这是一起关于物业服务费纠纷案例。
案子说简单就简单，说复杂就复杂。
说简单吧，就是一个公司申请强制执行，通过以物抵债的方式获得了一个小目标的债务人的房产，但因为拒绝缴纳物业费，被物业公司告上了法庭。
说复杂吧，就是这个物业费，到底是从哪天开始计算呢？是按照执行法院裁定作出日，还是送达日之日？房子还被第三人霸占，是否要交物业费？
一审法院想得很简单，既然法院裁定作出了，那就按照作出之日计算物业费，因为这时候这个房产就算这家公司的财产了，那就是从裁定作出之日开始计算物业费。
二审法院看得很仔细，裁定书上写得很清楚，该物业从裁定送达之日转移，那就是说，这个物业要裁定书送达到公司才算是公司的财产。而且驳回了这家公司的说法：虽然是自己的房产了，但是没有签物业合同啊，没有实际交付啊，也不算交付啊，不能缴纳物业费。但法律规定了，业委会签订的合同，对全体业主都具有约束力。
所以，二审法院改判了一审法院判决，但二者金额差异非常少。
从这个案例，我们学习到：
一是，物权产生的根源，不止是房产管理局的登记。 法院的裁判也是取得物权的一个重要渠道。这就好比离婚，民政局可以办理离婚证，法院也可以判决离婚，法院的生效判决，就跟离婚证是一个法律效力。
二是，法律文书有时候要咬文嚼字。 本案中，送达日和作出日，看似差别很少，但可能就会差别十五天。一审法院被二审法院改判了，终归不是什么有面子的事情啊，一字值千金，实际上反映出法律功底的高低，以及责任心的大小。
《宋史岳飞传》：“阵而后战，兵法之常；运用之妙，存乎一心。”
附件：*藏西**信托有限公司、盘锦西水湾物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书
辽宁省盘锦市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2022）辽11民终482号
上诉人(原审被告、反诉原告)： *藏西**信托有限公司 ，住所地：*藏西**拉萨市经济开发区博达路1号阳光新城别墅区A7栋。
法定代表人：周贵庆，该公司董事长。
委托诉讼代理人：景澄林，辽宁诚高律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)： 盘锦西水湾物业管理有限公司 ，住所地：盘锦市兴隆台区西水湾小区。
法定代表人：王瑛，该公司经理。
委托诉讼代理人：宋世洁，辽宁泰来律师事务所律师。
（被告在拉萨，为何管辖法院在盘锦？）
上诉人*藏西**信托有限公司因与被上诉人盘锦西水湾物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省盘锦市兴隆台区人民法院（2021）辽1103民初1355号民事判决，向本院提起上诉。
本院于2022年4月6日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。
本案现已审理终结。
*藏西**信托有限公司上诉请求：
撤销(2021)辽1103民初1355号民事判决书，改判驳回盘锦西水湾物业管理有限公司的所有诉讼请求并支持*藏西**信托有限公司的反诉请求。
所有诉讼费用由盘锦西水湾物业管理有限公司承担。
事实和理由：
原审判决认定事实错误、适用法律错误，应依法改判。
判决书中存在认定事实错误问题，应依法改判。
第1处，第11页倒数第7行“*藏西**信托有限公司已向。(商网)2018年11月21日至2019年11月20日的物业费共计41652元”错误。
上诉人与被上诉人就双方之间的服务关系建立签订物业服务合同的时间分别为：2019年4月18日(10套房屋)和2019年5月29日(1套房屋)。
《合同法》第32条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
因此本案中上诉人自2019年4月18日(10套房屋)和2019年5月29日(1套房屋)两个时间节点之后才产生物业费的给付义务。
并且上诉人也是2019年4月19日开始缴纳了一年的物业管理费用，故判决书中“2018年11月21日至2019年11月20日的物业费共计41652元”的表述明显错误。
第2处，第11页倒数第3行“27-108(商网)2019年7月1日至2019年9月30日的物业费581813.44元。”错误，上诉人在2020年7月13日缴纳了A27-108商网的物业费36000元，并非581813.44元。
