这是AI君的第119篇原创文章，觉得有用可以转发到购房群，捎给更多迷茫的购房人。
2018年3月，在“和保利·悦西安——2018陕西保利地产年度品牌战略发布会”上，保利地产公布了2018年三大新盘——城西沣东新城的保利堂悦、城南南三环的保利熙悦、凤城八路的保利中央公园，向2018年年度销售额100亿冲刺！
西安大城北本就是房源稀缺之地，城北区域二手房和新房均价已倒挂1500元/平，也是西安倒挂最严重的区域【倒挂即二手房价格高于新房价格】，品牌新盘更是吸睛十足，因此保利中央公园自发布会开始就备受关注。
AI君本次带大家深扒位于城北凤城八路，距离地铁4号线不足1公里的纯新盘-保利中央公园。今天已获证！目前还没开始收资料，购房者动起来。
销售动态
保利中央公园位于未央区凤城八路与太华路十字西北角，本次预计新推4#，5#，6#三栋楼，总计346套房源，三栋楼都是一个单元，2T4户，房号自西向东分别为01至04。 从备案信息来看，
4#楼层高27层，面积为98平、115平、120平（只有2套），备案均价14653元/平；
5#楼层高26层，面积为98平、114平、120平（只有2套），备案均价为13929元/平；
6#楼层高34层，面积为98平（只有2套），99平, 105平,138平,145平（只有2套），备案均价为14906元/平；
项目整体备案均价为14496元/平。项目这3栋楼工程进度已出正负零，目前正在获取预售证，开盘时间待定。一期地块有两个大门，1#楼跟2#楼之间是小区的主大门，4#楼跟5#之间是另一个大门。项目可公积金，对接银行为中国银行跟昆仑银行。本次为首开。
项目简介
保利中央公园分四个地块开发，总占地242亩，现阶段开发的是位于未央区凤城八路与太华路十字西北角的一期项目，一期地块项目占地面积46亩， 总建面14万平米，绿化率35%，容积率3.91，以住宅为主。整个一期地块小区规划总户数为1009户，高层住宅 8 栋，4#楼，5#楼，3#楼旁边规划有商业，建筑面积为5827平。物业为保利自持，物业费为1.5元/平•月。
保利·中央公园是全国第6座保利中央公园 , 也是保利地产在西安城北区域继保利·拉菲公馆之后，开发的又一个住宅项目。
价格分析
保利中央公园周边新房有赛高悦府均价18000元/平，惠风壹品上批备案价为9935元/平，及华远枫悦预计均价为12000元/平。周边二手房二号大院均价为10989元/平，荣华北经城13015元/平，天和新府8069元/平及高新水晶卡芭拉14572元/平。综合对比，保利中央公园均价偏高。
户型分析
保利中央公园户型均有北向连廊设计，接下来我们分开看单个户型
114 平三室两厅两卫
优势：
①户型布局紧凑、全明户型；
②主卧、客厅朝南，采光好；
③餐客一体，餐厨一体，节省空间；
④带玄关；
⑤休息区跟活动区域区分明显；
劣势：
①次卧去卫生间要经过餐厅，不是很方便；
②整个114平的房间设计都很狭长，感觉每个房间都不方正
99 平三室两厅一卫
优势：
①户型布局紧凑、全明户型；
②主卧、次卧、客厅朝南，采光好；
③餐客一体，餐厨一体，节省空间，同时显得户型开阔；
④活动区域跟休息区域区分明显；
⑤L型厨房，方便使用；
劣势：
①客厅采光会有些影响
②三室共用一个卫生间，上班时间会有些紧张
139 平四室两厅两卫
优势：
①户型布局紧凑、南北通透，全明户型；
②主卧、次卧、客厅朝南，采光好；
③餐客一体，餐厨一体，节省空间；
④带玄关；
⑤L型厨房，方便使用；
劣势：
①书房次卧北向，采光有些影响；
②139平设计四居室，北向的两个房间空间都不大；
③厨房跟次卫生间公用天井采光，厨房不会很明亮；
139 平三室两厅两卫
优势：
①户型布局紧凑、全明户型；
②主卧、次卧、客厅朝南，采光好；
③餐客一体，餐厨一体，节省空间，同时显得户型大气开阔；
④L型厨房，方便使用；
劣势：
跟前一个户型面积大小一样，不同的是这个做了三居室，居住舒适度肯定会更高一些，如果非要说缺点，应该就是客厅的墙有点浪费面积吧。
项目配套交通
地铁线路：距离项目最近的地铁为地铁四号线（在建中，预计2018年12月15日运营）常青路站，约780米，距离地铁近2号线行政中心站约2.4公里。可谓真正的地铁盘。
公交线路：距离项目最近的公交站点为车家堡站，有319路,267路,170路,236路,523路，这5条公交线路。
