2023年，对于城市商业而言是境况复杂、考验运营能力的一年。市场的变迁也印证了，随着商业与城市公共空间关系的变化，具备 综合空间运营实力 的玩家不仅有着更好的抗压能力，也明显“后劲更足”。
尤其是在商业供应十分庞大，同质化又较为明显的深圳市场，想要做出一个一时出圈的特色项目并不难，但培育一个能够在与城市共生中拥有差异化自生长力的项目却十分不易。当外界“声讨”深圳商业之无趣的声音不绝于耳时，我们也时常思考，深圳商业的“后劲”在哪里？
岁末年初之际，各大项目都迎来了复盘的节点。近日，在详细翻阅深业商管2023年的运营履历之后，我们不仅明显感受到了 步入六周年的深业上城的精进 ，更是较为意外地发现，在其参与统筹运营的 酒店业务 及 公共服务业务 方面，都有着超出预期的成绩。并且，在商业与多元空间的联动运营之下，双方已经能够 相互引流、反哺 。
一定程度来说，以此为模式的商管公司，不仅在深圳市场是“唯一”的存在，放之全国都具有超前性。因此，本文将详细拆解深业商管2023年的多面运营及未来打法的规划，与行业交流探讨。
深耕：主力商业项目做足差异化
“现在的深业上城人好多。”这是近两年频繁从深圳人口中说出的一句话。
作为一个已逐渐度过养商期的项目，如今的深业上城已褪去开业初期作为拍照圣地、颜值地标的青涩，转而成为深圳人发自内心认可的、感受 国际化潮流生活方式的体验式消费场所 。影响力逐年提升的背后，是深业商管不断修炼运营能力，对项目差异化持续、精准的挖掘。
尤其值得关注的是，随着与城市共生中对片区的理解逐渐加深，深业上城在近几年的运营方向上有了越来越清晰的“着力点”，从而能够事半功倍地在预期的差异化氛围、调性上持续进阶。聚焦于2023年，夜经济街区的运营、港客经济的挖掘、品牌力的提升等方面，都有着高于市场的表现。
放大空间差异化，释放"街区+Mall+小镇"夜经济活力
相较于其他街区项目，拥有“街区+Mall+小镇”的深业上城自开业至今，依然保有空间上的不可复制性。而在2023年，项目充分考虑到了开放、有层次感户外空间和游逛舒适度的结合，重点对街区及小镇在夜间的场景进行焕新，通过 大量亮化工程、外摆区的升级 ，将空间的差异化延伸到了时间的维度，成为首批深圳市级示范特色商圈（步行街）和夜间经济示范街区之一。
同时，由于街区及小镇业态组合、门店场景的优化，深业上城浅夜经济和深夜经济均焕发出前所未有的活力。据官方统计，发力夜经济特色街区以来，深业上城 夜间访客占比超50% ；夜间19点后，街区、小镇客流超30%，餐饮、酒吧街等成为消费者休闲社交的重要据点。
瞄准客群差异化，打造港客北上首选地
一定程度来说，做“港客北上”的追风者可以称得上是2023年深圳商场的集体回忆。但多数人不知道的是，率先洞察市场趋势，做风起之时的先行者的，是深业商管。
早在 2023年2月 ，深业商管便先于市场对 港深反向购物 进行了筹谋和策划。随后，作为首批开展港人营销的商圈，深业上城一方面联合香港头部网红“西DorSi(西多士)”在各大平台造势，联动30多家商户为港客推出专属优惠，派发超6500张；另一方面推出线上支付渠道专属优惠和地铁补贴，港客电子支付方式占比达到75%。
为了进一步促进粤港澳互联互通及消费品类扩容，深业商管还特别联动福田区委*战统**部、福田区工商联、澳门工商联会、澳门美食同业联合商会，在深业上城落地 首次引入澳门9大品牌的“不止微醺节” 。据统计，2023年，深业上城港客消费者客流量 上涨了40% 。黄金周前三日，项目深圳文华东方酒店和MUJI酒店的入住率平均占比分别达到 21%、61% ；整个黄金周期间，深业上城销售额更是增长 40% 。
拉开品牌差异化，招商+运营激活特色消费体验
品牌的招调，是激烈竞争之下在营商场每年的必修课。2023年，深业上城 新签约品牌64家 ，新开业门店达86家，包括3家全国首店，5家华南首店。由此也让大众明显感觉到其在招商中的话语权正不断增强。
具体来看，项目品牌力的提升体现在三个重要维度。