第3处，一审法院将案涉房屋抵债裁定作出的时间作为上诉人产生交纳物业费义务的开始时间错误。
案涉的12套房屋的具体情况如下：
A5-108、A24-2-1202、A10-1-102、A1-103、A24-2-1302、A24-2-1102、A24-1-1502、A13-2-302、A21-1-101、A15-1-101等10套商网，被上诉人向上诉人交付钥匙、签订物业服务合同和收取物业服务费的时间均是2019年4月19日。
2019年4月19日至2020年4月18日期间的物业费已经缴纳完毕。
A27-108商网，被上诉人向上诉人交付并收取物业服务费的时间是2020年7月13日，但未签订物业服务合同。
A24-102商网，被上诉人与上诉人签订物业服务合同并收取物业服务费的时间是2019年5月29日，但未交付房屋钥匙。
物业在该房屋被他人占用前事前没发现、事后未通知业主，没有尽到物业管理最基本的职责，上诉人连最基本的房屋占有权能都没有实现，当然不应当向被上诉人支付物业费。
《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳服务费用。已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。
《辽宁省物业管理条例》第四十四条第二款规定:“已交付业主的物业，物业服务费由业主承担；未交付的或者已竣工但尚未出售的物业，物业服务费由建设单位全额承担。”
并且，被上诉人制定的《业主手册》第3页约定“物业入住是指业主领取钥匙后为正式接收物业”。
不论是法律规定还是约定均将“交付”房屋作为了物业费缴纳的开始时间，故上诉人不应自抵债裁定作出时产生物业费缴费义务。
判决书中存在适用法律错误问题，应依法改判。
一审判决书第14页对本案的法律适用问题有详细表述，存在以下错误：
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》(以下简称“原物业纠纷司法解释”)第一条、第六条的规定在本案审理时 已被修正 ，本案审理不应继续适用前述条款。
上诉人与被上诉人之间的物业服务关系一直持续至本案审理过程中，此期间法律规定发生了变化。
2020年12月29日《最高人民法院关于在民事审判工作中适用〈中华人民共和国工会法〉若干问题的解释》等二十七件民事类司法解释的决定法释(2020〕17号对“原物业纠纷司法解释”进行了修正，变成了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下称“新司法解释”)，删去了“原物业纠纷司法解释”中的第一条和第六条。
根据法律规定，案件审理应适用新司法解释进行审理，故判决适用“原物业纠纷司法解释”中的第一条和第六条进行判决错误。
本案争议应当适用《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条第二款、《辽宁省物业管理条例》第四十四条第二款和当事人之间的合同约定。
综上所述，请求支持上诉人的请求。
另补充：原审判决认定“山西高级人民法院于2017年8月1日作出（2016）晋执21号之三执行裁定书，2018年11月21日作出（2016）晋执21号之五执行裁定书，房屋所有权应自此转移至*藏西**信托有限公司”，该事实认定和适用法律错误，因为以上两份裁定中均明确载明：抵债房屋所有权自送达申请执行人*藏西**信托有限公司时起转移，所以，案涉房屋所有权并非自上述执行裁定书作出之日起转移至上诉人。
在一审庭审中，被上诉人从未出示任何证据证明以上两份裁定是何时送达给上诉人*藏西**信托有限公司的，法庭审理过程中也未作任何调查。
根据《民事诉讼法》第八十七条规定，送达文书必须有送达回证，由受送达人在送达回证上记明收到日期，签名或盖章。
受送达人在送达回证上的签收日期为送达日期。
被上诉人如主张案涉房屋所有权转移至上诉人，就应当提供相应的送达回证加以证明，但被上诉人在一审中并未提供以上裁定书之送达回证，因此，上诉人不能证明裁定书的生效日期。
在上诉人未能提供相关证据、该节事实尚未查清的情况下，一审判决就草率作出结论，将上述执行裁定书落款日期视为房屋所有权转移之日是完全错误的。
上诉人是 依法抵债取得 案涉房产，而一审判决认定是 网络司法拍卖 取得案涉房产，该节事实认定错误。
