经常会看到有些市面上的广告提到“真洋房”，难不成，以前的都是假洋房？

真假洋房：什么才是洋房最初的形态？

洋房，作为改善市场的一大主力产品，真正的源头，其实完全可以按照字面意义上理解：洋人的房子。

最早的时候，从上海发源起来，那些英租界、法租界的老洋房，一条弄堂里面，两排茂盛的法国梧桐，一栋栋西式的低矮建筑，一幢幢独立或复式楼，有些洋房甚至还有泳池、球场......

上海愚园路，价值10个亿的严家花园

红木楼梯、欧式沙发，窗户里偶尔传来一阵阵钢琴声，落地窗视野开阔，一眼望下去，花园、露台、雕塑，园子里种着龙柏、雪松等名贵花木，出入皆为*官高**显贵、商贾名流，无不表露着西式的富足姿态。

上海愚园路，汪公馆（王伯群故居），意大利哥特式城堡

这是洋房最初的形态。

而随着房地产的兴盛，概念化的“洋房”产品逐渐走入了人们的视野，很多项目甚至超过了6层的“多层住宅”的范畴，出现了6+1（架空层），甚至7+1、8+1，甚至见过还有些把9~11楼小高层，都敢叫做“洋房”的。

上海老洋房：应公馆，屋顶环绕的16块意大利进口彩绘玻璃

我们认为，真正能叫“洋房”的产品，最起码，还是不要超过6层总高的多层住宅，楼间距也不要近得太过分，才勉强可以搭上“洋房”的边界叫卖。

购买力所限：洋房价格如突破天花板，卖给谁？

郊区的洋房不是洋房，顶多叫远郊大户，低廉的价格吸引不来商贾名流，也汇聚不了*官高**政客，只能招揽等待升值的闲散投资热钱，买了不一定进去住，所以有些区域的洋房入住率很低。

城市主城区的洋房，才算得上是洋房。

贵阳远郊某“洋房”楼间距

然而，主城区寸土寸金的也是大势所趋，多加一层，多卖点利润本来无可厚非，但牺牲了楼间距、低密度容积率等指标，又不得不迎合市场购买力，低价、减配、降标从而能和高层竞争的“洋房”，还叫“洋房”吗？

说到购买力，其实和一座城市的天花板的挂钩的，不管你承认与否，任何城市的房价，在一定阶段内，都客观存在天花板，这个天花板和城市主流居民的月供承受能力，是息息相关的。

就拿贵阳来打个比方，假设房价卖4万一平，100平米400万总价，首付80万，*款贷**320万，30年期，5.39%*款贷**利率，等额本息，月均还款近1.8万，试问，贵阳又有多少家庭，能够承担如此高的月供？那么，至少说贵阳目前的房价天花板，是很难触及4万单价的。

买洋房的人，改善居多，洋房虽是改善主力产品，但并不是全部。

贵阳主城某洋房项目沙盘，关注楼间距

市区大平层、郊区小别墅都是竞品，甚至连一些配套和地段优质的大户型高层，也会和洋房市场形成竞争。

贵阳目前的高层价格，有的已经达到1.2w以上，这个价位，已经是接近不少普通家庭的购买力上限了，而洋房的价格，一般不会比高层低，而且面积通常还比较大，那么，对于大多数家庭而言，买高层就已经压力山大了，又哪里还买得起洋房呢？

很多人，对于真正的洋房，不是不想买，而是真买不起，只能望“洋”兴叹！

低价洋房，有得必有舍

当然，房开是很聪明的，对于市场购买力的测算，也不会少，所以一些项目推出了低价洋房，甚至有见过108万就能买洋房的广告。

但是，动动脑子就知道，拿地价格放在那里，不把房子往天空延伸修高层，怎么回本？房开不是慈善家，你既然享受了洋房的低楼层、低户数，那么大概率就要承受楼间距很近、园林很小等代价，所谓“她那时候还太年轻，不知道所有命运赠送的礼物，早已在暗中标好了价格。”

毕竟，一分价钱一分货，房开不可能做亏本买卖，有些低价洋房入住后，首先体验不好的，就是采光问题，因为楼间距确实太小了，楼挨着楼，甚至还不如某些高层。

贵阳某项目，小高层夹在高层合围区域内，楼间距并不大

另外一些“洋房”项目，甚至连纯洋房组团都做不到，夹杂在合围式的高层中间，成就了一个混合式的组团布局：外围高层，圈内洋房，或者外围洋房（临街），圈内高层。

太多的所谓“洋房”，只是披了一身洋房的“皮肤”，很难享受到洋房这种中高端居住形态带来的优质生活场景，显得很尴尬，比如：绿化率一般，没有仪式感，公共运动设施少，没有专门的步道，没有儿童设施，路径混乱不便捷，功能分区混乱等。

花溪某洋房内部景观

总结起来，现在贵阳的一些“洋房”项目，很多产品都不得不受已经被高层抬高了的房价影响，必须考虑价格和市场接受程度等因素，如果要做出真正称心如意的洋房产品，我们估计，售价起码要在1.8w以上，但是，这样的产品做出来，又有多少人买得起？

所以，先不要奢望什么“花园洋房”“大露台”的配置了，先把楼间距、容积率、园林绿化和6层以下层高等基本指标达到，再来说“花园”，才显得更靠谱吧，否则，花了比高层贵（又贵不了太多）的价格，却没有享受到相匹配的居住体验，是买了套洋房，还是买了套低矮的钢筋水泥呢？