作者：林波荔
来源：格隆汇楼市（ID：glh_fang）
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现在绝大多数新房，开始回归正常， 不仅“日光”减速，甚至不少开盘一两个月后仍旧还有不少房源。
前天（9月8日）盛合天宸冻资比例约只有1：0.84，目测日光也是做不到的了。
作为宝安纯刚需新盘，备案均价6.73万/平，比上7月中旬备案均价为6.95万/平的山海御园还要低2200元/平。
两个项目距离不超过四公里，于是有人就出现了纠结， “地段位置差不多，周边配套基本是共享，价格也差不多，到底该选谁？”。
明天盛合天宸正式选房，这篇文章，值得参考。
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二手房成交冷却后隐藏的市场“真相”
新房市场变化与二手房市场的转变息息相关，所以在比较新盘之前，先来看一下，当前真实的二手房市场反应。
深圳人已经看不见二手房整体挂牌价格已经整整7个月。
这7个月，市场发生了翻天覆地的变化。
那么现在市场是什么情况呢？
除了看得见的网签数据，还隐藏着更多见微知著的现象。
半个月前是法拍房流拍，学区房没人要，业主为了卖房拉群给中介发红包等消息，刷遍整个深圳中介的朋友圈。
现在，又生出了一些典型的情况。
比如业主急卖房要求“首付到账快”。
根据相关媒体的报道，龙华红山片区，某小区有业主一口价509万元，但只有一个条件，就是首付款到账快。而小区原本挂盘总价在600万元左右，上套成交价是555万元。
市场已经习惯了近几个月购房者的观望情绪， 购房者最关心的是二手房到底要降到多少，才会有真正的成交。
现在可以确定的是，打个八、九折，市场差不多就可以产生真实的成交了。
所以最近，有几个按“指导价”真实挂牌或者降价的案例，引起大家的关注。
比如宝安区近日，也出现几乎按照参考价卖房的真实案例。
根据镁刻地产报道，近期宝安区中介主推的桃源居小区某70平方米电梯两房，参考价400万元，房源挂牌428万元，而去年小户型的成交在500万元左右。
这两天碧海次新盘降价200万成交，也被媒体曝光。
这套降价的房源位于 碧海松茂御龙湾 ，属于碧海第一梯队次新盘，地铁口物业，商业、学校配套成熟完善。
89.89平成交总价878万元，而在这之前，同样面积的房源，总价需1000万+。
低于先前的市场价200万+，相当于打了八折。
同样地，南山这几天出现一套挂牌低于指导价的房源，吸引了几十批中介倾巢而出。
这套房源位于南山中心区青春家园小区，约94平三房，业主挂牌880万，而指导价884万，同户型之前成交价约1100万。
房源挂出，中介带着客户连夜看房，屋里屋外都围得满满当当。
（中介带着客户“抢房”现场）
据现场人士透露，有几个客户立马就要签合同，业主看房子过于抢手，最终又将价格调回1100万收场。
可见，二手房成交量冰封之下，压着的只是整个市场对房子躁动的心。
同时也说明了， 如果二手房回调得足够低，比如接近“指导价”之类的，购房者选二手房的欲望立马可以被点燃 。
2
二手房买卖需求被压积，新房该怎么选？
说完当前的二手房市场，我们再回到新房市场。
近几个月，宝安作为网红片区，开了不少新盘。
其中，开盘成色各有迥异。
有当天去化三成的，有认筹就预示成色不足的，有卖了六成的......
