我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：
提问：沪叔，你好，买二套房，名下有套房自住中，现在看中江桥的嘉海雅苑、九亭的贝尚湾，哪个小区的保值能力更强呢？
沪叔：你好，九亭比江桥更接近市中心，交通和配套方面逐渐改善，江桥承接大虹桥外溢，有大虹桥辐射利好，不过城市界面有待改进。嘉海雅苑环境一般，有点乱，交通便利，性价比可以；贝尚湾算是九亭的标杆小区，环境可以，品质不错，性价比强。更建议选贝尚湾。
提问：沪叔，你好，最近观察到一个板块离新江湾湾谷科技园的淞南，看了房价不高，嘉骏香山苑、盛世宝坻、鹏程花苑这几个小区买了，未来升值空间大吗？
沪叔：你好，这个800万左右买在淞南投资，不太看好，这个板块内的老公房居多，虽然离科技园比较近，板块内没有产业、没有学区资源、没有高收入高净值人群，没有规划，未来跟着大盘小涨，想要获得大的收益，不看好这里买房投资。
提问：沪叔好。上海人，单身，名下尚有一套动迁房，但可以随时交易给父母。公司法人，流水一直没用心维护，2016年时咨询*款贷**较麻烦（也是不懂，不高兴多问）只能公积金贷30w，总价150买了虹口老破小，去年240w卖出。目前手上有400w现金，积分大概57。1、请问杠杆买房，流水是否换个法人不是我的公司发工资就行？需要半年以上的流水吗？2、新房哪里比较比较推荐？3、如果不买新房，老破小还推荐吗？看了app上宝山上大、梅陇、中原的房子，有些户型很喜欢。而且我的兴趣就是很喜欢装修改造…喜欢选正方形的户型，按照我的设计理念打造…不过上次投资可能是幸运（同小区面积我的租金最高，卖价也应该是最好的了），第二次投资出手总觉得有点怕…麻烦叔指点下谢谢！
沪叔：你好，①按揭的主贷人如果是公司法人，这样借款的情况，一般银行需要自雇人提供公司流水，个人进账流水，缴税情况等。如若要抬高自雇人的按揭额度，公司营业流水，个人流水都需要做参考，换法人和抬高按揭额度没有必然联系，具体要求以买房按揭前银行信贷要求为准。
②如名下动迁房过户给你父母，之前只有公积金按揭记录，目前纯商贷仍然属于首套，400万首付，你按揭情况并不了解，月供能力并不了解，不清楚你的新房总价段，如果是600-800万的新房，57分积分，今年整个年度新房，浦东可以关注融创未来金融城后期几个地块，颛桥可以关注紫薇花园的加推，在预算内相对是优选。
③吃过投资的红利，实际上和买入和卖出的时间节点有关，一轮楼市投对的成本多，利润也自然多。“老破小”能不能买具体要看多方面因素，地段，附带配套价值，产品本身等，你自子网上关注的板块离散度比较大，二手投资择优板块是王道。
提问：沪叔，你好，老公上海户口+1年社保，外地有住房*款贷**记录，孩子还不到一岁，目前在爷爷房子下挂着户口（长宁区，紧邻菜小），考虑到孩子上学问题，准备购房。手中预算300w+，有哪推荐吗？主要考虑二梯队，一梯队附近的房子也买不起。
沪叔：楼市行情有轮动性，房价有城市轮动，一般从一二线高能级城市到低能级城市，每个城市内部也有自己的轮动节奏。像徐汇苑在龙华上体馆版块，小区由（新加坡）上海航新房地产有限公司投资、开发、建设、经营和管理的国际化大型社区徐汇苑，是一个集住宅、酒店式公寓、甲级写字楼、高档俱乐部和各类商业配套为一体30万平方米的国际化城市综合体。小区分一二三期，一期00年，二期02年，三期08-09年，最小户型76平1房，总价800w+，首贷首付480w+，二贷首付640w+。这个小区对口复旦大学附属实验学校，2019年建校的9年一贯制的新校，2024年有初中部，目前小学热度比较高。
提问：沪叔，你好，近期想买房，预算不多，市中心的新房不起，现在要么买老破小，要不就是买远郊的新房，但是买远郊的房子，上下班通勤大概需要3个多小时，太累了，想问一下什么样的老破小值得购买呢？怎样区分老破小是否有投资价值呢？
沪叔：你好，首先，从地段来看，需要尽量选择有地铁或者是学区房的老破小，但是如果在学区房与地铁中间选择，就要选择学区房，在购买老破小时，要注意面积比户型更重要。从产品来看，户龄太高或者梯户较高的都没有太大价值，建议购买中间楼层的房屋，而不要购买顶层或者一层的房屋。此外， 也要尽量选择物业较好的楼盘，选择内外部都给人观感较好的楼盘及小区整体环境好的楼盘。总之，在购买老破小时，一看地铁和学区，二看楼盘本身的物业和外观及楼层，三看房龄及周围环境。
以上为”沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选
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