我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：房姐，最近看了常营管庄的万象、柏林爱乐、北京新天地、远洋一方和东四的后现代城，沿海赛洛城，易购空间和百环家园（经济适用房），结合自住考虑，sfsd，有以下几个方案， 请帮忙看下: 1. 新天地，一居，总价373万，27\/29层，均价5.6万，西北向; 2. 后现代城开间，总价320万，6\/14层，均价6.93万，北向； 3. 沿海赛洛城开间，总价295，4\/14层，均价6.02万，北向。 或者还是有更好的选择呢，首付预算110万，想组合贷，也可以做装修贷多贷一些把首付做高一些。
回答：几个都有溢价，不过这个区间上车盘竞争就是很激烈沿海赛洛城在好好淘一淘 信用卡的资源也可以利用起来，提高首付能力扩大选筹范围
提问：抱歉呀房姐 问题有点多 看到您不推荐限竞房，这个主要是因为什么呢？是因为目前其价格偏高么？如果周边二手房价格普遍高于该限竞房定价，这类限竞房能考虑么？ 另外，对于经济适用房，如果户主已经缴纳综合地价款并转为商品房，这类房子能考虑么？
回答：限竞房不能光看「限竞」二字。 限竞的价格是针对开发商的，不是针对购房者的。 对开发商限价，不等于购买者占便宜。 土地本身就是溢价拍下的，土地市场，二级市场，三级市场的投资逻辑和定价都是不同的，混为一谈的话妥妥亏光光。 一百个限竞房里，出现一个价格还不错的概率大概在1% 经适房买卖后就是商品房，可以考虑
提问：房姐，我现在看了几个房子想用母亲的名字做首房首贷，首付200多万请帮忙做个筛选，1、爱着成三期，二层，87平，东西向两居，总价510万，单价5.86万，2009年房，满五唯一；2、京棉新城A1，7层，104平，南北三居，520万，单价5万，2012年房，满五唯一，是二类经济适用房，税费20万；3、甘露园南里，中楼层，110平，南向两居，总价535 ，单价4.86万，2001年，满五唯一；4、白领家园，次顶层，109平，南北通透两居，总价575，单价5.27万，要是多贷的话税费较高大约在35万，请房姐指教
回答：优先爱这城 爱这城这个盘经历过2016-2017已经非常贵了，但是你看的这一套还算性价比很高的。 2层要结合实际看房，采光是否遮挡严重，若房子没有硬伤可以入手。
提问：房姐，京户，首付首贷，200*弹子**，目标保值增值，想尽量买三居或者方便改成三居的两居。看中朝阳朝青版块，踩了一些盘，目前还没有理顺思路，在老公房和次新中犹豫不决。想问 1.次新和老公房两者抉择，选哪个？您有什么建议 2.雅成一里有人不推荐，这个小区差在哪里？能入吗？未来好出吗？ 3.附近我的*弹子**能够到的，还有哪些小区推荐？
回答：1.同一片区，单价相同选次新 2.雅城一品外立面显老，经适房小区居住品质较差，出租居多。 如果不是特别需求或者条件所限，或者出现很好的户型，雅城一半次选。 能不能入手要看具体要看房源和价格。 3.国美第一城，另一个方向是往南一点的甘露园，朝阳园朝阳无限都市经典兴隆家园这几个
提问：如果买天通苑北区一层加半地一层好还是顶层复式好，顶层2.5.一层2.8万贵吗