两月前（7月9月），距离盛合天宸家园只有3公里的山海御园开盘，当天并没有售罄，并且至今仍有不少房源。
而位于沙井的联投东方世家花园，8月28号开盘，9月5日当天卖了约九成半，成绩已是非常不错的了。
现在还有实力的购房群体焦点，都放在新房上了。
明天宝安又有新盘正式选房，是宝安固戍的盛合天宸家园，355批客户选424套房源，要怎么选房？
日前，前海扩容版图确定后，不少购房者对宝安的新盘，重新锚定了看法。
面对地段位置差不多，周边配套基本是共享，价格也差不多的新房，购房者会比之前更加纠结。
比如宝安的盛合天宸和山海御园。
最明显的，这几天有购房者便开始蠢蠢欲动，纠结要不要上车，在论坛公开问“山海御园要不要入手呢？”
那么在这样的市场背景下，同属宝安西乡版块盛合天宸和山海御园又该怎么选？
盛合天宸和山海御园距离得不算太远，两者之间的距离大约是3公里。
所以格隆汇楼市梳理了一下这两个楼盘的细节，发现各有长短板。
客户群定位方面 ，盛合天宸和山海御园都算是刚需用户定位。
盛合天宸套内面积小于90平的有369户，占大部分户型。而山海御园套数最多的是95平、98-101平、101平的户型，三种加起来已经占总套数的一半左右，也体现出山海御园项目目标群体是刚需用户的定位。
所以价格相差不是很明显。
盛合天宸的备案均价是6.73万/平，按照得房率76.53%来计算，套内备案均价是8.79万/平。
而山海御园的备案均价是6.95万/平，按照得房率80.78%来计算，套内备案均价是8.60万/平。
产权问题方面 ，盛合天宸是正常的70年产权。
但山海御园因为前期是“工改居”，导致产权只剩50年。而且实际产权时间则更短。
根据民法规定，房屋产权年限起始日是从开发商取得土地使用权之日开始起算。
山海御园项目产权只有50年，土地使用期限从2013年4月3日至2063年4月2日止，也就是说目前还剩下42年产权，等到项目交房则剩下大概40年。
那么等到交房，只剩40年产权，转手可能会影响下一个买房的人*款贷**。
不过，对于产权50年这个问题，光明的玖龙台也是50年产权，但不妨碍它依旧是光明网红头部盘。
所以这个问题就看，个人怎么考虑了。
楼间距方面 ，盛合天宸的楼间距要稍微好一点，绝大部分户型没有遮挡和对视问题。
而山海御园楼间距从实拍图来看，就显得比较近了。
不仅部分户型有对视问题，部分楼栋之间也有遮挡。比如98-101平6栋2单元03对着7栋的05。
（图片来源淘房志）
如果没有遮挡，景观视野会相对好很多，可以看到周边的公园风景。
所以选房的时候，特别重视隐私问题的，选房就要多谨慎几分了。当然了，这些问题，窗帘或者防*窥偷**窗纸就能解决。
户型方面 ，盛合天宸是三房到四房，山海御园是三房、四房、五房都有。
（盛合天宸户型图，上滑图片可看）
盛合天宸楼盘比较小，只有4栋，楼栋之间是一字排开。
二三栋户型，客厅采光方向为西南方向 ，一栋和四栋的客厅朝向如下图，除了一栋01户型可能会有西晒，选房需要注意一下。
深圳是南方沿海城市，受东南季风影响比较大，朝北不利于通风， 所以4栋的01、02、03、04户型也需要特别注意一下。
不过通风问题，看个人考虑，现在很多家庭自然通风条件不怎么好的，会装新风系统。
（盛合天宸总平面图）
山海御园的户型朝向就设计得相对统一一些。除了1、2、3栋95平的户型，其余客厅朝向基本朝南北或者南向。
（山海御园户型图，上滑图片可看）
1栋、2栋101平户型客厅南北向采光；
5栋、6栋141平户型客厅南向采光；
5栋、6栋175平户型客厅南北向采光；
1、2、3栋95平的户型，客厅东西向采光；
1、2、3、5、6、7栋，98-101平户型，户型比较狭长，客厅南北向采光。
周边环境、噪音方面 ，山海御园情况要好一些。
山海御园旁边就是铁仔岭，距离一些主干道比较远，实地感受的时候，机场噪音不算很大，能听到一点点。
但盛合天宸就比较尴尬了。
深岑高速高架架在了盛合天宸小区的边上。 未来开通，相信会有不少车辆往来，带来一定的噪音。
不过目前还只是高架搭建阶段，而且还没完全贯通，等到真正的通车，估计还需要不少时日。
（4栋旁的深岑高速高架）
项目交付方面 ，两个楼盘都是精装修交楼，装修各有特色，基本的配置都有。
相对来说，可能盛合天宸要更细节一些，比如有收纳鞋柜，有隐藏式冰箱，厨房有空调等。
而山海御园没有特别配置冰箱以及厨房和卫生间的空调。
（上滑可看，点击图片可放大）
最后总结一下：
1、山海御园得房率更高，套内单价实际上相对会更低一点。但总价起步比盛合天宸高142万，所以 盛合天宸更适合预算比较紧张的刚需家庭 。
2、 盛合天宸日后转手会相对更容易一些 。
山海御园产权问题不是大问题，以后按照规定续费即可，也不会太贵。但要考虑是否容易转手，因为转手可能会影响下一个买房的人*款贷**。
3、两个楼盘高层都可以看海，但 山海御园社区更大，挨着铁仔岭视野环境会更好，更安静 ，距离大型商业也更便利一些。
4、都是精装修交房， 个人注重细节的，盛合天宸会更合适 。
5、户型方面，两个楼盘都有优质户型，具体看选房操作，注意避开通风、和实用性相对低的户型即可。
6、车位方面，盛合天宸和山海御园都管够。
7、梯户问题， 山海御园5户的楼栋居住舒适感会更好 ，上班等电梯会更方便。
明天9点就是盛合天宸正式线上选房，祝大家能选到心仪的房子。