大约一个月前的一天晚上，当得知易小迪辞任阳光100（02608.HK)CEO，留任董事长的消息时，我的表情是这样的。
从事房地产媒体工作十多年来，规模不大的阳光100却是我坚持跟踪的几家房企之一。原因说起来倒也十分简单：我对阳光100创始人易小迪一直颇有好感。
易小迪
在我看来，易小迪属于明茨伯格所讲的那种“沉潜型”管理者。明茨伯格是全球管理者角色学派的代表人物，他把管理者分为三种类型：英雄型、计算型和沉潜型。
简而言之，英雄型管理者通常是指那些狂妄地以为凭自己雄才大略、神机妙算创造人间奇迹的管理者，计算型管理者是指那些整天沉迷于数字和PPT的管理者。而沉潜型管理者则是指那些能把自己深入到公司的业务中去，不断探索和创新公司战略的管理者。这类管理者的特点是：始终与客户和一线员工保持亲密的接触，低调、温和、专注，富有参与性。
截止到今天的房地产“黄金时代”，是英雄型管理者“独霸天下”的时代，它们模式单一，甚至粗鄙不堪，但信心满满，凭藉高效执行力，集中资源打了一场又一场歼灭战，自然也把规模做到了数百亿，甚至数千亿。王健林、许家印和孙宏斌是这一类管理者的代表。
但这也是沉潜型管理者无比落寞的时代。因为这个时代，并不是那么需要“沉潜”，把精力投入到不断的创新和优化上，反而拉低了规模扩张的速度，规模自然上不来。宋卫平、吴亚军和易小迪则是这一类管理者的代表。
言归正题。易小迪此次把CEO的权杖交给了一位地产老兵、曾经的万科少帅林少洲，在留任董事长的同时，他将把更多的精力投入到业务转型，其中包括推动IP的投资和孵化中去。
林少洲
IP，对地产人来说，至今还是一个十分生疏的专业术语，但也正在成为一个无比重要的关键词。今年5月底，我受邀参加了南昌万达城的开业典礼，以切身体会意识到了IP之于中国房地产的重要性和紧迫性，回京后想写一篇稿子，但后来因为缺乏素材不得不半途而废。现在我正好借易小迪这件事谈谈。
IP这个词是泊来品，英文直译是intellectual property（知识产权）。但现在我们常常用的是它的引申义。我认为腾讯副总裁程武在2015年上海电影节上的一个定义比较贴切：IP就是经过市场检验的可以承载人类情感的符号。最直接的例子就是迪士尼旗下的白雪公主和漫威英雄等。（9月24日，我受邀参加了合肥万达城的开业，可以说，合肥万达乐园娱乐设施的刺激程度要远超上海迪士尼，万达乐园和迪士尼现在最大的差距就在于IP的质量和数量。）
合肥万达乐园“白龙飞天”
不过，以我的理解，易小迪想投资和孵化的IP，是一个更为宽泛意义上的IP，近似今年7月出版的畅销书《超级IP》作者吴声所讲的“超级IP”。
那什么是“超级IP”呢？
去过成都远洋太古里的人，应该都去过成都方所书店。但方所不仅是一个“店”，而是一个“馆”——图书馆、美术馆、举办讲座和展览的艺术空间。就拿其中专为儿童设计的“小方所”来说吧，“小方所”占地500平方米，有书，有玩具，有为儿童设计的美学生活用品，有美育空间(美术与手作课程、阅读课程等)，有展演活动。
方所
很难说清楚方所是干什么的？你以为我卖的是书和相关的生活用品？其实我卖的是文化和美学。你以为我是一个书店？其实我是城市的公共文化空间。
吴声认为，超级IP具备独特的内容能力、自带话题的势能价值、持续的人格化演绎、新技术的整合善用和更有效率的流量变现能力等特征。
打个比喻可能好懂一些：超级IP就像我们所说的网红，是自带能量和粉丝的，具有“链接”外界资源的能力，不需要平台给它“导流量”。而现在绝大多数的购物中心，包括大悦城等，做的主要工作就是给商户“导流量”。
以这个标准来考量的话，毛大庆和他创办的优客工场，可以说就是房地产界的一个“超级IP”。
易小迪或许也正是从和毛大庆合作阳光100优客工场的过程中，发现这一“新物种”的市场前景，而下决心“华丽转身”的。（据阳光100的朋友透露，阳光100和优客工场合作后，易小迪提出了“+互联网”的战略——把社区当作“主机”，寻找优客工场这样的新型商业内容运营商合作，做“主机”外部的外设设备“链接”工作，通过这些外设设备，反过来提升“主机”，也就是社区的“性能”。）
在我看来，投资和孵化“外设设备”，也就是我们上文所讲的“超级IP”，正是易小迪这种“沉潜型”管理所感兴趣和擅长的。
不过，易小迪作出这一选择，当然并不单单是出于个人的兴趣和能力，而是基于阳光100的战略需要。
我们知道，阳光100是以“街区综合体”开发商这一概念赴港上市的。事实上，阳光100在商业街区的开发和运营方面也取得了较大的成功：阳朔西街广场，目前商铺卖到了十几万元一平方米；柳州窑埠TOWN，日均人流量在一两万，节假日高峰值甚至可达到十万。
柳州窑埠TOWN
易小迪看到这一机会后，展开了一连串的收购、合作，这其中，就包括收购了李亚鹏在丽江的雪山艺术小镇。
但阳光100收购来的这些项目，其中一部分位于城市的新兴地带，与位于市中心或区域中心的商业地产项目不同，这些项目缺乏天然的“流量”。如果按照传统模式来做，这些项目的培育期就会很长。
而自带“流量”的超级IP，正好可以弥补阳光100这一短板，且大大缩短项目的培育期。
但超级IP如今是宠儿，人家有位于市中心或区域中心的购物中心不去，干嘛非要去阳光100的商业街区呢？
阳光100采用了一种逆向的做法，就是先通过各种各样的活动培育兴趣社群，比如运动的、亲子的，等等，待到社群形成了，再去跟“超级IP”谈判，“超级IP”自然也乐得收编，这样一来，招商就容易很多了。
从效果来看，这种做法很聪明，也很有效——以影视明星吴尊的Fitness Zone健身房为代表的一批“超级IP”已入驻阳光100的商业街区项目。
吴尊
阳光100的设想是，把每个商业街区项目做成一个“酷酷”的平台，上面有越来越多的IP，这些IP会吸引所在区域的“粉丝”来消费，来玩耍，从而最终成为一个城市的“城市客厅”。
这是不是有点像一个线下版的Facebook？
当然，易小迪这么做，也是基于一个大的趋势：随着90后进入职场，以及70后、80后消费观念的成熟，以ZARA为代表的一批大众消费品牌已经过时了，取而代之的，将是那些小众的、个性化和带有亚文化的品牌，也就是我们上文所讲的“超级IP”。
其实，房地产的“超级IP”，并不限于商业地产领域，比如社群做得非常好的奥伦达部落、阿那亚和海南绿城蓝湾小镇等，也都属于“超级IP”。从长远来看，每家房企都应该把自己的企业品牌、产品线品牌，甚至项目品牌做成“超级IP”，从而减少推广成本，提升溢价能力。
万物生长的房地产IP时代，已悄然拉开帷幕，并将快速崛起。你准备好了吗？
