很多人可以猜到，烂尾楼死而复生，绝非易事。
但很少有人知道，在南阳问题楼盘复活路上，还有很多难以讲述的艰辛，远远超出外人的想象。
今天，我们来看一则发生在卧龙城市广场的故事。
01
11月，卧龙城市广场的华益物业贴出来一则物业费催缴公告：
“按时交纳物业费是每位业主应尽的义务，也是物业公司维持日常运营的基本保障……如您不能按时足额交纳物业费，将会对小区物业管理服务工作造成严重的影响。同时也侵犯了已交费业主的切身利益……还未履行交费义务的业主：请您于2021年11月15日前，将所拖欠的物业费一并交齐。” 云云。
公告写得很直白：
有业主不交物业费，影响到物业的基本运营。物业公司给你划定最后交费期限，不然你就算违约。
按照物业公司的寻常操作，对于故意不交物业费的业主，物业公司可以起诉这部分业主，然后冻结其账户，直到对方交费。
时间到了11月22日，物业公司又发布了一张告知：
“从2021.11.22下午15:00起，欠交物业费的业主不再服务，包括:水电充值、电梯运行、卫生等。现停运一台电梯，保留一台用于已交物业费业主使用，对于不欠物业费的业主照常服务。”
看告知书，大概是物业催收的效果不好，还是有很多人没交。所以物业公司只能理论上停止一部分服务，对已交费和未交费的业主区别对待。
但是这样做，也就是吓唬吓唬。实际上难以操作。
因为物业公司不能扫地只扫半层，清理垃圾只清理半桶，自来水加压只加一半吧？
最终，物业公司办了一件所有人都没有料到的事：
宣布撤离！心凉了，不陪你们玩了！
物业公司历数进场之后所做的工作和努力，最后倒了一肚子苦水：
“由于开发建设遗留问题多，我们想办法有信心逐步完善小区环境，可大部分业主不理解不支持，拒绝上缴拖欠的物业费用、公摊水电费、垃圾处理费、设备运行维修维护保养费用等费用，严重影响现物业公司正常运营。”
高层小区没有物业服务，是不可想象的事，而且还容易产生安全隐患，后果很严重。
事情到了这个地步，也只有政府出面协调了——
物业公司宣布撤出不到4天，卧龙岗街道桃园社区就发布了公告，显然社区方面在第一时间已经介入：
“长期以来，卧龙城市广场小区未能完善基础设施，给广大居民带来诸多不便。该项目开发企业、物业公司也在尽力完善当中，力争给大家提供一个良好的居住环境和优质的物业服务。
目前小区共居住667户，不拖欠物业费的339户，拖欠物业费的328户，由于拖欠物业费的问题比较突出，造成物业公司无法正常运转。加之沟通渠道不畅，居民一些访求无法及时有效化解，矛盾日益激化……”
社区方面其实说了这几个意思：
1. 小区有面临未完工的问题，导致物业服务有限。
2. 开发商、物业都在努力解决。
3. 有一半业主不交物业费，问题严峻。
4. 双方沟通不畅，造成这样双输的结果。
最后，社区方面第一时间成立专班，专人负责群众的访求问题，并公开手机号码，协调开发商、物业、业主代表一起沟通。
02
有一说一，有一半业主不交物业费，显然是物业做的不够好。
（人车分流没有，建成区域和烂尾区域共存）
（水泥路面，物业也只是保持了基本的整洁）
卧龙城市广场属于烂尾楼复活项目，整个小区还处于半工地状态。
（小区后面，还处于施工状态，卫生显然很难维护）
（在未完工的门面房前，物业安装了充电装置）
一边是施工的工地，一边是住宅，混在一起，做了简单隔离。
物业在这样的环境下，也只能保障最基础的生活，很难有什么品质可言。业主的体验不会太好。
这是一个寻常的逻辑：
烂尾项目勉强部分交付——物业只能做最基础的工作——引发业主不满——相当数量业主拒缴物业费——物业难以运营——陷入僵局。
最后，所有的问题又指向了烂尾楼，事情就进入了恶性循环。
我们看卧龙城市广场这个项目，从2009年开建至今已经过去了12个年头。
准确说，这是一个南阳早期的旧改项目，项目原址是南阳老轧花厂的厂区和家属楼。
时代的变迁，南阳轧花厂已经成为了历史。
（曾经的轧花厂大门）
在当年的南阳商业环境下，将这一临近卧龙岗的黄金区域，改造成一个商业综合体，也不失为一种优选。所以，这个项目一度被列为省、市重点建设项目。
在当年的建设规划中，这里要成为国际玉博中心，集合玉文化博物馆、宝玉石鉴定、玉石展销、文化论坛……
利用卧龙岗的客流，一方面培育玉石产业，打响南阳玉文化名片，一方面为卧龙岗提供游客接待、商务、文化活动，实现年营收XXXX万。
蓝图很美，就像当年南阳很多本地项目一样。但是所有人，当年都没想到，城改的坑究竟有多深。
我们看这个项目早期的规划图：
早期的规划里，项目要拆掉整个轧花厂厂区的办公楼和家属院，对居民进行安置，并有商业和商品房对外售卖。
但是显然，项目的开发难度并不简单，*迁拆**是一件漫长而又耗资巨大的工作，至今*迁拆**工作也没有完成。
（未*迁拆**的房子与新房共存）
如今开发商即使希望尽快完工，也陷入进退两难的境地——
开工建设，*迁拆**难度大，拆不动。
早期的规划已经不符合市场需求。
给业主退房，业主肯定不同意，10年前的房价只有三四千。
03
据悉，在各方的协调下，一部分只交了首付款的业主，被提前安置在了部分建好的房子中。
这也算是开发商对业主的一个交代，但显然，项目最终完工才是业主最终期待的结果。
迟迟拖延的半拉子工程，造成了三输的局面：
业主迟迟见不到项目完工，只能委屈的住在烂尾小区里。
开发商在项目上耗费资金，项目规划、*迁拆**都需要调整。
原有的城改不能顺利完成，烂尾楼越拖越难，事关民生。
卧龙城市广场，在302问题中并不算最烂的项目，但它却反映了治理过程中的难题。
不推动治理，业主无房可住。
推动烂尾楼治理，项目很难再像当初的规划那样建设。
在整治的过程中，物业征收、水电接入公网等许多现实问题，都很棘手。
项目彻底完工之前，业主与物业、开发商可能存在积怨，造成一些必要费用难以征收，结果造成项目推进遇到困难。
说到底，当业主对于开发商彻底失去信任，而又缺少第三方信用担保的时候，烂尾楼的推进很容易陷入僵局，从而激发各种各样的矛盾。
这次的业主集体不交物业费，只是种种矛盾中，最为突出的一个。
好在问题最终在社区方面的斡旋下，这场争执暂时有了解决方案：
开发商负责制定工作计划，严格按照时间节点组织施工。
督促物业恢复服务，并完善服务机制，提高物业服务。
组织成立物业管理委员会，每栋楼推举3名业主代表，与社区人员、物业公司组成管委会，督促开发商施工。
客观划分物业和开发商责任，督促未交费业主交纳物业费。
但显然卧龙城市广场并不是个案。
南阳许多问题楼盘，业主能够勉强入住，并不代表着问题的解决，恰恰只是问题的开始。