上诉人2019年4月19日缴纳的费用是关于A5-18、A24-2-1202等10套房屋自2019年4月19日至2020年4月19日一年的物业费，而一审法院认定该笔费用是2018年11月21日至2019年11月20日的物业费，该节事实认定错误。
上诉人在一审中，并未以案涉房屋能否办理房产过户作为抗辩理由，一审法院在判决书第13页4-6行本院认为部分，认定“*藏西**信托有限公司以尚未办理房产证为由进行抗辩”，进而作出“*藏西**信托有限公司是否办理案涉房产的过户登记手续并不影响其对涉案房屋所有权的取得，其该项主张理据不足”的事实认定错误。
一审判决未厘清本案争议焦点，盲目判决。
具体见一审判决第13页第10行：“而盘锦西水湾物业管理有限公司在*藏西**信托有限公司收楼后已实际为案涉物业提供了物业管理服务，*藏西**信托有限公司应依照物业合同约定缴纳物业费。”
上诉人不否认被上诉人为案涉房屋提供物业服务的事实，上诉人也认可收楼后应当缴纳相关物业费，上诉人已经实际支付了收楼之后的物业费。
被上诉人起诉上诉人，要求上诉人承担收楼前依法应当由开发商承担的物业费，这才是本案争议的主要焦点。
被 上诉人一审中提交的以下证据同样证明未交付业主的物业费用由开发建设单位承担。
被上诉人与西水湾社区业主管理委员会签订的《物业服务合同》（2019年1月1日-2019年12月31日）及2020年1月1日-2021年12月31日），其中第八条均明确约定“物业区域内已竣工但尚未出售的物业，因开发建设单位原因未能按时交付物业买受人的物业及开发建设单位的自有物业，乙方应当按前款规定向开发建设单位收取物业服务费。”
《枫丹白露物业业主手册》包括服务指南、业主临时管理规约、承诺书、房屋装饰装修管理协议、前期物业服务协议等内容，共同构成物业服务企业与业主之间的所有权利义务的约定。
其中第一部分《服务指南》第一条第四款第二项物业管理服务费的缴付，明确约定：业主和物业使用人必须按《物业服务合同》、《房屋装饰装修管理协议》约定及时缴交物业管理公共服务费及其他相关费用。入住手续办理时一次缴纳第一年物业服务费，其余年度按年预交。
以上约定证明：业主是在办理入住手续时，签订上述合同后缴纳物业服务费用。
《服务指南》第二条入住手续，其中明确约定“物业入住是指业主领取钥匙后为正式接收物业，从此时起，业主已开始正式入住小区，在办理入住手续时，请您携带开发公司出具的入住通知书、业主身份证、购房合同到物业窗口办理入住。
办理流程为
交验业主携带的入住资料填写住户登记；
签订《物业服务合同》、《装修协议》、《临时管理规约》及承诺书；
缴纳物业管理服务相关费用；
验收物业并在《房屋验收交接单》上签字”。
以上约定内容证明如下事实：
其一、业主向被上诉人领取房屋钥匙才视为正式接收物业成为业主：
其二、被上诉人是案涉房屋交付义务人；
其三、业主在领取钥匙后才能与被上诉人物业公司签订《物业服务合同》、《装修协议》、《临时管理规约》及承诺书等之后，缴纳物业服务费用；
其四、被上诉人作为物业公司有义务向业主交付物业，同时需要会同业主验收房屋。
综合以上法律规定及与被上诉人在合同中的约定，被上诉人在未向上诉人交付案涉房屋的情况下，被上诉人无权向上诉人收取相关房屋的物业服务费用。
综上所述，原审判决仅仅依据被上诉人出示的两份抵债《执行裁定书》和三份与开发单位及业委会签订的《物业服务合同》，就判决上诉人应当承担缴付物业服务费的义务，没有事实根据和法律依据，应当依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。
盘锦西水湾物业管理有限公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，上诉人取得房屋是依据法院的执行裁定，因此，应该从房屋被执行的裁定生效之日起向被上诉人支付物业管理费用。
而且上诉人的11套房产也是按照这个时间点2018年11月21日支付过一年的物业费。
一审法院对该事实的认定是正确的。
根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第一条，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。
上诉人没有和物业公司签订物业服务合同为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
原判存在笔误，不影响判决结果。
