小白下面从七个方面全方位剖析此楼盘的产品细节，分析观点维持客观，中立，第三方。
先上规划总图
（地块分布图）
（图中楼栋间距标注均取整）
总图排布特点分析：
1、整个地块分为三个部分，其中地块一和地块三为商业用地，主要布置经济型酒店，以下不做重点分析；
地块二为商住地块，楼栋排布上不规则，互为犄角较多（推测应该是为了多布置楼栋，设计上还是较为巧妙）；
2、楼栋朝向上主要为南向（偏东南与西南都有）；
3、楼栋之间间距主要为33~36米，间距不宽。
1、指标分析
（来源：自规局官网）
小区分布15栋高层，综合经济技术指标可得出：
1、住宅地块容积率为3.0，绿地率35%，建筑密度25%，整体指标情况较好（小区人口不算密集）；
2、商住比为2.8%，商业占比不高利于后期商业运营，配置较为合理；
3、存在人防地下室，可以注意下人防入户楼栋，地下室存在高入户门槛；
4、住宅地库车位配比为1:0.9，车位配比较少；
5、户型面积大于150㎡占比为5%，瞄准刚需人群。
2、区位分析
（来源：百度地图）
片区及地块本身素质：此地块位于雨花红星片区，板块发展较为成熟，周边配套齐备。
（来源：百度图片）
（来源：百度图片）
地块周边主要节点：
1、3-3.4km：地铁站毛竹塘（5号线），中信广场（1号线），城轨先锋站；（步行30~40分钟左右，通常需换乘出行）；
2、1.4km左右：长沙汽车南站，去省内各市区，乘车较为便利；
3、2.9km左右：德思勤，步步高星城天地，商圈较为成熟；
4、230m左右：长沙绕城高速，由于车速较快，可能存在一定的噪音干扰；
5、直线3km左右：省植物园，满足平时周末简单休闲；
6、离7号线万芙南路较近（预计2027年投入运营）；
综上所述：地块周边生活配套较为齐全，但总体距离都不是很近，需短途乘*交坐**通工具前往。
3、交通分析
（来源：百度图片）
高速路网：离绕城高速出入口较近（距离1.6公里左右），可便利通往省内外各主要交通动脉；
城市路网：经万芙南路进入芙蓉南路（距离2.7公里左右），通达河东南北较为方便，同时往南通往湘潭和株洲十分便利。
4、小区流线
（来源：自规局官网）
人行出入口： 主入口位于地块东侧（设置绿化前坪广场），次入口位于地块北侧；
由于与市政路存在高差，主入口通过踏步和电梯入小区，北侧次入口通过踏步入园；
人行入园后通过竖向主轴，连通各栋周边园路，实现便捷入户；
小区主入口前坪较大，次入口与车库入口相邻便于物业管理，总体设置较为合理。
消防及车库出入口： 设置四个车库出入口，布置均匀，车流分行较为合理，可以咨询下小区地库与酒店地库是否考虑分隔，如果连通，后期停放与管理将较为混乱；
北侧人行次入口与车库出入口，地上流线存在交叉。
小区东侧人行主入口前坪南北两侧布置商业地上停车位，入园过程中可能会存在人行与车行的交叉。
5、教育配套
学校配套方面：引进砂子塘品牌小学（地块西南角），具体以楼盘公示为准。
6、地块细节分析
（示意图）
垃圾站：位于13#与14#之间，从图面上看距离14#大约30m，距离13#大约20m。
（示意图）
幼儿园、小学：学校出入口位于雀园路，在上下学接送高峰期可能与小区地库车流有一定交叉造成拥堵。
（示意图）
停车场：位于3#与8#之间，可咨询后期如何管理。
（示意图）
架空层：部分楼栋无架空层如：1#、2#、3#、4#、7#、8#、9#、10#、11#、12#、13#；可以现场咨询各栋架空层设置情况，面积大小等；有架空层的楼栋会存在一定的半室外空间，利于老人活动。
（示意图）
入户大堂：不同单元的入户大堂大小可能存在一定区别，主要因入户位置及户型拼接不同有关。
（示意图）
消防登高面：13#和14#之间的登高面在一侧，硬景配置较多，加之楼栋转角异形及设置垃圾站等，导致诸多边角，后期景观面（苗木配置）将较难处理。
（示意图）
围墙：6#与北侧与物业用房较近，影响入户体验（6.2m左右）。
（示意图）
楼栋：11#东单元入户位于车库出入口上方，可能会有一定的噪音干扰。
（示意图）
楼栋排布：由于楼栋排布存在较大转角，导致部分楼栋之间可能山墙角相对，可能影响住户观景体验。
7、小区典型户型分析
（来源：房天下）
109户型亮点：
1、户型较为方正规整且空间紧凑不浪费；
2、主卧与卫生间纵向布置，采光通风性较好但是卫生间门正对床头，有一定缺陷，可考虑后期家具遮挡；
3、阳台尺度较大，贯穿客厅和主卧两个开间，但右边存在小缺角，不够方正。
户型遗憾：
1、主卧设置飘窗但窗户大小不够，同时景观阳台西侧对主卧视野存在一定影响。
改造示意图
户型可改造性：客厅、次卧与南侧阳台之间可推出，扩大室内空间，但中间有承重墙垛，存在一定自理局限性；
主卧与东侧、北侧次卧之间无承重墙，打通后，做成主卧套间（卧室改成书房、衣帽间或者影音室等）。
（来源：房天下）
129户型亮点：
1、户型紧凑，动静分区；
2、阳台尺度较大，跨越客厅和次卧且使用空间方正；
3、客餐厅可一定程度上实现南北通透。
户型遗憾：
1、餐厅无多余空间设置酒水柜；
2、厨房门与入户门有点相互遮挡，可能会造成流线冲突；
3、北侧次卧窗户太小，可能影响卧室采光。
改造示意图
户型可改造性：客厅、次卧与南侧阳台之间可推出，扩大室内空间且中间无承重墙垛，自理无限制；
客厅与次卧可联合做成横厅（设置茶室等）；
主卧与次卧可联合做成主卧套间（设置书房，影音，衣帽间等）。
（来源：房天下）
142户型亮点：
1、阳台尺度较大，跨越客厅和次卧，但右侧存在缺角不够方正；
2、主卧套间尺度较大，居住较为舒适。
户型遗憾：
1、户型较大但南北不通透；
2、主卧窗户面积较小。
改造示意图
户型可改造性：
客厅、次卧与南侧阳台之间可推出，扩大室内空间，且中间无承重墙垛，自理较为方便；
客厅与次卧可联合做成横厅（设置小孩娱乐天地等）；
主卧与次卧可联合做成主卧套间（设置书房，影音，衣帽间等）。
（来源：房天下）
169户型亮点：
1、户型南北通透，餐厅较大可以布置圆桌；
2、客厅、书房、餐厅形成较大规整起居空间，装修容易出效果；
3、主卧与卫生间纵向布置，采光通风性较好但是卫生间门正对床头，有一定缺陷，可考虑后期家具遮挡。
户型遗憾：
1、冰箱占用厨房开门空间，多人下厨过程中可能较为不便。
户型可改造性：客厅、书房与南侧阳台之间可推出，但有承重墙垛，自理有一定限制；
主卧与西侧次卧、北侧阳台之间可做成套房，可根据主人需求，形成二房或者三房主卧套间（设置书房，影音，衣帽间、小孩房等）。
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