一方面引入英皇电影院、GJUMP和星聚会KTV 强化主力店配置 ；另一方面提升 零售国际化气质 。除老佛爷百货中国首家精选概念店7月份全面开业外，还引入PORTS、Lululemon、UNDEFEATED、EA7、CK Jeans、Tommy Hilfiger、AGFK、OLD ORDER等；此外， 优化餐饮业态层次感 。引入松鹤楼、芊秋雪、寿司处小志、无杂等差异化网红餐饮，海楠里、膳九爷、禧牛荟、蘑界、东洞等中高端社交型餐饮。值得一提的是，在引入鲍师傅糕点、kumo kumo、薛记炒货等品牌及B2层地铁商业22家特色小餐开业之后，项目亦成为 港客“跨城逛吃” 生活方式的据点。
拓展：酒店运营渐入佳境
不相信眼泪的深圳市场，数据从来都是各行业最好的注脚。2023年，开业五年的MUJI HOTEL SHENZHEN深圳无印良品酒店年均入住率达到 85% 以上，总收入完成预算的 134% ；步入第二个运营年的深圳文华东方酒店经营收入创下新高，总收入完成预算的 107% ，GOP贡献完成预算的 157% ；深圳憬居酒店于2023年6月初开启试业， 首月及首年GOP即实现转正 ……
而以上来自酒店的硬核数据，都离不开深业商管的潜心运营。
高端酒店"商业化"运营，补齐深圳市场商业+酒店运营短板
自2018至2022年间，全球首家MUJI HOTEL无印良品酒店、全球最高的深圳首家文华东方酒店先后于深业上城开业，为 商业空间链接国际高端资源和客群 打下了基础。过去的2023年，深业商管从多维度探索了 高端酒店的"商业化"运营 ，让商业+酒店融合效益凸显。
如在2023年4月，充分利用文华东方酒店的高端东方美学氛围，深业上城将A/W 2023深圳时装周开幕首秀落地酒店三楼Terrace观，秀场以全新的形式、更年轻更国际化的秀场语言，充分展现深圳本土时尚力量的创造力。同时，在商业空间开启艺术展、时尚论坛、品牌嘉年华等，带来城市时尚与艺术美学的盛宴。
在港客北上中高端旅宿需求增加的背景下，深业商管亦探索了MUJI HOTEL SHENZHEN的创新运营。除了持续优化酒店服务质量、价格，推出多元客房套餐产品之外，深业商管结合微度假的热潮，开展“舒适游览主题活动”，深挖MUJI HOTEL要素，周边地图融入非遗工艺，以明信片的形式展现，吸引港客参与互动。
尽管商业“百花齐放”，但在深圳市场，优质的 综合商业+酒店管理企业的长期缺位 一直比较明显，尤其是在未来打造 国际消费中心城市 的蓝图下，商业+酒店业态的联动运营能力将愈加重要。而深业商管的躬身入局，显然正改变这一局面。
一方面，过去数年间，潜心培育标杆商业让其 成为能撬动多元业务的“支点” ；另一方面，通过对酒店的联动运营，深业商管摸索出 有效的商业+酒店运营方*论法** ，并逐渐纵深探索 自营酒店业务 的差异化运营。
拓展自营酒店品牌，强化资管平台实力
2023年，深业商管旗下自营酒店品牌深圳憬居酒店于暑期亮相。结合消费趋势和在商业空间沉淀的经验，深业商管 因地制宜推出了酒店与周边业态紧密结合的探索馆游玩套餐 ，深受港澳游客喜爱，并一举荣获“卓越贡献饭店”和“携程2023最受欢迎酒店奖”两大殊荣。据悉，瞄准主力家庭出游客群的持续攀升，深圳憬居酒店近期又依据客群需求推出 九大主题亲子儿童套房 ，每套都由不同知名设计师亲自操刀。截至目前，其春节假期前四天双床房预订已超7成。
与此同时，深业商管也发布了自营酒店品牌四大产品线——CBD精奢品牌憬居酒店、城市精选酒店品牌憬居精选酒店、高端度假酒店品牌憬居度假酒店、服务式公寓品牌憬居服务公寓，并透露，在 未来的3-5年，至少会开出三家憬居酒店 。
显然，将综合商业与酒店业务联动运营，让深业商管旗下商业空间形成差异化护城河的同时，也给了其在酒店发展新赛道更深度布局的底气。连锁效应也显而易见，随着其酒店业务的市场声量越来越大，深业商管将成为一个拥有绝对硬实力的综合资管平台。
转型：探索城市公共空间新解法
作为疫后恢复的一年，2023年诞生了诸多热门现象。深业商管也凭借对于City walk城市漫游的借势运营登上“热搜”。
结合深业上城商业空间直连笔架山公园的“城市缝合”基因，深业商管于国庆中秋双节推出“City Tour城市漫游”轻文旅系列活动，串联起深业上城、妇儿大厦及笔架山文体公园营地，打造了 深圳首个城市微文旅消费场景 。
