房地产开发商的苦日子来了！
数据显示，今年房企到期债务高达1.28万亿，突破万亿大关，是2018-2023年这六年间压力最大的！
债务高举，违约频发，今年成了房企暴雷年。
壹丨房企大洗牌，迎来艰难时刻
据统计，今年上半年已经有12家房企出现债务违约，违约的规模高达191.92亿，是今年我国企业信用违约行业的第一位！
最夸张的是，昔日百亿房企 三盛宏业 因为百亿债务违约，董事长被限制高消费51次，已经申请破产重组， 最近老板还以“悬赏通缉”的方式登上了人民日报的头条。
三盛的老板陈建铭90年代下海进军地产，在浙江和宋氏绿城合作，创建“颐景园”系列广获好评而崛起，三盛成为中国地产百强的常客。
但因为盲目多元化，大量举债甚至向员工发理财产品，到2019年危机爆发。拖欠员工薪资、项目大面积停工、资金被监管等问题出现。
到今年1月，已到期的有息负债高达约105亿元，却无力偿还。随后企业申请破产，老板被全网悬赏通缉，一地鸡毛。
近期，还有 恒盛地产 出现债务违约，上半年分别有8.88亿元的本金和4.44亿元的利息超时未兑付。
前几年都还算是中小企业，但是从今年开始，危机已经蔓延到千亿房企。
资本高手宝能 陷入债务泥潭，令人震惊。
当年疯狂举牌想要入主万科的“野蛮人”，从9月至今，已经被法院3次列为被执行人，执行金额高达68.62亿元！
阳光100 ，8月有一笔2亿美元的债券没兑付；这笔违约又会触发2022年到期的2.196亿美元的优先绿色票据的交叉违约条款；
四川地产一哥蓝光地产 ，截至8月初有12只债券连环违约，涉及债务本息金额共约160亿元；
华夏幸福 作为年初第一家暴雷的千亿房企，债务违约已超110亿元，一点也不幸福；
更有曾是宇宙第一房企的 某大 ，近期因为债务违约、股价暴跌、理财爆雷等闹得轰轰烈烈。昨天还爆出某大财富的高管已经提前套现跑了，我也是没想到......
纵观目前为止的这一轮房企大洗牌，有这么几个特点：
1、从过去的中小房企破产，如2018年的中弘股份，到2019年的银亿集团，再到去年的泰禾、福晟。
今年暴雷的房企量级又更大了，到千亿房企， 过去“大而不倒”的神话真的要破灭了！
2、行业洗牌已经从民企倒下，演变为谁也难以独善其身， 国企也要下场迎接挑战 。如绿地已经岌岌可危，项目停工、被曝裁员、传言被并购等风声四起。
3、梳理房企们遭遇滑铁卢的根源，不是资不抵债， 而是流动性危机。
最典型的，某大负债1.9万亿，但是资产有2.3万亿，公司的经营基本面还在。但资产的流动性疲弱，资金链紧张，才走到今天的地步。
贰丨停工停摆 何时安家？
近期西安楼市也不断爆出楼盘停工的消息， 很多购房者想不通，明明这几年房价涨了，明明市场环境也在净化，为何还会出现停工现象？ 以至于业主的维权方式都在不断升级，由最初*力暴**对抗到理性谈判，由线下堵门围路到线上趁势发声。昨天在很多购房群流传的文章《喜迎十四运：雲著业主在行动》被不少同行称为“维权天花板”， 但每句幽默语言的背后何尝不是业主的幸酸买房路呢。
苏宁云著作为软件新城第一个项目，现在在跟一些业主聊天时，大家还是会肯定的说在当时那种情况下，软件新城“只此一家”，地段和价格都还合适，依然会义无反顾的选择这个楼盘，从手续，从地段，从产品，从我们通常分析楼盘的各个维度，当时这个楼盘唯一缺点就是开发商的不确定性，在西安没有落地项目，但在期房时代，似乎大家也习惯了接受。
可没想到苏宁还是停工了……与此同时，经开草滩合悦华府工程进度也很缓慢，按时交房估计是无望了。
吐槽君合天玺的业主也有很多，这个项目说来话长，此前就有过烂尾经历，几经包装折腾，但现在工程依旧缓慢，如果工期再延缓，恐再发生“二次烂尾”的事情。
前两年市场不正规，五证不全房子占半壁江山，时常有烂尾盘出现，像未央湖板块，南三环板块，南门外，红庙坡等区域，结果让西安背负了“烂尾之都”的骂名。
但这些年我们看到大品牌开发商的不断进入，看到一个个死盘被复活，看到市场越来越正规透明，看到城市更新换代的发展，确实烂尾盘少了很多。
而如今我们看到一些楼盘面临停工，一些房企遭遇渡劫，和前两年状态完全不同， 换个角度这是行业进步洗牌的过程 。
那么接下来房子该如何买呢？
叁丨规避风险 安全第一
我们对选择房子的态度是 “安全性第一，流通性第二，溢价率第三”， 所以“安全”一定是在这种时代变迁下，务必要考虑的第一个买房维度！
首先，盯紧事关自己的预售资金流向 。
新房购房者，留意好购房合同中，自己的购房款、房贷，是存入开发商的指定账户还是监管账户，正规流入监管账户的，无论是短信，还是住建局打造的“西安市商品房预售公示平台”都会有所记录。
其次，关注行业动向。
前期高呼高周转、多行业布局的房企都该留意，及时观察年度/半年度的房企负债情况变化，0踩线房企无疑更为保险。
最后总结一下：
1、地产行业分化和洗牌不可避免。
不仅是中小房企会被淘汰，巨头房企依然面临强劲的挑战。
2、未来没有黑马，只有千里马。
三道红线，四档划分，决定了要根据企业的生存情况，限制融资，控制规模扩张。过去那种加杠杆，快速实现规模扩张的方案已经不可行了，快速翻倍增长的神话成为过去，未来黑马罕见，房地产来到真正的长期主义时代。
3、现金为王，造血能力是关键。
一切的发展都生发于自身的强大之上，尤其当货币不放松，借钱难度增加，如果自身造血能力弱，房企很容易就会发生资金链断裂的情况，轰然倒下。
可以预期，未来只有具备财务稳健、深耕主业、产品力强等优势的房企，才能实现长续发展。
那么，有哪些房企是相对安全的呢？
比如中海、万科、龙湖、招商、保利、金地等，大家买房要尽量挑选这类房企。
“黄档”中的阳光城、中南、花样年、新力等房企的房子则要慎重选择；
绿地、华发、富力现在也很危险，而华夏幸福、蓝光、泰禾等已经暴雷的，大家千万不要碰。
其他的“红档”和“橙档”的房企，也最好避开，避免可能遭遇停工、烂尾等糟心事。