本月9日，新城控股的股价涨了5.6个点，这个被前董事长丑闻推上风口浪尖的上市公司，又走到了股民们的面前。虽然我照例无法为短期的涨幅给出准确的理由（这个只有天知道），但我仍想借这个机会来简短地说说新城控股这家公司的核心竞争力——吾悦广场。
说起吾悦广场，作为一个长期居住在上海的天朝子民，我对其很是陌生。后来我调查了一下，发现上海只有青浦有一家，而且位置都已经快到东方绿洲。这距离我的活动圈子实在太远了，除了把房子买在那边的人，估计别人是不会去的。
可能敏感的朋友已经从我的话中开始注意到，吾悦广场的商业模式就是复制万达最初的“先低价拿地、再住宅回血、后物业挣钱”的商业住宅双轮驱动的发展模式。这种发展模式就是先将自己的地产开发和政府的区域发展进行利益绑定，再通过低买高卖的方式白赚一个商业中心，再慢慢依靠租金成为利润增长的主要的动力。
首先是供给端与政府的谈判，这是其整个经营模式中蛋糕最初的来源。万达在早期的时候目标是一二线城市的郊区和欠发展区域，但是现在一线城市已几乎饱和，我们暂且放下不说。新城作为后起之秀，其在复制万达模式的时候，只能选择二三四线以外的城市作为自己的目标，与政府开展谈判。
既然谈判的本质是交换，那么双方就要支付对价。新城的支付的对价是承诺帮助政府带动偏僻地带的商业发展，具体来看就是造住宅、造商业街和造商业中心。而且最重要的是其会承诺商业中心由将其自己管理。其会利用手上有一万多家商业合作资源将其好好运营，能在短时间内打造出一个能为政府创税收、创就业、带来发展的好项目，不会在一锤子买卖后就烂掉。
政府听了后当然很高兴，也愿意支付给新城其想要的对价，即低于市场价格的土地。从新城自己的财报就可以看出来，2019年上半年其拿地均价约为2990元/平方，而吾悦广场仅仅为1352元/平方，还不到平均线的一半（而且这个平均价格本身就包含了吾悦广场）。所以，这个利差就可以让新城控股的模式继续玩下去。
第二个步骤就是将其开发的住宅和金街商铺进行贩卖回血，赚回其所投资的成本。前面说了，其拿地的成本不到市场价的一半。而且如果在叠加上房价的高毛利，吾悦的拿地成本占售价比会更低。新城财报中，其2019年上半年楼面均价为11664元，吾悦成本拿地成本仅占11.6%，即使建安成本得按照市场来，总成本也会明显低于市场价格。
那么一波‘骚操作’就可以诞生了，虽然我开发了100%土地，但我只要卖掉一部分就可以赚回我所有的投资。根据市场上多家观点的测算。新城控股只需要将吾悦的配套住宅和金街商铺全部卖出，就可以几乎赚回了整个项目的投资。用大白话来讲，政府等于将“吾悦广场”的开发费用赠送给了新城控股。
不过，细究下来，这笔费用也不都是政府赠送的。这里面分为两部分，一部分是拿地成本的让利，这是政府支付的对价。但另一部分是因为新城控股对这边土地成功的开发、管理和营销而带来的市场增值，这是市（jiu）场（cai）的选择。
最后一个步骤才是这个模式的盈利收割点——租金。虽然新城控股自持的吾悦广场是一个重资产，但是经过前面两轮的你来我往后，这个项目几乎都不需要占据新城控股的自由资金。从这一刻开始，新城控股的“自持”才是其真正无成本套利模式的“摇钱树”。
根据新城控股2018年财报，其43座广场物业出租及管理的收入达到21.64亿。这个绝对数比起住宅销售和综合体销售来的少，但是毛利率却能够达到67.76%，几乎是那两项的两倍。另外，2017年23座广场租金收入只有10.2亿，而2019上半年44座便有17.41亿。除掉开的广场的数目多了，租金的上涨也是一个重要因素。一个商业中心的成熟会带动一个社区的发展。在医疗、教育和交通完善后，随着人口规模的形成。商铺也会产生流动性溢价而导致租金走高。这对于企业来说，将会是稳定长久的理论增长点。
下图是2017至2018吾悦广场的租金增长率：
综上所述，这套模式如果玩的溜，确实是一个好东西。难怪新城控股说要加速推进，把目标定为2020年开发一百个，多一个就多赚一笔钱嘛。但是，既然有这么个好东西，为啥只有新城能干？这里面还真有它的道道。
首先是拿地能力。既然选择的地方都是处女地，你能否眼光看的准，和政府谈的好，这真的是个很重要的问题，不比我们选股票简单。
其次是售楼回血环节，这一环节很可能就会面临政策和市场的因素的波动，无法按照预定计划回拢自己的投资，从而无法将自己从持有重资产的压力中解放出来。其中最重要的是财务成本。新城财报中的财务加权成本一度达到6至7个百分点。租金方面以2018年经营最好的常州为例，其广场租金达到1.34亿元，按照毛利率算下来有9000万利润，非常可观。但是如果其未能够及时回拢前期投资的11个亿，除掉税费其盈利也才能刚刚覆盖其财务成本的平均值，更不要说新城控股还有其它未达到这个盈利水平的项目。
最后，你能保证每个人都来租吗？现在吾悦的出租率在97%至100%之间波动，可以说是几乎没有浪费自己的有效资源，这是基于其拥有强大的合作商户资源和优秀的管理能力而取得的成绩。这也是在第一个环节中，政府愿意支付其对价的原因之一。毕竟，很多现在在十八线开发的商业地产都变成了“鬼城”。
在这么多风险面前，新城控股的模式未来发展如何？
我拭目以待。
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