2018年10月，由政府招商引资的广东房企富力地产正式进军赣州，拿下新世纪大桥与武陵大桥交汇处6个地块，引起广泛关注，成为赣州2019下半年以来关注度最高的网红楼盘。全球富力，百万方国际滨江综合体。在业态上，与同处一江两岸的招商雍景湾，嘉福尚江府，联泰天璞不同，富力现代城占地400亩，规划了超高层蓉江之星，有五星级酒店，高档写字楼，商业街和富力足球学校作为住宅的配套。毫无疑问，政府是希望把这个区域作为整个蓉江新区甚至整个赣州的名片，充实赣州的一江两岸；赣州精英购房者也希望能够在这个地段拥有一套属于自己的住房，真正地改善自己原有的居住体验和人居环境。有理由相信，无论是政府还是购房者，都希望这个项目能够成为整个赣州的标杆。富力未来能不能达到政府和业主的预期，这一点有待未来验证，本文不做讨论。今天我们主要讨论一下，在现在的市场行情下，1.25万/㎡的均价贵还是不贵呢？或者说1.25万/㎡的均价买了富力值还是不值？
首先要清楚一个命题，贵不贵不是说单个的购房者买不起就是贵，买得起就是不贵。评价一个楼盘贵不贵，关键的，要看特定时间段内项目的价值和整体市场供求状况。如何诠释项目的价值呢？我个人觉得，把握地段，品牌，产品，物业这四个维度就可以了。
地段，是先天性的，决定了项目在哪里开发，决定了项目现在或未来拥有的配套；品牌，决定了谁来开发，开发商的资质和实力如何；产品，就是指楼栋分布，户型设计，车位，绿化，内部配套设施及交付标准等，反应 了开发商如何去开发，很多时候，也能反应出开发商的人居情怀；物业，决定了楼盘交付后运营维护能力，决定了后期小区内部的居住舒适度和后期的增值能力。
本篇，我们首先从地段上来客观地剖析一下富力现代城这个项目。
一江两岸带，中央金脊处。
富力地处欧潭—沙石大桥片区一江两岸带，是赣州中心城区向南拓展的重要门户区域，该片区规划定位为“城市门户和生态窗口”。因此，富力的定位语“赣州门户”还是比较恰当的。项目与章江新区隔江相望，拥有无可复制的江景资源，一江两岸带，是赣州目前寸土寸金的优质地段。
同时，富力位于蓉江新区城市空间发展轴上，延续中央金脊，将打造地标性建筑—280-320米超高楼层蓉江之星；综上，项目地理位置得天独厚。
但是，根据2018年蓉江新区最新的规划，项目所处区域的职能定位是蓉江新区滨江休闲区，并不是未来蓉江新区的城市核心——金融商务CBD核心。未来蓉江新区的城市核心将位于蓉江新城东西向和南北向城市发展轴线的交汇处。说直白一点，就是赣南大道与蓉江三路交汇处，大概在金色春城这个位置。这或许就是为什么文化艺术中心和全民健身中心会规划在这个地方的缘故吧。一般来说，文化艺术中心和体育中心所在地，也就是一个区域核心的所在地。城市的商业配套、教育配套、医疗配套甚至行政配套都会转移，但文化和艺术中心不会转移。因此，单从距离核心区的远近来看，在售的正荣华润悦荣府和即将清盘阳光城翡丽湾可能更具优势。况且，核心区也将规划建设总部办公中心，赣州金融中心，赣州科创中心等地标建筑。从规划上来说，核心区的位置不会比富力差，而且正荣和阳光城的价格7000-8000元/㎡，还是非常具有投资潜力的。只不过这两个项目并非一江两岸地带，一般客群可能没有那么认可。另外，城市的核心一般都是位于几何中心，显然，富力是不具备这一个条件的。因此，把富力当成蓉江新区的核心区从目前的规划来看是不成立的。
再一个，许多购房者对超高层趋之若鹜，觉得建超高层就肯定是CBD，不管价格多高都可以买，很容易地就被超高层*脑洗**了。客观地说，建超高层，最起码地段不会差，但绝不能因为建个超高层就去买一个项目。蓉江新区中央金脊的地标建筑也不只有蓉江之星，还有待规划地标的赣州金融中心。章江新区华润SOHO和宝能中心都是地标，所以购房还是应该理性思考，不可人云亦云，随声附和。
