“主力超市关门，海底捞清空撤退，餐饮楼层多店关闭……”
这是我们近期在市调中看到的佳兆业·佳纷天地（下面简称佳纷天地），一个开业仅半年多的5万平社区商场。
佳兆业·佳纷天地位置 图源《郑州商业地图》
如果运气也算是一种实力，那佳纷天地在郑州的实力着实令人担忧。这个由全国“旧改王”佳兆业接盘操刀的商业体，究竟经历了什么？
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主力店关闭，空铺率高客流稀少
年后复工不久，我们在网络上看到了一则通告：佳纷天地的主力店超市--世纪华联突然通知闭店装修。明明是一家新店，加上这半年来超市几乎没有通知停业，又为何会突然需要装修？
比较讽刺的是，在现场我们又看到了同时贴着两张“真相贴”：佳纷天地运营方与周边小区分别通知了超市因经营不善闭店的消息。
不过这家 世纪华联 并不是百联旗下的 世纪联华 ，两家超市因名字极其相似曾经还打过官司，目前可能也关联其中。（较为复杂，篇幅有限暂不赘述了）
超市、影院作为大部分购物中心的两大主力店，尤其是对于体量中小的项目来说一般不会轻易调整。此次如此短暂的时间超市直接选择关闭，同时连带周边美食街区也闭店，意味着整体经营已出现问题。
纵观整个商场，一楼外铺星巴克、奈雪的茶、屈臣氏等店铺暂未受影响，但内铺已经出现空铺。主力超市二楼大半为超市，现已经闭店，下午五点多人气冷清。三楼儿童零售区域几乎无人，一些店铺已经呈现空铺的状态。最为萧条的应该是四楼、五楼。
闭店或撤货中 拍摄时间2022.2.24
开业之初，佳纷天地拟打造“郑州首个国潮主题”，直播式运营为特色的购物中心。而今现场很难再看到国潮、直播的印迹。只剩霓虹灯管的残余物料，以及五楼磨损较大的地面，脱落的墙体字。
开业 图源官方公众号
四楼五楼以餐饮区、休闲娱乐（影院）为主，当我们抵达五楼时发现海底捞正在搬家撤退。据员工说年前就已经撤场了，现在才把桌椅设备全部撤完。
而集中餐饮区，除了几家大餐饮还在勉强营业，几乎看不到饭点时刻商场该有的场景。
翻看一下官方公众号，此前更新频率为2周。但最近一期1月25日至今（超过1个月）再无更新。
短短半年，缘何至此？
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连遭4次至暗时刻
我们先说外部原因。
2021年郑州实体商业的下半场，可以用以下这张图概括。
图源网络
身单力薄的个体户，在大时代大环境的波及之下命运飘摇。然而换成刚开业的购物中心，情况也好不到哪去。个体难，由个体组成的商场也难。
佳纷天地恐怕也没想到，开业三天后，至暗时刻接踵而至。
位于二七区的佳纷天地本是佳兆业进入河南的首个商业项目，也是首个轻资产项目。 佳纷天地的前身是“京莎鞋世界”，这是一座曾年营业流水10亿元的鞋业专业市场。但世事变幻，郑州鞋业市场产能过剩、收益下滑，连年亏损遭致资金吃紧，运营难以为继。
白衣骑士佳兆业宣布牵手京莎，要对鞋城批发市场的改造，将其从鞋城专业市场转型成社区商场。
佳兆业是谁？
早期它曾是全国地产商前30强，港股上市公司。2004年创立商业集团，全国范围内在营、筹备、在建商业项目总面积约300万平方米，其中管理输出项目面积将超110万平方米。比商业集团更早的是城市更新业务，业务聚焦粤港澳大湾区、战略布局全国10余个核心城市，业务涉及旧城镇、旧村庄、旧厂房以及烂尾楼改造，外界称之“旧改王”。
图为深圳布吉佳纷天地，专业市场改造成社区商业
“旧改王”在与“鞋城王”携手后，用一年多时间改造，终于在2021年7月17日迎来了佳纷天地的开业。开业之初品牌引进了 星巴克、麦当劳、海底捞、华为、小米之家、奈雪的茶PRO店、鼑香缘海鲜自助烤肉、奥斯卡影院、世纪华联精品超市、黄记煌、虎丫炒鸡、半天妖烤鱼、瑞幸咖啡、茶百道等 。对于一家5万方的社区商业来说，这些配套型的品牌级次并不差。
盛大热烈的开业仪式，流动着重生的希望与大众的期待。然而开业热度尚未散尽，三天后却遭遇7·20郑州洪灾，项目所处的二七区正是最严重的受灾地段，随即整体进入营业停摆期。
