文章来源：公众号【房BOSS】{ID：fangboss00}
2019年3月深圳的刚需尤胜自“深八条”以来，特别是旺盛的购买力量，支撑当前深圳楼市升温态势。
不过，刚需买房思路，与其他类型需求不同，不能用投资的思维来衡量。种种天马星空的想法，让人大跌眼镜，特别是从近期接触的一些刚需购房意向来看，表现较为”另类“：
刚需A：
深圳首房首贷资格，首付能掏出280万左右，偏要选择首付7成、总价400万购房计划。
推荐做法：
由于刚步入职场，收入偏一般，可以选择首付3成即165万，买总价550万左右的房，月供在2.1万左右，3年月供在76万。可以用前期资金来还月供，工作3年后，阶段性收入将提高，后续看是否有置换需求。
总价相差150万，选择标的完全不一样，涨幅自然不一样。
刚需B：
深圳首房首贷，来深不到半年，国外留学生，从事5G研发，税后收入40万/年，首付只能提供130万左右，选择购买总价400万的房。
推荐做法：
像这类高收入人才，尝试一些金融杠杆，比如XYK、XYD，另外不少优质公司内部会提供小额度资金，帮助员工买房。
税后40万，应付月供2.1万绰绰有余，建议首付款加高到200万，购买总价600万左右的房，像三年期先息后本XYD，撸两个基本可以凑齐。
刚需C：
深圳首房首贷，600万总价预算，要求地铁3房，优先宝中、碧海、福田、罗湖新盘。（不要二手房）
推荐做法：
像碧海片区几个新盘，华丰前海湾、松茂御龙湾、碧海君庭3房总价基本在620-680万左右。华丰前海湾带精装修，没多少可选房源，总价640-680万；松茂御龙湾带装修，总价660-680万；碧海君庭少量房源，两房价格高于三房，三房户型不佳。
福田在售新盘较少，没选择；罗湖地铁口物业新盘，偏少。
深圳是个成熟市场，特别是二手房活跃非常高，碧海片区有品质不错二手地铁房，如1号线地铁口圣淘沙、汇一城，11号线近地铁阳光海，合计税费后总价600万都能买到，并且楼层、户型、装修均可挑选到优质的。
给刚需几点建议
01.合理巧用金融杠杆。
房产=居住属性+金融属性。房产本身就自带杠杆，当然不使用，就一无是处。
一般情况下，不建议使用超出能力范围之外的杠杆，但触手可得的，不使用感觉有些暴殄天物。
分化时代，不同总价的标的，涨幅绝对是不一样的。买对一套房，远胜普通刚需几年的收入。
02.不以直线距离衡量通勤时间。
深圳是一个多山城市，除了罗湖、福田、南山、宝安部分区域可以连接在一起，像龙华、龙岗、盐田、光明、坪山、大鹏等都被大山隔开，导致交通存在一定瓶颈。这也是许多关内居民，看不起龙华、光明、坪山、沙井的一些原因。
随着近年市政交通轨道的兴起，像地铁快线11号线、13号线、14号线等地铁口物业，必定备受关注。比如，11号线全城52公里，从福田口岸到机场26分钟，到碧头55分钟，串联3个区。简单来说，在福田CBD上班白领购买福永、沙井地铁口物业，在合理的可接受范围内。
同样，在科技园、深圳湾上班的刚需，购买光明凤凰城内13号线地铁口物业，以及在福田CBD工作的刚需，购买坪山中心区14号线的地铁口物业，从通勤时间角度上来讲是合理可接受的。
另外，深圳是个多中心带状发展城市，有别于大部分环状发展的城市，人口多点分配与输送以及产业兴起，决定关外核心区，如红山、大运、坪山中心、光明凤凰城、沙井空港新城等房价比如关内老破大要贵。
03.新房不一定100%好，二手房不一定100%差。
刚需第一印象会选新房，因为社区大、楼龄新、花园大等，但新房不一定100%强于二手房。
当前新盘还算有些优惠，但部分开发商为赚钱，变相加价来破限价，比如装修费整个6500元/平，一次性付清，这样首付成本很高。
一般而言，新房买的是预期，二手房买的是配套。预期不一定100%能兑现，配套是看的见、摸得到的。
当然，现阶段二手房税费较高，是一方面的顾忌，但早前放风上调豪宅税，应在日程之上。
04.学会置换思维，一步到位有些异想天开。
深圳是个成熟的市场，像早前持有2年抛售的较为常见。由于限售的原因，后市持有3-5年抛售情况将是很大可能。
刚需总想一次性买到地铁口、大社区、高品质、好户型、好学位、大商业、近中心等房子，实际上这类成功率较低，有的也是超出预算范围之外。
像豪宅区深圳湾、香蜜湖的物业，普通刚需要想实现一步到位的终极改善，基本不可能，除非超级富二代。
05.认清物业价值，不要乱买一通。
刚需买房第一要务是自住，第二是增值。自住舒适，要考虑配套比如户型、楼层、地铁、商业等；增值多少，要看物业稀缺性，地段稀缺、户型稀缺以及是否重大利好，比如新建名校引入、地铁开通等。
首房首贷，不建议买公寓、别墅、刚需盘顶复、老破大、大厦物业、钻石户型、回迁房等。
深圳在售300-500万刚需新盘一览
