2020年8月28日，在福州市第六场的土地拍卖会上，宗地2020-35号（仓山梁福小区地块）地块信息如下：
出让面积：94786㎡（约142.2亩）
地块性质：住宅、商服用地
容积率：2.0
起拍价：10.26亿
起始楼面价：约7902.01元/㎡
安置型商品房：无
拍卖方式：限地价、控房价、竞自持社会租赁住房建筑面积。
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中梁以12.1亿元竞得福州宗地2020-35号地块，楼面价14164.97元/㎡。现在即将入市的中交中梁星海天宸就是这个地块；
这个位于三江口的楼盘，因为房企的名字可能叫起来比较拗口，福州人也不怎么接触过，对这两个开发商也比较陌生。
图片为售楼部拍摄
这个是中交和中梁一起合作开发的，中梁拿的地，中梁负责操盘，但是工程和财务是中交负责，物业用的是绿城的；
这三个名字听起来都很陌生吧，说实话，笔者对中交和中梁的项目也不是特别熟悉，中交集团最早入主绿城是在2015年3月。彼时中交集团以60.15亿港元总对价收购绿城5亿多股份；
港珠澳大桥可能是中交留给大家比较深的印象，而房企给福州人的印象不深，个人也只是听过合肥，昆明等城市听过有中交的楼盘。
图片为实地拍摄
中梁这个房企起源于温州，比较有意思的是学校碧桂园的模式，以三四线城市为主战场，于2015走出温州，整体来说，现在能进入地产的第二梯队了；
还记得有业主送锦旗时写道：干啥啥不行，收钱第一名！这个是宁波中梁首府，使用的是万科的物业，虽然后面证实了是业主的无理取闹，但也说明该楼盘还是依赖于第三方的物业。
图片为实地拍摄
星海天宸楼盘信息：
建筑类型：高层
产权年限：70年
容积率：2.3
楼栋：从一号楼到十号楼，但没有四号楼，所以共有九栋高层。
占地面积：37140平方米 建筑面积111196平方米。
户型：63平两房，77平87平88平三房，111平四房。
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地段分析：
该楼盘位于仓山三江口板块，三江口本身就属于仓山存在感比较边缘化的地段，目前三江口在售的楼盘较多；
该楼盘周边有较多的竞品，比如龙湖景粼天著，还有就是去化效果一直不怎么好的中海锦江城，三江花语城，北面还有已经划片清华附中的正荣府和江山府。
整体而言，这个是一个比较刚需的板块，客户群体除了地缘客户外更多的是对价格比较敏感的购房者。
图片为实地拍摄
如果非要说这个楼盘的优势的话，应该就是离地铁口比较近了，可以在销售的朋友圈里看到主要强调地铁，说是离地铁口只要两三百米左右；
梁厝站除了已开通的一号线外，未来还会有地铁六号线，是双地铁交汇的站点，对于刚需板块来说，地铁对购房者有很大的吸引力，但是说该楼盘离地铁口两三百米左右就未免有点夸张了！
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借用第三方测距软件可以看出，无论是星海天宸的营销中心还是在建项目离地铁口的直线距离大概为五百米左右；
如果直线距离五百米，那么步行的实际距离大概也在六百米以内，虽然没有像销售说得那么近，但也可以算是正地铁房了。
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商业配套：
这是三江口楼盘的一个通病，周边没有大型的商业综合体，如果要进行稍微高端一点的餐饮消费或者聚会唱K之类的，可能要到三江口北侧的樟岚嘉里商业综合体去；
三江口一直处于购房者鄙视链之中，和这个也有很大的关系。从现在周边环境来看，短期内还不具备发展综合体的能力。
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教育配套：
上图为置业顾问发的关于教育配套的图片，只是在口头上承诺未来将划片麦顶小学（虽没说分校，但分校也是天花板了），并不敢做其他的承诺；
客观评价，三江口片区除了规划对口清华附中的房源外，其他的房源划片都不会特别优质，毕竟现在好的学校还是在鼓楼和老仓山板块。
图片为实地拍摄
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周边环境分析：
该楼盘周边就是梁厝历史文化街区，在节点的时候（比如今年春节）有比较大的人流量，油菜花开时成了打卡圣地；
一路之隔的海峡文化艺术中心也颇具几分特色，被人戏称为福州版的悉尼歌剧院！但是话说回来，这些对一个楼盘来说并不是重要配套，最多算加分项！
图片为实地拍摄
楼盘内部分析：
上图为该项目的沙盘图，从布局上可以看出有一个优势，就是楼间距比较大，采用的是围合式布局，就是相近的两个楼栋未来能有更好的采光，错开分栋；
不过有的销售是比较夸张，说高层是江景房，能看乌龙江，那到底看江效果如何呢？
图片为实地拍摄
实际上从在建楼盘的角度和视野来看，这个楼盘只有个别楼栋的高层能看到闽江，而且因为距离比较远，看江效果就比较普通了！
所以，销售的江景房说辞只能算是噱头而已，大部分房源的户型并不能提高绝佳的视觉享受！
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户型分析：上图为63平米做两房，户型是比较方正，但是结合楼层平面图可以看出是中间户，朝北的卧室采光只能依靠采光井；
厨房和卫生间的距离很近，也显得很尴尬，还有就是因为餐客一体设计，厨房的采光效果不好很好。
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这个77平米的户型，第一眼看的时候可能感觉开间和进深比例不协调，但是结合楼层平面图看的话，是一个端头户型，南北通透且三面采光；
这个户型虽说不够方正，但是整体上看还算是一个优点大于缺点的户型，只是保温效果会差一点；
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这个87平米的户型看上去比较完美，三开间朝南，一房朝北，且做到动静分离，但是有没有发现朝北的次卧也是靠采光井来采光的，因为这也是中间户；
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这个88平米的户型算是不错的，和87平米的户型有点相似，但是这是一个端头户型，每个卧室的采光效果都比较好，但是销售说该户型会比87户型的均价高；
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上图为111的户型，单说户型上看，没什么缺点，南北通透，三面采光，且做到了动静分离，但是这种户型的价格一般会偏高一点；
户型总价：63平米做两房中规中矩吧，77平米能做端头的话，虽然不方面但整体还不错，87.88.111的户型可以算是双阳台设计了，因为阳台只算一半的产权面积，还是比较划算的！
不过，整体来说，这种刚需段的三房和四房都是比较紧凑的，不过面积摆在那里，也不能有太高要求！
图片为实地拍摄
不利因素分析：售楼部没有把不利因素放在显眼位置，这是不对的，但是看了这么多家售楼部，基本都这样，即使你问，销售也会轻描淡写的一笔带过；
个人觉得最主要的不利因素应该是在南面有高架桥，过往的车辆会对小区产生较大的噪音，尤其是高楼层，因为根据声音弧形反射原理，越高楼层噪音越大。
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价格分析：因为备案价还没出来，只能根据周边楼盘来推测备案价！周边楼盘刚开盘不久的景粼天著备案价两万五左右，实际成交的价格区间在两万到两万三区间；
因为景粼天著是精装修备案，按照常理推算，周边毛坯备案价应该在两万二三左右，而实际成交价可能会略低于备案价。
总结：这个楼盘无论是从地段还是户型上看，都是属于刚需楼盘，优点是有双地铁加持，目前福州主城区这种楼盘并不多（这里指的是正地铁房），至少会比世茂帝封江那种所谓的三地铁房更有优势！
但是从商业配套和教育配套来说，这个都是比较薄弱的环节，对于刚需购房者来说，能不能吸引到他们就看有没有价格优势了。
以上优缺点分校纯属个人观点，仅供参考！