楼盘短时间内的暴涨，有的靠硬实力，有的靠炒作。靠实力上涨的楼盘，即使到达高位，还有一定空间，靠炒作上涨的楼盘，到了一定的位置，还炒不炒得动就要打个问号了。
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深房理摇篮？
低总价、带学位的刚需户型，一直是投资客的主战场。
在208政策颁布后的第一天，南方周末《被围堵的“深房理”炒房模式：“包赚”背后都有这些套路》一文，就揭示了深房理是怎样用高度控盘方式来炒房的。
深房理团队主要采取批量购房的方式，一群人把小区的所有笋盘拿下，人为制造房源稀缺性，市场上没有高性价比房源，真正的刚需客户就只能高价买单了。
他们只集中推荐和购买某些热门楼盘，会员间互相拉抬价格，不断以更高的价格接盘几个特定的小区，人为拔高小区成交价。
知情人士透露，诺德国际就是其中之一。
2020年，诺德国际的交易频率和交易量一骑绝尘，成交价也较同地段其他楼盘高出一大截，甚至还出现过低价挂盘，高价成交的。
这里面，到底有多少深房理的身影？我们无从确认。不过我们可以确定的，是诺德国际小户型惊人的涨幅。
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一年涨幅超50%
诺德国际总户数2679户，主力户型48㎡和66㎡各672户，是小区最热门的两个小户型。
2009年，诺德国际48平市场价在60万左右，66平市场价在80万左右，年前，诺德国际48平最高成交在870万左右，66平成交价在1115万左右，12年的时间，翻了近15倍。
仅2020这一年，小户型涨了300多万。48平的，2020年1月份有成交价在554万左右，年前最高有成交在870万，涨幅57%。66平的，2020年3月份有成交价在735万，年前的成交价在1115万左右，涨幅51.7%。
小户型的涨幅，也带动了整个小区的均价。
去年10月，深圳经济特区建立40周年庆祝大会上提到，要深化前海深港现代服务业合作区改革开放，前海地位凸显。诺德国际作为前海上车盘，居家型大社区，还有南海中学学位，价格有所上涨是正常的。
但是，太古城南47平的价格也才950万左右，而人家在深圳湾，要地段有地段，要商业有商业、要交通有交通，学校也不比南海差！
你说这价格是不是虚高了点呢？
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为什么说诺德国际虚高？
830-1200万左右的预算，其他片区也有不少选择。
先看诺德国际48平1+1房户型。
户型方正，分客厅出阳台和主卧出阳台户型，西向或西南向，中高层看前海和大南山景观，原始为1房户型，露台改成1房间，实用率很高，有噪音困扰。每个单元的端头位户型（05/08）主卧看花园，比较安静。
比较一下太古城南47平1+1房，户型基本方正，客厅出阳台。
太古城南价格比诺德高100万左右，不过它的户型全是厅出阳台，也更安静一点，而且小区是地铁商业综合体，住家更便利，一个月租金在9000左右，诺德的租金在5000左右。
从大环境角度看，太古城南地处深圳湾这一成熟豪宅区，诺德国际目前的配套是远远比不上的。
再看诺德国际66平2房户型。
户型方正，7、9栋奇数层客厅出阳台、偶数层主卧出阳台，8栋偶数层客厅出阳台、奇数层主卧出阳台，东向或东北/南向，看花园安静，厨房带生活阳台。
比较一下后海公馆 66平，户型基本方正，客厅不出阳台，厨房面积非常大，看花园安静，采光一般。
后海公馆最低报价比诺德的还低几十万，从户型来看，诺德国际客厅正出阳台，户型要好一些。两小区环境都不错，住家舒适度高，后海公馆面积虽然不大，但小而精，园林非常精致，未来离歌剧院也近，还有育才三中四小的学位，地铁出行也非常方便，不比诺德差。
怎么看，现在诺德国际小户型都有不少水分。
新政后小户型无成交
市场上行，小户型涨得快；市场下行时，它也跌得狠。
指导价出台以及杀猪盘的帽子一扣，诺德国际举步维艰。
目前，诺德国际48平和66平一共20多套在售，但近期没有一套成交。
就最近市场情况，业主心态有所松动，降10万的、降20万的都有，但买方表现却显得异常谨慎。
不是他们不想买，而是他们的预算确实不够。
诺德国际目前指导价在10.6万/平，48平户型的指导价是509万，根据指导价*款贷**，银行最多能贷356万，如果成交价在830万的话，至少要准备474万的首付。而指导价出台前，三成首付只要249万，这生生拔高的225万，对于差一万预算就放弃上车的刚需客户来说，拿的出来吗？
高赠送、高使用率的户型在政策前是香饽饽，现在就不一定了，恒二也面临着同样的窘境。
急卖的业主，还是尊重市场，认清形势吧，诺德已经进入横盘期了，那些和你说48平应该挂900万的，估计是想吃差价了。
自住的业主不用纠结，对你们基本没啥影响。
流言凶猛，市场真假难辨，有不少购房者投鼠忌器，生怕自己成待宰肥猪，不敢上车。
还是那句话，长期持有、需求实在的客户不要太担心，前海地段+南海中学+次新楼龄+小区品质+低总价，诺德国际小户型还是有优势的，只是本应在前海成型后出现的价格，来早了一些。如果有高性价比的房源，此时入手不亏。
总的来说，现阶段诺德国际确实处于横盘期，遇到急卖的业主，价格降到一定程度，小户型还是会成交的，降至什么程度，就看业主心态了，但也降不了太多，5%估计就差不多了。
想看人家大范围暴跌的，还是睡一觉吧！
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