回答：优先顶复，天通苑有电梯加装的暴击，对顶楼升值最名下。 天通苑板块分析： 天通苑分为西区，北区，本区，中区，东区…很多区，基本都有顶复， 我们的顶复一般指的东一区，东二区，东三区的顶复，当然北区和本区也有一些不错的顶复，但是量少，性价比略逊于东区。 东区中东一区最老，质量最差，东二区东三区（法式园）略新，地铁位于东二东三区三点钟方向的路口，商业位于东三区西侧，以及东侧北苑东路对面有大棚市场。 东一区有八栋电梯塔楼，远看巍峨，俗称八大金刚，电梯顶复快到4万，不是我们目标。 东区其他基本都是6层楼梯板楼，价格2万-2.8万不等，大部分都送露台，其中东一区送的比较少，而且有八角等异形户型，按照浪费面积进行折价，单价会略便宜； 东三区相比户型最为方正，大部分为平顶，赠送露台最大，当然东二区也有和东三区赠送一样大的方正户型，其中比较好的是200平左右的三居或者四居带大露台，或者250-290平的五居六居眼镜房。 整体来看，东一区最便宜，东二区次之，东三区最高。 比较好的位置是东三区南部47号楼附近或者东二区北部18号楼附近。 天通苑的价格陷阱： 天通苑经常可以看见一些单价低于正常情况很多的房源，具体分为几种情况： 1.面积特大，例如300-400平； 2.原值低＋经适房，总税费特别高（100+万）； 3.一楼带地下，上房本的地下面积单价只能按照4-6折计算，上下100平只相当于150平正价； 4.特殊户型，斜角，缺赠送。 例： 天通苑本一区一楼半地下360平，单价2.17，换算正常面积单价约2.7万（360平）。 天通苑东三区斜角复式2.46万，拆骨法约等于单价3万。 当前东二三区方正户型＋赠送露台顶复约2.5-2.8万（视赠送，房屋情况，税费不同）。 西区电梯大平层（满五唯一）单价约2.6-3万（视户型而定）。 天通苑需要实地看房，键盘app容易踩坑。
提问：房姐，我们在东城有一套两居室，想换三居室，孩子22年去学，学区还是刚需。房子卖了减去*款贷**剩550万现金，可以考虑换多少的房呢，看你的全款抵押不知道如何操作
回答：买总价多少的房子 具体看你的月供能力，职业多军倾向*款贷**贷足 全款抵押：找一家垫资公司，配合全款买入，过户之后，迅速做抵押。相当于首付3成。
提问：房姐，问题一，我个人名下北京有套房产市值1800左右，准备dyd1000，打算用这笔资金➕自有资金全款买一套标的1200左右的房产，手续齐全后能否继续抵押再买？问题二，帮忙推荐1200左右的标的，谢谢！
回答：可以的，需要把流水做的充足 通常1000万左右，比较好的标的主要出现在青年路，大望路，双井，北工大这几个地方，类似阳光100，天骄，九龙，珠江，往北的丽水嘉园都可以淘一下
提问：房姐，谢谢之前的回复，我是出于孩子上学跟自助考虑，您觉得600以为，三居的哪个区域或者具体楼盘周边幼儿园，小学，初中相对完善。学校口碑相对不错的。
回答：学区房到底该如何选？考虑自住建议根据你的生活半径就近选择，一般来说是先选好学校，再根据对口的小区定向淘笋。总价600万，如果是100平左右的三居，单价要在6万左右。海淀因为学区因素整体溢价太多，建议在朝阳二流学校周边淘笋，例如陈经纶等。
提问：您好，请问坐标北京，工作区域后沙峪，首套，有购房资质，资金200w。请问是该买望京04年的80平1居室（450w总价)做投资还是买后沙峪的公园十七区期房呢？
回答：望京均价7万多，后沙峪5万。 但是层级差了三级，后沙峪典型的郊区，加上望京外溢能力不强，整个15号线基本都溢价。 区域来说望京更合适
提问：团结湖79年50--60平小套二房子，多少钱价位合理？79年的房子银行会给*款贷**吗？
回答：需要看具体标的才能确定，一般老破小超过6.5就不用看了 79年也可以*款贷**只是能做的银行很少，能贷的年限也会少，建议找专业的机构
提问：您好，夫妻非京户，现住永安南里西北一室一厅，满五唯一精装，房本只有老公，余60万*款贷**。8月定了光辉里一套塔楼三居，签了六个月周期，但市场低迷，预计短时间卖不出去，只能选择Lh我获得买房资格，同时筹那边首付款。我有*款贷**记录，算首套二贷。光辉里首付需要大约330+，目前可筹205，用亲戚抵押经营贷80，老公信用贷25，还有点缺口。现有房产我是次*款贷**人，只能还清解押，那就要再把永安里抵押出钱来。 问题一：如何安排资金效益最优？我们没公司，永安里抵押信用贷还是经营贷更好？光辉里全款抵押更合适吗？如何操作？ 问题二：永安南里现在挂6.9+，预计明年上半年能卖出去吗？ 问题三：您觉得光辉里怎么样？ 谢谢