行车线路：项目沿太华路向北约2.5公里左右为北三环，向南约5.5公里为北二环，较为方便。
其余线路：项目西北方向有公共自行车停放点。
教育
置业顾问表示小区内部是否有教育配套待定，距离项目最近的小学为红旗小学，位于项目西侧方向约500米距离，中学为西安高级中学，位于项目西北方向约500米距离，这所学校是一所省级示范高中， 属于公办学校， 2017年高考一本上线率85.6%， 二本上线率97.1%。
医院
项目西侧约1公里为西核社区医院，再往西约300米距离为西安市中医医院（三级甲等）。
商业
项目自身规划有商业，除此之外只能依靠项目西侧约600米左右就是高新水晶新天地，这里有大型购物中心；向西2公里左右，就是凤城八路商圈，熙地港等大型购物中心可以满足购物、休闲、娱乐需求；项目向南5公里为大明宫万达广场。项目西侧3公里为城市运动公园。
其他配套
据置业顾问介绍项目西北方向紧邻一个公园（在建中），AI君去看了下公园，正在施工，跟工人师傅核实了下是打算建立一个公园，不过看到施工入口有个写有“徐家湾地区综合改造PPP项目未央创智广场项目”的标志牌。PPP项目简单来说就是政府与企业联合开发的项目。
未央创智广场项目是徐家湾地区综合改造项目的重点之一，西邻渭滨路西安高级中学，东邻太华北路。据悉，总面积为5.69公顷。总体规划呈圆形，由圆形下沉广场统领规划结构。以地下一层的多功能景观绿核为中心，由此向外辐射，结合周边区域用地和城市规划形成东、西两大板块：西部为绿色生态板块，包括生态山林、疏林草地、叠水景观、城市运动空间；东部为城市休闲板块，涵盖功能性建筑、城市广场、儿童活动空间。这两大板块与多功能生态绿核共同构成具有内向聚合力的城市中心空间。
关于徐家湾改造
徐家湾综合改造项目被列为西安市发改委第二批鼓励社会资本参与建设营运（PPP）项目；同时也是财政部第二批PPP示范项目名录， 是全国第一个、目前唯一一个城市综合改造PPP示范项目。
徐家湾地区综合改造项目北至西安市绕城高速，东至北辰大道，南至凤城五路，西至经北辰大道，规划总面积12.38平方公里。整个项目改造区的面积比西安明城墙内总面积还大1平方公里。是西安市“十三五”期间拟改造的十大片区之一。整个项目分期实施，已经确定的项目一期规划面积6096亩，投资额达126亿。而*迁拆**安置对象为区内3个行政村的群众6000余人，同时配套约80.2万平方米的安置房。按照规划，预计开发周期为2015-2030年。
徐家湾片区区位图
新区遵循“产城融合、智慧生态、典型示范”的规划建设理念，着力打造以科技创新与智慧低碳为核心的“西安未央创智城”，该区域将建设成为：布局合理、功能多样、集成营造、国际化程度高、产业繁荣的业未央；基础设施先行、低碳环保、智慧城市先行的智未央；逐渐形成遵循自然协调的开发空间网络的绿未央；和生态宜居，环境优美，安居乐业的乐未央。
项目优劣 项目优势
1、 项目交通便利，距离在建中，预计年底通车的地铁4号线常青路站不到1公里，可谓真正的地铁物业；
2、 项目紧邻凤城八路商圈，距离熙地港约2公里距离，再加上项目自身规划的商业，对业主来说还是比较方便的。
3、 项目位于徐家湾，徐家湾地区毗邻西安市行政中心，是市委、市政府确定的西安城市综合改造十大片区之一，是西安目前最具开发潜力的重点区域。
4、 品牌开发商
项目劣势
1、 相比较同区域的新房跟二手房价位偏高。
2、 在项目东边一条马路之隔的就是大明宫凤城八路建材市场，所以项目东边的环境有待改善。
3、 项目容积率稍高。
AI君有话说
保利中央公园是保利进入城北后的第二个项目，项目西侧发展已逐渐趋于成熟，配套比较齐全的，且紧邻在建中的预计年底通车的地铁号线常青路站，未来更可享受一波地铁红利，项目目前最大的缺点是价位稍高，以距离项目3公里左右的华远枫悦为例，华远自带学位，毛坯，置业顾问报价1.2万-1.25万元/平，保利中央公园精装且目前暂无学校规划，备案均价1.4万元/平。且容积率偏高，影响居住舒适度。除此之外，就是与项目一条马路之隔的大明宫凤城八路建材市场，这会显得项目东边比较乱。想要在城北置业或者关注地铁盘的购房者可以关注下该项目的。
小调查
AI君【每日小道消息】每日播报西安楼盘最新最全的推售信息，抓住购房节点；【每日楼盘深度测评】协助大家理性购房一锤定音；关注“西安楼市AI”，加入【西安楼市AI粉丝群】与AI君一对一沟通，与300名购房者调侃互助，买房也能欢乐起来。