关于本案的法律适用问题，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款规定，民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件适用当时的法律规定。所以一审判决适用法律正确，应维持原判。
盘锦西水湾物业管理有限公司向一审法院起诉请求：
判令*藏西**信托有限公司支付物业服务费 623，465.44 元及违约金(2019年8月19日之前逾期利息按照中国人民银行同期利率上浮50%计算，2019年8月20日之后逾期利息按照全国银行间同业拆借中心公布的*款贷**市场报价利率上浮50%计算)；
判令*藏西**信托有限公司承担涉诉费用。
*藏西**信托有限公司反诉请求：
判决盘锦西水湾物业管理有限公司退还超收的物业服务费22，834.02元；
判决盘锦西水湾物业管理有限公司向其履行交付剩余108套房屋的义务。
一审法院认定事实：
山西省高级人民法院在执行申请执行人*藏西**信托有限公司与被执行人盘锦龙驿房地产开发有限责任公司纠纷一案中，该院在淘宝网司法拍卖网络平台公开拍卖被执行人所有的盘锦市西水湾枫丹白露小区A27#108号房产，后因流拍两次。
第二次拍卖保留价为4125.36352万元。申请执行人*藏西**信托有限公司同意以上述资产第二次拍卖保留价4125.36352万元以物抵债，抵偿被执行人债务4125.36352万元。
该院于2017年8月1日作出 (2016)晋执21号之三执行裁定书， 裁定：
将被执行人盘锦龙驿房地产开发有限责任公司所有的盘锦市西水湾枫丹白露小区A27#108号房产作价4125.36352万元，交付申请执行人*藏西**信托有限公司抵偿本院(2016)晋执21号执行通知书所列债务。
盘锦市西水湾枫丹白露小区A27#108号房产的所有权自本裁定送达申请执行人*藏西**信托有限公司时起转移。
申请执行人*藏西**信托有限公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。
山西省高级人民法院对被执行人所有的盘锦市产及车库进行了评估，于2017年6月26日至2017年6月27日在淘宝网司法拍卖平台依法第一次公开拍卖了盘锦市产，均已流拍。
后对其中97套房产于2018年11月9日至2018年11月10日在淘宝网司法拍卖网络平台进行了第二次拍卖，该97套房产第二次拍卖已全部流拍，该部分房产二次拍卖保留价为9677.46872万元。
申请执行人*藏西**信托有限公司向该院提出申请，同意以上述资产第二次拍卖保留价9677.46872万元以物抵债，抵偿被执行人债务9677.46872万元。
山西省高级人民法院于2018年11月21日作出(2016)晋执21号之五执行裁定书，裁定：
将被执行人盘锦龙驿房地产开发有限责任公司所有的盘锦市西水湾枫丹白露小区A区住宅45套、A区商网30套、B区住宅20套、B区商网2套，共计97套房产(明细附后)作价9677.46872万元，交付申请执行人*藏西**信托有限公司抵偿本院(2016)晋执21号执行通知书所列债务。
盘锦市西水湾枫丹白露小区A区住宅45套、A区商网30套、B区住宅20套、B区商网2套，共计97套房产(明细附后)的所有权自本裁定送达申请执行人*藏西**信托有限公司时起转移。
申请执行人*藏西**信托有限公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。
2013年8月1日，盘锦龙驿房地产开发有限责任公司与盘锦西水湾物业管理有限公司签订《枫丹白露物业管理委托合同》，约定：委托管理期限为5年。
自2013年8月1日起，至2018年12月31日止。
物业服务费用由业主按其拥有的物业建筑面积缴纳，具体标准如下：
回迁房0.8元/月/平方米，商品房1.2元/月/平方米，商业房、公建2.0元/月/平方米，别墅2.5元/月/平方米，车库70元/月/个，停车位60元/月/个，电梯费40元/月/户。
2018年12月31日，西水湾社区业主管理委员会与盘锦西水湾物业管理有限公司签订《物业服务合同》，物业服务期限为1年，自2019年1月1日至2019年12月31日。
多层住宅：0.70元/平方米/月；高层住宅：西水湾1.00元/平方米/月、枫丹白露A回迁0.80元/平方米/月、商品房1.20元/平方米/月；别墅2.50元/平方米/月；商网、公建，西水湾1.00元/平方米/月；枫丹白露A：2.0元/平方米/月；车库：西水湾0.30元/平方米/月；枫丹白露A地下：70元/月/个，地上：1.50元/上方米/月；地下车位：60元/月/个。