商业与城市公共空间的创新联动运营，拓展了商业空间的边界，也拓宽了城市公共服务空间的创收路径。据统计，活动期间，妇儿大厦日均销售增长 68% ，笔架山文体公园营地节后日均销售、日均客流较节前增长均 超10倍 。
表面上看，与城市公共服务场所的联动运营，是深业商管在商业空间更广域玩法上的创新。由表及里则不难发现，背后实际是一盘商管公司 逐渐转型综合运营者的“大棋” 。
公园+商业之后，先锋探索深圳商业POD模式的更多可能
深业商管向城市综合运营者的转型，一方面体现在其向公园这类自然公共空间的布局上。
众所周知，2023年6月笔架山体育公园营地开业之后，凭借 空中连廊直连 的优势与深业上城有着频繁的互动。11月笔架山体育公园的正式开园也由深业商管承办开园仪式。由此也让外界对深业上城公园式商业的期待值进一步提高：在寸土寸金的城市中心区，这样一个自带7片足球场、4片篮球场、6篇羽毛球场及1.6公里环形跑步道的公共空间与商业进行融合、互动，势必能够形成 1+1＞2 的势能，激活文体消费潜力。
值得一提的是，近年来，以公园城市理念为导向的POD商业模式由于更契合未来建筑与环境共生之道而走红。尽管深圳凭借公园数量之多被誉为“千园之城”，有着丰富的POD商业导向应用场景，但从目前实际情况来看，城市整体还处于 公园商业初期摸索阶段，亟待一个“POD商业”*局破**者 。有了深业上城本身国际化氛围的培育和 商业+体育公园生态的运营基底 ，深业商管无疑是当前最能担此大任的商管公司，未来或许也将率先培育出世界级的公园生态圈及体育消费商圈。
从轻文旅到多元化文商旅业务运营，持续进行自我迭代
另一方面，转型亦体现在轻文旅试水之后，进一步铺开的文商旅性质空间的布局。2023年5月份，深业商管 湾中·上城水街 项目官宣，将打造马鞍岛内首个国际级IP主题室内综合体。值得注意的是，不同于常规意义上的城市综合体，该大型综合文旅项目是 目前深业商管在临深拓展的体量最大的项目 ，深业商管将运营其中的商业版块和两家酒店，通过室内IP主题乐园、IP主题酒店及IP主题餐饮零售等融合业态的玩法探索，打造 亚洲首个亲子IP室内乐园集群 。
从商业空间的扎根并 与周边城市的缝合、共生 ，到城市 公共服务空间业务的“开枝散叶” ，深业商管转型的意图显而易见。随着运营的日渐成熟，其基于城市多元空间运营者的“人设”逐渐丰满之后，将会如何划分商业产品线，也是行业时常热议的话题。
尽管这一问题还未有所官宣，但深业商管扎根深圳、融合深港的 “一纵一横” 战略布局，着实给深圳市场带来不小的期待。
"一纵一横"战略布局，以综合运营力焕新城市
进入存量时代的深圳商业，未来几年想要实现商圈迭代，需要以“人”为本直面城市商业的弊病。当前来看，深圳商圈普遍面临 商业空间与公共设施协同不足 等多方面问题。 作为国资委直属的商管公司，深业商管相较于其他商管公司有着更明确的使命感和社会责任，因而也持续进行着 从自我迭代到推动城市商圈迭代 的耕耘。
2023年，深业商管在构建以标杆项目深业上城为原点的深业商业中轴线的同时，不断探索 以更丰富的商业产品焕新城市商圈 。不仅鹤塘岭项目试营业，上林苑、车公庙等多线项目也得以顺利推进，让外界看到了其立足城市生长大局视角下的诸多可能性。如城市更新项目上林苑，聚焦在旧城塑造小而美、小而全的新生多元业态复合共生综合体；河套深港科创项目则探索政企合作创新运营，以商业推动片区高质量发展。
有意思的是，以深业上城为原点，这些深业商管已签约项目形成了纵贯东西、横跨南北的布局，其城市中轴线的逐步“养成”，将慢慢串联起 香蜜湖国际顶级商圈、深业上城生态商圈、福田CBD 一轴三心的商圈布局，成为福田区乃至深圳商业激活内生力的引擎。
回到最初的问题，深圳商业的“后劲”在哪里？一定程度上，从商业向上到城市生长，深业商管给出了 由点到线再到面 的新解法，而这也是我们看好深业商管的一个非常重要的原因。
未来渐至，市场趋势云波诡谲。但有了这些沉稳又有着清醒目标的探索者的耕耘，我们对商业的生命力、城市发展的前景充满信心。站在新的运营年的起点，手握差异化 “商业+” 王牌的深业商管将展现怎样的爆发力，让我们拭目以待。