均价还没到15000元/平方米。
也正因为有了对比，涿州的房价即使上涨，也早已被忽略。涿州房价这么多年一直处在比较平稳的增长态势，2011年涿州房价就曾达到过6000元甚至更高，如今也不过7-8000左右。
涿州的房价上涨缓慢是有原因的，似乎总是差了那么点劲儿。从距离上，涿州相比燕郊、大厂、固安都远了一些，这是致命的硬伤。另外，通州行政副中心的确立以及首都第二机场的开工无疑是燕郊和固安等地的重大利好。作为涿州来说，这种有爆发力的利好始终没有。这也是涿州房价对大家提不起兴趣的原因，甚至连媒体对涿州的关注也少了。
其实，在《安家》看来，这恰恰是涿州楼市的最大优势，涿州近年来一直稳扎稳打，配套在不断完善，投机炒房者相对较少，多为刚需购房者，所以房价不像固安、燕郊等具有可炒作的点。这也为涿州的长足健康发展提供了机会。涿州市场不会太疯狂，但也不会太冷清。
刘光宇，安家杂志新闻评论部主任，安家新媒体主编，资深房地产评论人。