2019年12月25日，西水湾社区业主管理委员会与盘锦西水湾物业管理有限公司签订《物业服务合同》，物业服务期限为1年，自2020年1月1日至2021年12月31日。
多层住宅：0.70元/平方米/月；高层住宅：西水湾1.00元/平方米/月、枫丹白露A回迁0.80元/平方米/月、商品房1.20元/平方米/月；别墅2.50元/平方米/月；商网、公建，西水湾1.00元/平方米/月；枫丹白露A：2.0元/平方米/月；车库：西水湾0.30元/平方米/月；枫丹白露A地下：70元/月/个，地上：1.50元/上方米/月；地下车位：60元/月/个。
*藏西**信托有限公司已向盘锦西水湾物业管理有限公司支付Al-103、A5-108、A10-l-102、A13-2-302、A15-1-101、A21-1-101、A24-1-1502、A24-2-1102、A24-2-1202、A24-2-1302、A24-102(商网)2018年11月21日至2019年11月20日的物业费共计41，652.00元，A27-108(商网)2019年7月1日至2019年9月30日的物业费581，813.44元。
一审法院认为，本案是物业服务合同纠纷。
《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款规定：“ 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理 。”
盘锦西水湾物业管理有限公司与开发商签订的前期物业服务合同及与业主委员会签订的物业服务合同，盘锦西水湾物业管理有限公司与*藏西**信托有限公司之间形成合法有效的物业服务合同关系，应受法律保护，双方应按约定全面诚实地履行合同。
根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十二条之规定：网络司法拍卖成交的，由网络司法拍卖平台以买受人的真实身份自动生成确认书并公示。
拍卖财产所有权自拍卖成交裁定送达买受人时转移。
本案中，*藏西**信托有限公司通过人民法院网络司法拍卖取得涉案房产，山西省高级人民法院于2017年8月1日作出(2016)晋执21号之三执行裁定书，2018年11月21日作出(2016)晋执21号之五执行裁定书，房屋所有权应自此转移至*藏西**信托有限公司，*藏西**信托有限公司以盘锦西水湾物业管理有限公司尚未交付房屋、尚未协助办理房产证为由进行抗辩，*藏西**信托有限公司是否办理涉案房产的过户登记手续并不影响其对涉案房屋所有权的取得，其该项主张理据不足，法院依法不予采纳。
*藏西**信托有限公司收楼时涉案物业是否已取得建设工程竣工验收备案登记证系*藏西**信托有限公司与盘锦龙驿房地产开发有限责任公司之间的房屋买卖合同关系，不影响其与盘锦西水湾物业管理有限公司之间物业服务合同的效力。
而盘锦西水湾物业管理有限公司在*藏西**信托有限公司收楼后已实际为涉案物业提供了物业管理服务，*藏西**信托有限公司应依照物业合同约定缴纳物业费。
*藏西**信托有限公司提出A24-102房屋一直被他人占用，房屋未实际交付，以此拒绝向盘锦西水湾物业管理有限公司缴纳物业费，法院认为*藏西**信托有限公司作为A24-102房屋的实际所有权人， 应向无权占有人主张权利 ，而不能仅以此为由拒绝缴纳物业费。
综上，盘锦西水湾物业管理有限公司已依照物业服务协议的约定提供了物业服务，*藏西**信托有限公司作为支付物业费的履行义务方，未能提供证据证明已履行相应的义务，*藏西**信托有限公司的行为已构成违约，依法应承担相应的民事责任。
*藏西**信托有限公司应向盘锦西水湾物业管理有限公司支付物业管理费。
*藏西**信托有限公司未按照物业服务合同的约定按期交纳物业管理费，其已构成违约，由此造成盘锦西水湾物业管理有限公司的损失应予以赔偿。
盘锦西水湾物业管理有限公司主张以*藏西**信托有限公司每月所欠物业服务费为基数，2019年8月19日之前的逾期利息按照中国人民银行同期同类*款贷**利率上浮50%的标准计算；2019年8月20日之后的逾期利息按照全国银行间同业拆借中心公布的*款贷**市场报价利率上浮50%标准计算，于法有据，法院予以支持。
同时*藏西**信托有限公司无权要求盘锦西水湾物业管理有限公司退还已经收取的22，834.02元物业费。