回答：全款抵押走经营贷更合适，先找垫款公司过桥 上半年会回暖，问题不大 光辉里属于上车盘，户型都紧凑，得房率高，其中板楼户型比较方正。价格合适可以书
提问：你好，本人首套，亦庄上班，经开汀堂，禧瑞天著，和悦华锦。从学区，商圈，交通，保值角度哪个性价比较高。
回答：和悦华锦这几个属于基本配置，稳妥性强调。 如果在意居住品质，要看你的个人要求。 投资性价比的话，望京次新更有投资价值 建议投住分离
提问：房姐你好，请问美立方一层86平，5.3万一平，可以入手吗？美立方，国美第一城，炫特三期请问您更推荐哪个楼盘？谢谢
回答：北苑已经很贵了，北京房价经常忽略地段。 新房癌，品质癌，地板价高。 随着时间推移，天通苑会和新北苑越来越近。 国美第一城是比较容易出笋的楼盘，最终决定入不入手，还是看价格。
提问：房姐，坐标北京，丰台区，马家堡附近，星河苑东区2居，国有单位产权房，走拍卖流程全款购买(非法院拍卖)，有哪些注意事项和风险提示，价格低于市场价%多少可考虑投资？
回答：实际上一样，这种很可能是药单，需要提前天调查清楚，参考下面 法拍房操作好了是很赚钱的，但是新手不建议碰。 法拍房，是指被法院强制变现的房产。这种房子不是不能买，但建议不要盲目听信中介的口头保证，直接按法定程序操作：实地踩盘、缴纳押金、参加拍卖，幸运的话，分分钟比市场价便宜不只50万。 不过，投资就是用风险置换收益，即：高回报=高风险。法拍房的风险主要是押金、房贷、税费、户口和清场这5个问题。 ■ 押金报名参加竞拍交的押金要去到总房款的10-20%，如果拍到手不想要或买不了，押金不能退，所以最重要的是确保自己真的有名额购房，不然拍到了，你又过不了户，那就只有两行泪了。 ■ 房贷竞得房子后，法院通常要求10天内付清余款。那这是不是代表只能一次性付款？NO！“拍卖贷”请了解一下。 首先，在交拍卖押金之前，先准备好相关材料，发给银行负责拍卖*款贷**的部门。 银行收到资料后，会根据情况，评估能不能贷，能贷多少，给出判断的结果。 记住，购房前6个月不能频繁查询征信，无论是买法拍房还是正规商品房，看房之前，一定先打印征信，确定自己有*款贷**资格才开始行动。 买法拍房时，确定没问题再交押金参与竞拍（但是，在拍卖之前，银行不会和你签订任何合同，只是口头答复可以*款贷**，因此也有一定风险），成功拍下之后，马上开始走正式*款贷**流程，万一这家银行不行还来得及换下一家。 千万不要以为买法拍房资金压力大，傻傻一次性付款，一般来说，拍卖贷利率基本与同期房贷利率持平，而且放款时间会保证在规定的时限内，直接打到法院账户。 ■ 税费司法拍卖中，涉及到买卖双方的各项税费，均由竞得者支付。 1套200万左右的住宅，如果是不满2年非唯一，各项税费加起来最高超20万。所以可以事先委托律师或担保机构进行产权调查，淘宝上有这种服务，费用在几百块左右。 需要注意的是，如果房子上一手交易还没出证，必须先完成上一手交易流程，再过户。相当于要交两次税（法院拍卖公告里会注明）。另外，如果房子有拖欠水电费和物管费，也要竞得者自己买单。 ■ 户口如果原业主的户口挂靠在房产名下，竞得法拍房的新业主要把户口迁入会受到影响。所以在成功拍到房子，拿到房产证之后，要到所在区办理户籍业务的公安部门，申请将原业主的户口“空挂”，才能把自己的户口迁入，但如果学位被占用，就真心无解了。所以竞拍之前，要先调查学位是否能够使用。 ■ 清场法拍房成交后，大部分城市的法院不负责清场，也就是说，如果原来住在房子里的人是“老赖”，不愿意搬走，你只能报警。 所以必须认准法拍房的类型！最值得考虑的房子是按揭违约，也就是还不起月供了被迫拿出来拍卖那种，原房产证和土地证在银行手里，拿法院成交书后去取就能过户。这种产权属于银行的白盘，即买即过户，银行比你还积极，因为银行不要房，只要钱。 最麻烦的就是个人债权纠纷，业主被人*债追**，被迫拍卖的房产，后期如果有其他债主上门*债讨**，绝对心累。 所以通常来说，法院有熟人打听一下最妥当，身世清白的法拍房，不要犹豫，抢！ 看到这里，大家明白投资法拍房最大的诀窍是什么了吗？ 是：朝中有人 如果没有政法系统的内部朋友帮你探清真实情况，自己又是小白，不建议你买法拍房：这个便宜很难轮到你捡。 那么，法拍房流派的便宜谁捡了？ 事实上大部分优质的白盘，还没公开拍卖，就被内部消化了。 具体攻略如下： 首先联系房管局，咨询司法拍卖房产过户的注意事项，以及需要哪些证明材料；然后联系法院（拍卖成功之后淘宝会告诉你联系方式），明确告诉法院的人你需要哪些材料，抬头怎么写，要几份，哪些地方文字必须怎么填等，法院一般都会配合你完成，然后约定一个时间，跑一趟法院拿材料以及本人签字确认司法拍卖。 ① 拿到法院材料之后，首先要求法院解封房产。（这里我是陪着法官一起去解封，事实证明完全可以不陪同） ② 确认解封之后，立刻去房管局解除抵押（如果房子是银行要求查封，往往房产是抵押在银行手上），解除抵押之后，房产就彻底清白了（无查封，*抵押无**）。 ③ 洗白的同时，可以拿着法院的材料，直接要求房管局出具房子是否满五唯一的相关证明。 ④ 拿到双方的房产信息之后，加上法院的材料和房产清白证明（房产无查封，*抵押无**状态的证明），可以单方面提出过户申请，申请提出后，需要登报公示若干天。（登报由房管局操作，等就可以了） ⑤ 登报环节结束之后，房管局会通知你过去交契税，以及土地所有权变更等手续，办理完成之后，就是X个工作日后领不动产证。
提问：房姐你好，我和媳妇都是sfsd，但是我们已经领证了。现在我俩在北京和成都都有购房资格，以后想定居成都。今年想买一套总价400之内的房子，过两年再买另一套400的房子 问题一：从投资的角度，是先买北京两年后再买成都还是先买成都两年后再买北京预期收益更高？假定先买的那套房子持有时间不低于5年 问题二：北京房价基数已经这么高了，投资增值的空间还大吗？持有5年涨幅50%的话也不算太高，而且朋友都劝我房子流动性低，万一有其他更好的投资渠道(比如股市牛市来了这种)，灵活性太差了 问题三：假定今年先买北京的房子，淘到笋房的概率还大吗？看你的回答是重点关注东三到东四的老公房，有更具体的区域或者小区吗 多谢
回答：你好，大单优先原则，sfsd一定要用在北京。 建议暂时离婚，把各自的sfsd都用完再领证。 或者婚后买房，只上一个人的征信，另一人申请放弃份额，保留一张首套房票。 如果你的朋友们，没有买过6套以上的房子，不懂投资，他们的话都不要信。 北京往年的涨幅规律：涨1年，歇2-3年。每次涨幅40-50%，再回吐10%-20%左右。 如果不是因为2019年的政策压制，北京涨幅一定是紧跟深圳，帝都根本不缺购买力。 房产一定是玩长线的，持有5年才能穿越一个完整的熊牛周期。 北京淘笋倒计时1个月，趁现在看房200套，除夕之前入手。 一年中的涨幅集中在3-5月，如果北京政策利好加把火，很快就点燃了。 总价400以内关注四惠，甘露园，金台路，石佛营，十里堡，再到东风桥酒仙桥，南边劲松十里河，都是可选的类型。
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