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在楼市即将启动的2015年，广佛交界一辆辆楼巴把海珠沙园一帮帮大妈拉过来千灯湖和金融高新区的时候，金融高新区的房子几乎卖着同一个价格，滨江一号、万科金域中央大概12000元/㎡的价格吸引着一波波广佛候鸟。而其中，万科以其大品牌的优势无论在销量还是均价上都要略胜一筹。
很难想象，仅仅5年后，一路之隔的滨江一号二手均价在28000-30000，而万科金域中央二手均价仅在20000-23000，甚至把对面口碑颇佳的中海锦城也拉下了水（均价约23000）。可以说，千灯湖临广片区，万科金域中央和中海锦城已经是妥妥的上车盘。
一路之隔，二手这么大的价差，是不是意味着更大的升值空间呢？
这一期讲讲最便宜的万科吧。万科金域中央位于海八路南侧，佛山一环东侧，占地22万㎡，总建面120万㎡，其中酒店、商业街、公寓占了一大半，住宅共21栋楼分成三个小区，彼此不连通。小区内底商众多，而且有专门的商业街，得益于小区超高的入住率以及公寓庞大的年轻租客人群，开业率很高，商业氛围比较浓厚，买菜、吃饭、理发、美容等日常需求基本上都可以在家门口满足。
从万科金域中央门口步行到广佛线金融高新区地铁口大概2公里，骑共享单车需要15分钟，或者在门口搭公交车3个站可到龙溪地铁站，从楼盘出发公交地铁到珠江新城全程约60-70分钟。
户型方面，为刚需量身定做，小区主打89方三房两卫竖厅和横厅各一款，以及120方的四房两卫横厅户型。户型相对主流，而且在实用率上有较大优势。120方四房在千灯湖片区是难得的小四房产品，其他楼盘几乎都是130方-170方才有的四房。89方小三房同样非常极致，但实际感受上横厅的房间确实要比竖厅的户型大，竖厅的主人房放1.8米大床后空间比较勉强，如果能接受横厅设计推荐横厅是更加实用的户型。
89方竖厅户型
89方横厅户型
120方四房户型
乍一看，万科绝对是一个受市场追捧的楼盘，版块优越，接驳广佛地铁，商业氛围好，入住率高，户型几乎是片区最实用的户型，它满足一切热销的显性理由。没错，当初在万科售楼部纷至沓来的广州投资客也是为此买单，在售楼部里每个楼盘都是那么美好，所以同一个区域的新楼盘一般价格没法相差太大。而只有交楼后真真实实的体验，才是决定日后拉开二手房涨幅的决定性因素。
万科的二手，是被哪些因素拉低了的？
其一，户型中用，小区品质感却很低
虽说是个百万方大盘，万科却没有那么纯粹，公寓在这里面占了一大半，实际上住宅社区剩下的不多，还被分割成三个小块，远不如对面中海锦城的围合式大社区来的大气。公寓带来了年轻的消费也带来了复杂的人流，出入小区没有知名小区的业主尊贵感，整天混迹在公寓打工族租客中间，自然没有了售楼部锤金蛋时被人众星捧月般的体验感。
本来就不大的小区，中心花园真的就只有花园，别人家的会所泳池篮球场就不要奢求了，咱们居住密度也是片区最高。两梯六户，四十多五十层，加上80%-90%的入住率，似乎也和旁边住公寓没多大区别。高峰期的电梯盯着一层停一下的数字足够让急于挤公交上班的你发狂，到头来到你这层嘿满了等下一趟。大夏天的，谁身上不出点汗，电梯里奇怪的味道就忍忍吧。
行内人都知道，万科向来是卖品牌卖物业的，不是卖产品的，特别是在一些刚需小区，咱得接受万科的减配。厨房卫生间地板这些咱在售楼部能感受到，但这些不怎么影响嘛，能用就行。真正影响到万科后期二手房质感的，是小区外墙，前几年建造的万科刚需小区，无一不是用颜料喷涂，而不是大多数开发商的贴片砖。颜料喷涂在新交楼的时候显得时尚亮眼，但难免经过阳光雨水的洗礼会氧化，所以往往老化较快，仔细看万科的外墙，已经比楼龄长几年的中海锦城更加老态。
其二，四面八方的噪音来源
去万科金域中央看二手房，家家户户都门窗紧闭。实际的居住体验，咱们一定要推开房间的窗户，听听外面的世界，是否是我们期待的虫鸣鸟叫，还是呼啸的车流声。北边的海八路和东边的佛山一环是全天候音响，即使是一排排的公寓楼也没能太大遮挡，受一环影响的楼栋打开窗都能听到嗡嗡嗡的车流声。即使是东边和南边也未能幸免，南边的宝石西路是出入工业区的重要通道，东边的广佛地铁车辆维修、停靠段也有定时的噪音影响，但总体来讲，东边和南边的噪音较能接受，而且中低楼层的噪音比高楼层的要更小。
其三、没有景观资源
除了少数楼栋的北向单位能在晴朗的天气远眺小蛮腰外，大部分的楼栋并没有什么景观可以看，反而是南边有大量的工业区（根据规划，近几年内只有一块会三旧改造成居住用地），一眼望去蓝的白的大煞风景。对比千灯湖其他小区，要么望绿意盎然的千灯湖公园，要么望灯红酒绿的高新区写字楼，万科着实没有拿得出手的景观，这一点锁死了万科高价二手房的顶层空间。
北向户型景观
正是以上的原因，万科金域中央为现在及未来难以摆脱千灯湖版块最刚需的定位，只要是预算紧张的广佛候鸟，最低的预算永远都是往万科看（甚至看万科都是看万科最便宜的单位），稍高一点预算的可能就转投金融高新区奥园一号、千灯湖时代廊桥、万达华府等几个环境更好、配套更方便的楼盘，导致小区二手价格稍高的那几套上不去，其二手价格会一直自身被大量低价的房源压制。第一波家长的小孩读完书（省一级灯湖小学）后置换的概率高，在未来3-5年二手房源照样不会少。（很可惜，刚刚发布的学位分配今年划分到灯湖三小，相比已经口碑颇佳的灯湖小学还是差了一点点）
写万科金域中央不是为了diss万科金域中央，作为一个广佛交界难得的低价盘，正是有它才让很多肉身有了安身的小窝，还能让孩子读上不错的学校。作为探讨，当我们去到一个区域去选择一个楼盘时，哪些因素会影响了我们之后资产的增值保值。虽说人生第一套都是自住，但谁都希望自己的资产能更多的增值，好给家人置换一套更舒服的房子。
作为对比，下期给大家分析中海锦城为什么比万科贵，而滨江一号是如何实现了逆袭。