但不管怎么说，地处一江两岸和中央金脊地带，进可获取蓉江新区新建配套，退可享受章江新区现有配套，这种地段在目前赣州来说屈指可数，是不是区域核心也不是那么重要，关键还是在于项目能得到多少配套支持。那项目都有哪些配套呢？
1、交通：三大桥，两高架交汇之地，立体路网，交通便利。新世纪大桥、佳景大桥（规划中）、武陵大桥三桥汇聚。往北，上东江源大道高架通往开发区，到开发区管委会5公里8分钟车程，到开发区国际企业中心9公里14分钟车程；往南，上赣南大道高架通往章江新区，到华润万象城6公里9分钟车程（佳景大桥通车后肯定更快）；往西，经赣南大道直通蓉江新区腹地，到蓉江新区管委会7公里12分钟车程；往北，经蟠龙大桥（规划中）上迎宾高架通往高铁新区和老城区，到老城区南门广场约8-10公里15分钟车程，25-30分钟车程到高铁西站和黄金机场。整个片区离高架近但不靠高架，这一点相比于东江源大道旁边的招商雍景湾、嘉福尚江府、星洲湾九境优势更加明显。当然，蓉江新区的楼盘联泰天璞、正荣悦玺也都有这样的优势。
2、教育：背靠赣南大学城，全龄段基础教育，自建足球学校。项目03地块自带幼儿园，距离新路小学、坪路小学、高坑小学都是在500-2000米以内，距离新路完中也只有2000米左右。
3、休闲：滨江公园，当塘公园（1463亩），仓背岭公园（623亩），大河桥公园（1182亩），狮形岭公园（1712亩），欧谭公园（2146亩）公园环绕，真正离得近些的是前四个公园。同样地，联泰天璞、正荣悦玺等楼盘同样能享受这些配套。
4、商业：4万㎡五星级酒店、6.5万㎡写字楼、5.2万㎡集中商业、5.65万㎡公寓、1.65万㎡智慧街道综合体。供日常使用的商业可能就是5.2万方的集中商业了。这个体量，万象城规模的1/3 都不到。营销人员称赣州完成了4次商圈迁移，第五次商圈迁移也开始发展，未免夸大其词。从商业体量这个维度上来看，富力还不具备承接商圈转移的硬性条件，对比华润万象城来说，商业也不见有明显升级，顶多只能说是万象城商圈的附属与补充。
5、医疗：市中医院新院（建设中），赣州市第一人民医院8公里10分钟车程。
从地段来说，富力和正荣悦玺、碧桂园联发蓉江府、联泰均位于章江南岸，与北岸在售的招商雍景湾、嘉福尚江府相比，南岸目前不受高架噪音干扰。北岸由于历史原因，江边几步一祠堂的问题在南岸是没有的。南岸的楼盘，正荣悦玺基本没有房源了，联泰价格非常有吸引力。从配套上来看，富力与联泰、正荣、碧桂园配套基本都是共享的。但是，富力毕竟会自建商业配套，打造门户地标，买富力可能会显得更有面子；还有一点，富力拥有自己的足球俱乐部，足球学校如果打造的好的话，每年举行青少年足球联赛和友谊赛，一定程度上是可以改变赣州人居方式的，毕竟赣州之前从来没有定期举办所谓的足球赛事，这个筹码是其他楼盘所没有的。在不缺钱的情况下溢价1000元/㎡-2000元/㎡左右买所谓的面子，值不值得还请购房者自行思考。
总的来说，地段、地段、还是地段，好的地段具有先天的优势，而且这种优势的具有不可替代性和稀缺性。买房，要么买现在的核心地段，要么买以后的核心地段。目前赣州最优质的地段，非欧谭——沙石大桥一江两岸带莫属。而富力所处的地段，是值得整个赣州期许和向往的。从地段的角度上来说，富力只要产品品质和物业管理做的好，卖赣州的最高价是不为过的。但反过来说，如果富力不能做好产品和物业，那么也是对优质地段资源的一种浪费，而且这种浪费是不可逆的。