文 | 《地产小王子》主笔 忆莲
01
三墩北学区值得入手吗？
楼市食物链顶端的学区房，再次风起云涌。
上周，上海出台新政，高中将实行“名额分配综合素质录取”。前不久，杭州也传出消息，中考保送生将改分配比例上升到60%。
至少在政策导向上，是希望教育能够逐步均衡化的。哪怕是菜中，后续也可能享受到有利的招考机会。
一时间，各方积极参与探讨：“牛小+菜中”、“牛小+牛中”、“菜小+牛中”，到底哪一个组合会在未来更占优势？
然而，大家真的是在讨论“分配生制度会不会影响孩子读书”吗？
本质上，世人皆趋利。家长们是在关心孩子们的成长，投资客们和吃瓜群众们是在关心房子的价值啊。
但不管如何，我们都要警惕学区炒作之风。在上一轮学区行情中，我们实实在在见多了各种“骚操作”。
但凡周边有所“名校挂牌”、“分校”、“托管”，就谁都认为自己家就是学区房了！ 比如星洲二小的学区房西雅图、西湖国际城，就频频霸占楼市头条。
最近，依然有不少家长来后台咨询——
“预算800万，西雅图现在的价格还值得入吗？西雅图和金地自在城学区两者是不是差不多？”
“小孩后年读一年级，想买一套学区房，三墩北是否可以入手？”
“西雅图现在这个价格可以入手吗？”
别再交智商税了！真的只考虑自住和学区，不值得。
02
同样的价格，杭州可选余地很大
说三墩北没炒作，我是一万个不相信的。
先来看看价格。
根据兔博士数据，西雅图2月成交了4套，最高单价57151元/㎡，最低单价51532元/㎡，房源以89㎡、109㎡为主。
这简直惊掉了我的下巴啊。这个价格有多高？
这么说吧， 同样的价格，你都可以买申花、大关、东新等不错的二手房了。 论地段，这些板块都算杭州市中心，各类配套还成熟很多。
就拿大关板块的远洋公馆来说，根据兔博士数据，近期成交均价在5万+/㎡。小区旁边是乐堤港，距离地铁站直线约500米。关键是，学区也不错，是卖鱼桥小学。
最直观的，还是和三墩其他学区房对比。
目前，三墩的学区有文理小学、大禹路小学、西湖（紫萱）小学等。
文理小学，对口初中三墩中学，对应学区房为金地自在城；大禹路小学和西湖（紫萱）小学，对口初中都为弘益中学，对应学区房有兰韵天成、紫金港湾、白马尊邸、中海金溪园等等。
最近，我实地跑了一趟三墩北。按照中介小哥的介绍， 在同面积段的情况下，一套西雅图的总价，要比另外几个学区房高出50-120万。
OMG！虽说三墩北次新房产品确实不错，户型多是三房两卫，整体品质更好。附近还有阿里云谷、西湖大学等辐射，优势明显。
但高速、高架的噪音，商业配套的缺失，以及地铁的缺位，也都是三墩北次新房的负面因素。
整体来看，西雅图并不足以和金地自在城二手房拉开这么大的价格差距。
中介小哥向我透露：“去年不少人冲着星洲二小去买房，三墩北价格就是炒上去的。”
03
成绩才是检验学区房的唯一标准
星洲二小是星洲小学首个连锁办学的学校，设48班规模，在2019年9月首次开学。
当年星洲小学能够崛起，很大程度上要归功于求是品牌的力量、城西生源的优势以及周边家长们对于教育的重视程度。这才让星洲也成为了一块喊得响的学区牌子。
星洲二小可以说是学区潜力股，有人追捧当然很正常，但能不能变成绩优股，还是需要时间和实力的。
目前，星洲二小还没有首届毕业生，对口的初中也尚未明确。
文理小学的崛起之路，和星洲小学有相似之处，最初是文三街分校，由于教学成绩相对优异，就单独办学了。
但最重要的一点是，文理小学经过多年的升学考验，口碑有目共睹 。
大禹路小学大禹路校区、西湖紫萱小学也还不错，对应的弘益中学由公益中学领办。
记住！衡量学区房的最重要因素，还是成绩。成绩才是检验学区房的唯一标准。
成绩怎么来？师资和生源相互作用后的结果。
星洲二小师资如何？
星洲的两所学校统一管理，师资互通。 在读学生的家长反映，星洲二小的鸡娃风不比本部弱，老师教学抓得紧。不过也有人反应，学校里很多都是年轻老师，虽有责任心，但资质尚浅经验不足。
再来看生源。
目前划入星洲二小学区的有西雅图和西湖国际城。
经济实力往往也会影响家庭教育。这两个小区当时新房开盘时， 均价都在2万+，业主以刚需和投资客为主。
其中也不乏来自西湖大学、阿里云谷的高知家长。值得注意的是， 附近有五幸家园等回迁房 ，按照就近分配原则，业主未来大概率也会就读星洲二小。
文理小学的生源相对更纯粹一些， 全部是金地自在城的业主。
“从我接触到的客户来看，金地自在城业主普遍文化程度比较高，还有浙大的老师。”
按中介小哥所说， 两所小学生源情况其实差不多。 但相对来说，文理小学有成绩检验，星洲二小未来的不确定性很大。
星洲二小可以说是学区潜力股，能不能变成绩优股，是需要时间和实力的。
04
不要盲目去接盘
不要再盲目接盘了！
如果你只是单纯喜欢这个产品，那无所谓。但如果是为了学区或者投资，以目前的价位，金地自在城等学区房不是更“香”吗？
如果你有心，就可以发现，西雅图业主一直是在抱团坚持房价的。还有人透露： 三墩北也是投资客做ABC单的高发地，次新房炒作风气很盛。
连中介都建议：“西雅图和西湖国际城就是被炒上去的，金地自在城或西湖紫萱小学学区房性价比更高。”
▲*压打**学区房现在是自上而下的政治正确
现在的杭州，学区房炒作之风非常严重，一有风吹草动，房东便联合涨价。
但未来，“民转公”、“名校托管”等模式会变成常规操作，越来越多的“名校”会出现在大家的视野中。一切，都会习以为常。
中考保送生将改分配比例上升到60%，也极有可能将影响整个学区房局势。 听闻上海教改政策公布后，上海知名老破小+双学位小区就一夜暴跌60万。并且一晚过后，大量房源正在上架中，紧急抛售。
教育资源正在逐步均衡化，学区房的影响力可能会逐步缩小。
星洲二小能不能读成名校？有西湖区教育资源作为背景，有一批在炒作之风这么严重的情况下还愿意去赌一把的家长们， 星洲二小当然有可能读成名校。
但平心而论，能不能读成名校并不是这么简单的。 不然，各个顶级学校开100个分校，满城都是名校了吗？
三墩北这些家长们去追逐星洲二小学区房， 大有一种赌博心理存在。 为了给孩子一个更高的起点，我们能理解家长们的苦心。
但是，你真的觉得一所学校就能改变孩子一生吗？
对不起，我不觉得。 学校顶多是孩子的起点站，成绩终究是要自己读出来的。