*藏西**信托有限公司诉请要求盘锦西水湾物业管理有限公司交付剩余108套房屋，此项反诉主张与本诉不属于同一法律关系，本案不予处理。
综上所述，依照
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款，
《物业管理条例》第四十一条第一款、
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、
《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十二条第二款之规定，
判决如下：
*藏西**信托有限公司于一审判决发生法律效力之日起十日内一次性给付盘锦西水湾物业管理有限公司Al-103、A5-108、A10-l-102、A13-2-302、A15-1-101、A21-1-101、A24-1-1502、A24-2-1102、A24-2-1202、A24-2-1302、24-102(商网)2019年11月21日至2020年11月20日期间的物业服务费41，652.00元并支付违约金(分段计算：以每月所欠物业费3471元为基数，从2019年11月21日按全国银行间同业拆借中心公布的一年期*款贷**市场报价利率上浮50%计算至实际履行之日止)。
*藏西**信托有限公司于一审判决发生法律效力之日起十日内一次性给付盘锦西水湾物业管理有限公司27-108(商网)2017年8月1日至2020年12月31日期间的物业服务费581，813.44元并支付违约金(分段计算：以每月所欠物业费15，310.88元为基数，2017年8月1日至2019年8月19日的逾期利息按照中国人民银行同期同类*款贷**利率上浮50%的标准计算至被告实际履行之日止；
2019年8月20日至2020年12月31日的逾期利息按照全国银行间同业拆借中心公布的*款贷**市场报价利率上浮50%标准计算至实际履行之日止，其中2019年7月1日至2019年9月30日的物业费已给付)。
驳回*藏西**信托有限公司的诉讼请求。
如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10，035.00元，减半收取5017.50元，由*藏西**信托有限公司负担；
反诉案件受理费185元，由*藏西**信托有限公司负担。
二审中， 被上诉人围绕上诉请求提交从山西省高级人民法院调取两份送达回证影印件，证明(2016)晋执21号之三、之五两份裁定送达给上诉人的时间。
上诉人质证对真实性有异议，被上诉人所述不符合司法过程中调取证据的流程，凡是从法院调取的证据都会有调取公章，不存在案件是否归档的原因，也不存在是否在审判员手中的情况，如果没有法院公章就不能确认证据是否与法院卷宗当中的证据一致。
法院认证，该证据虽为复印件，但结合裁定作出日期，可以认定裁定送达给上诉人的日期。
二审审理查明，上诉人*藏西**信托有限公司已经向被上诉人盘锦西水湾物业管理有限公司支付A27#108商网2019年7月1日至2019年9月30日的物业费36000元。
- 晋执21号之三裁定上诉人签收日期为2017年8月2日、（2016)晋执21号之五裁定上诉人签收日期为2018年11月23日。
- 其他事实与一审认定事实一致。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
关于上诉人缴纳物业费的起算时间问题，上诉人系依据法院裁定书取得涉案房屋所有权，裁定确认将涉案房屋交付上诉人，房屋所有权自裁定送达上诉人时起转移， 上诉人收到执行裁定的时间分别为2017年8月2日和2018年11月23日， 裁定送达给上诉人的时间为裁定发生法律效力时间，裁定生效即视为交付，故应以裁定生效日期作为缴纳物业费的起始日期。
一审法院 按照裁定作出日期认定物业费缴纳起始日期错误 ，应予纠正。
关于上诉人应当缴纳物业费的数额，被上诉人已经收取了Al-103、A5-108、A10-l-102、A13-2-302、A15-1-101、A21-1-101、A24-1-1502、A24-2-1102、A24-2-1202、A24-2-1302、A24-102(商网)2018年11月21日至2019年11月20日的物业费41652元，多收取了两天物业费，现其主张给付2019年11月21日至2020年11月20日的物业费，应将之前多收取的两天物业费予以扣除，应为41438元；