8月、11月、1月分别再经历三次疫情冲击，盘点整个项目的实际运营时间不超过三个月。
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专业市场的转型之殇
还能撑多久？这可能是接下来最重要的问题。
年前内部流出一个租户租金优惠的通知，但通过侧面得知运营方（佳兆业）称该政策为京莎方（甲方）自行发布，与运营方无关，由此可见双方关系颇为微妙。
但基本可以判断，内部已经发生了变化。
合作方出现问题并不意外，但仔细深思佳纷天地的现状，除了遭遇突变的外部因素外，其实本身也面临着几大硬伤：
1、商场分割成产权铺销售，存在巨大的天然难以化解的经营缺陷。 据此前公开资料显示，在双方合作前，原项目就已经散卖了一半产权，佳兆业介入后，商铺继续售卖，（现场有商铺售卖展示）。流程是先和京莎方签订购买合同，再与佳兆业签订15年统一运营管理合同。但散户过多，对运营管理能力是一种极大的挑战。
2、郑州改造型商业“路难行”。 存量商业改造是郑州现阶段下不得不面对的考题。但要对原有商场进行颠覆性的改造，既要突破物业条件与品牌条件的限制，又要有极强的资金实力，甚至比建设新商场更难。
3、周边消费的匹配度不足，竞争力弱。 尽管佳纷天地只有5万平米，属于社区商业体量，覆盖能力在1-3公里。但1公里外就是开业十年之久且大而全的二七万达广场+金街。佳纷天地与其品牌的重叠度高，娱乐体验方面也无法分羹，大家自然更愿意去熟悉的商场。
说到郑州改造型商业的状况，借此分享几个案例。早期就是较为知名的社区商业--“关照先生”，现在改名“金河里”。
大商千盛广场嵩山店 闭店后，物业方斥5千万巨资改造了新型社区商业--“关照先生”。以一只黄色卡通大象作为它的IP形象，“关照先生”入市即获取了不少大众的“关照”。
关照先生开业现场·图源网络
但改造后的经营十分不顺，在艰难营业一年多后，项目易主给银湾商管公司。随后运营仅半年的银湾商管公司又把招商和运营管理的重任委托给了碧桂园文商旅集团。但多团队流转依然无法扭转经营颓势。金河里的命运，这短短两三年可谓坎坷，令人惋惜。
近期的则有2021年11月开业的富田新天地，体量5万平米。
开业现场·图源网络
早期该项目叫“中州古玩城”，由湖北银兴院线影业作为二房东接盘后，改造成体验式电影主题购物中心--“银兴悠客广场”。原本富田商业可以做个稳收租金的房东，但在两三年前时局下行，经营不善的“银兴悠客广场”被曝出运营方跑路。倒逼房东要亲自下场做经营管理，就有了现在的富田新天地。
目前项目已全面改造完正式营业，并引进了郑州市第二家盒马鲜生。
但和佳纷天地不同的是，富田新天地项目自持并统一管理运营，仅富田*阳城太**这单一社区，人口密集度相对较高，且管南片区以社区商业为主，没有大购物中心造成市场挤压。目测佳纷天地还会经历较长时间的调整阵痛期，期待大小业主之间达成统一，早日走出泥潭。 （本文内容及观点均基于客观事实上的商业观点，仅作为了解郑州商业的参考。网络图片亦仅作商业评论所用，并不涉及商用，如侵权请联系删除。）
包姐说：
1、 改造需要勇气，经营是门手艺。 从专业市场转型到零售商业市场更是一块“难啃的硬骨头”。从过去熟悉的单一品牌供应链，转到需要链接各大品牌，成为“人、货、场”关系更为紧密的利益共同体。基因不同，商业模式不同，导致运营和眼界也会有很大差别，这是专业市场团队需要正视的一点。
2、命运多舛的佳纷天地走到如今地步，除了遭遇摧毁性的外部打击，复杂的内部原因恐怕才更加致命。一方面埋下散售商业的地雷，未来多数是“步步惊心”。再加上紧邻大而全的万达广场，小体量若没有“绝活儿”，想要分一杯羹难上加难。
3、进入存量时代，一路见证商业改造会是新时代下的常态特写。无论是还在生死线上挣扎的商业体，还是亟需转型的老商场，又或是留下一堆小业主的问题项目，他们中大多都是物业条件或空间结构等有诸多问题的老旧物业，优质物业屈指可数。期盼优质运营商的到来改变格局，也期盼这座城市能给他们多留点机会和时间。