A27#108商网应从2017年8月2日开始计算物业费，扣除已交纳的2020年7月1日至9月30日的物业费，还应支付至2020年12月31日的物业费581310元，以上合计622748元。
关于违约金问题，双方对缴纳物业费的时间并未作出明确约定，故应从起诉之日起计算。
关于法律适用问题，本案被上诉人主张的物业费发生在《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》修改之前，故一审法院 适用当时的司法解释并无不当。
综上，原审在认定事实和适用法律上存在错误，应予改判。
依照
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、
《中华人民共和国物权法》第二十八条、
《物业管理条例》第四十一条第一款、
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条第一款、第一百七十七条第一款第二项规定，
判决如下：
维持辽宁省盘锦市兴隆台区人民法院（2021）辽1103民初1355号民事判决第三项“驳回*藏西**信托有限公司的诉讼请求。”
撤销辽宁省盘锦市兴隆台区人民法院（2021）辽1103民初1355号民事判决第一项、第二项
*藏西**信托有限公司于一审判决发生法律效力之日起十日内一次性给付盘锦西水湾物业管理有限公司Al-103、A5-108、A10-l-102、A13-2-302、A15-1-101、A21-1-101、A24-1-1502、A24-2-1102、A24-2-1202、A24-2-1302、24-102(商网)2019年11月21日至2020年11月20日期间的物业服务费41，652.00元并支付违约金(分段计算：以每月所欠物业费3471元为基数，从2019年11月21日按全国银行间同业拆借中心公布的一年期*款贷**市场报价利率上浮50%计算至实际履行之日止)；
*藏西**信托有限公司于一审判决发生法律效力之日起十日内一次性给付盘锦西水湾物业管理有限公司27-108(商网)2017年8月1日至2020年12月31日期间的物业服务费581，813.44元并支付违约金(分段计算：以每月所欠物业费15，310.88元为基数，2017年8月1日至2019年8月19日的逾期利息按照中国人民银行同期同类*款贷**利率上浮50%的标准计算至被告实际履行之日止；
2019年8月20日至2020年12月31日的逾期利息按照全国银行间同业拆借中心公布的*款贷**市场报价利率上浮50%标准计算至实际履行之日止，其中2019年7月1日至2019年9月30日的物业费已给付)”
上诉人（原审被告、反诉原告）*藏西**信托有限公司于本判决生效后十日内一次性给付被上诉人（原审原告、反诉被告）盘锦西水湾物业管理有限公司Al-103、A5-108、A10-l-102、A13-2-302、A15-1-101、A21-1-101、A24-1-1502、A24-2-1102、A24-2-1202、A24-2-1302、A24-102(商网)、A27#108(商网)物业费622748元及以622748元为基数自2021年5月12日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期*款贷**市场报价利率上浮50%标准计算的利息。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费10035元，盘锦西水湾物业管理有限公司已预交，由*藏西**信托有限公司负担10023.45元，于本判决生效之日起七日内向盘锦市兴隆台区人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行，盘锦西水湾物业管理有限公司负担11.55元，应予退还10023.45元；
反诉案件受理费185元，*藏西**信托有限公司已预交，由*藏西**信托有限公司负担185元；
二审案件受理费10035元，*藏西**信托有限公司已预交，由盘锦西水湾物业管理有限公司负担11.55元，于本判决生效之日起七日内向盘锦市中级人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行，*藏西**信托有限公司负担10023.45元，应予退还11.55元。
本判决为终审判决。
审判长 马晓梅
审判员 董千里
审判员 王 丹
二〇二二年八月八日
书记员 赵燕菲