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近期问答集锦
【粉丝提问】最近去看了龙光玖钻的房子。3A栋东北朝向，4501，顶楼，建筑面积132.25平米，折扣总价706万，10万装修费，月供4.1万。
第一个问题是，龙光玖钻这种大户型值不值得入手？
第二是，同时我对比的就是深业中城的一房公寓和南山信和广场这种两房。比三年后，哪种投资收益会更高一些？我还看了南山的汉京山，530万，59平米的层高6米的，两层那种。现在是越看越蒙，手里攥着钱，生怕疫情一过，又涨起来了。
回答：
1.龙光玖钻本身属于上升核心地段的品质公寓，有高端的住宅，高端的商业配套组成合力商圈，项目本身并没有多大问题。只是目前配套还不完善，租金回报上不来，不如中洲湾、深业中城这些市区的公寓项目。
目前龙光玖钻公寓的单价5-6万，而附近住宅比如水榭5，金亨利均已破10+，几乎翻倍。为什么会有这么大差距？
a.深高北的学位加持。
b.多少人对龙华能否成为宇宙中心持观望态度。
面积大，通常单价相比90多的刚需面积单价要低，但通常也是低买低卖，看起来对比小户型占了便宜，只不过这个占了便宜的利润看起来进了口袋，实际最后脱手离场的时候，可能还得乖乖交出来。只是说这种先给嫁妆后嫁女的方式，感觉上会舒服一些而已。如果纯投资，只需要看价格和承受力。如果远期有自住打算，可适当在有利可图的基础上买大一些。毕竟大平层住起来要比复式更加舒适。
2.再看看深业中城，单价几乎和周边的东海花园、中旅国际、天宝物华、香荔花园等传统豪宅小区的二手房挂牌均价基本差不多，几乎按照住宅类型来卖的，原因有几点：
a.难以复制的稀缺性定位。闹中取静的地段，湖景成片公园的开阔视野，丰富的教育资源（明德、高级中学），未来美食街+1979重新打造的规划。
b.深业中城还带有学位积分。我们知道一般的商务公寓是没有积分的，也就是说不能以商务公寓的名义申请学校。福田的商务公寓则比较特殊，福田的商务公寓可以作为特殊住房申请学位。
3.南油片区的信和广场，包括汉京山，依托来福士商业，比上不足比下有余。近几年，随着深圳湾万象城、华润万象天地的崛起，像黑洞一样吸食着整个南山的商业价值和群体，多数以前很旺的商圈，呈现边缘化，品牌空置率高、或人气不旺。如果南山信和广场用来自住还行。投资稍显平庸。
4.如果说红山片区是出众网红，香蜜湖则毫无疑问是高端贵妇。南油片区只能说是对舞台恋恋不忘的二流明星。但是投资不是买当下最好的，而是未来可能会更好的，对于同种房屋性质的产品，片区的选择上，香蜜湖>红山>南油，微观到楼盘项目上，如果说是3年，贵妇深业中城会相对稳健，但个人更倾向给予网红更多机会，具体个人的风险喜好。
5.房产投资在深圳90%以上是保下限的，尤其是在热门板块，所以完全不需要用VC天使投资的眼光去看待房产投资。单纯的投资其实是很简单的，只是因为会掺杂很多投资以外的因素，会显得捉襟见肘，从而投鼠忌器。
疫情会压抑一波情绪，还不明确多久企稳，新房和一些尾盘，会是一些捡漏的机会。而二手房方面，有受疫情影响急用变现的，也有腾名额改善计划的，也有不急于卖的，也有涨价烘托市场气氛的，二手主要看业主心态，市场情绪只做参考。
【会员提问 】我在南山后海上班，今年本命年36岁，现在越来越焦虑，身边的朋友普遍年薪五六十万，自己却只有区区30万，虽然工作尽职认真，但感觉专业错误（学土木的）以致方向也错误，红海竞争，前途渺茫。别人有好的平台有贵人领路也是别人的本事，没有嫉妒，自己确实有些能力不如朋友，他们也都有投资房产。现在内心觉得对不起老婆小孩，对什么都提不起兴趣。想认真践行炒房路线，但是看到自己待遇这么差，以致融资能力也差，很是没有信心，担忧自己跟朋友的差距越来越大，不知道后面的路该怎么走，请表哥指点，感激！
回复：
你受了一辈子毒教育，脑子僵掉了。人生不是高考，千军万马独木桥。你不是待遇差所以融资能力差，你是零和思维，而不是正和思维，看到亲友能力强收入高心中只有艳羡，不会合作共赢所以融资差。不抛掉你的存量心态，你一生不快乐难成功。
人生是格局和竞争并存，在常识层面努力很难胜出。做事要考虑显性收益，更要考虑隐形收益，也是就是中国人说的积德，甚至吃饭抢单也是积德。有些人特别不爱买单，因为买单就意味着某种痛感，你的成本很高，好像没什么收益。但是他不知道他付出的隐性成本其实是很大的。这其实是在告诉别人：我是一个小气的人、我是一个不值得合作的人。
我在跟你合作的时候，我是不可能有多大的付出的，我首先想到的是我能得到什么，如果一个东西，眼下我得不到什么利益的话，我绝不去付出这个成本。很多时候你看不到的东西，比你看得见的更有价值。只有对看不见东西敏感的人，才更大概率会改变命运。
【会员咨询】南海中学的学位怎么样？比较青睐福海苑这个盘？我的预算是460万，一房或者小两房，主要是给老大读初中学位，最好也能兼顾投资，老师，您觉得这个盘合适吗？或者有其他更合适的盘推荐吗？
回复：
1.先说说南海中学吧。南海中学隶属于南山实验教育集团旗下，学校位于月亮湾大道荔海二道交口，前生为南山实验集团荔林中学，是2014年9月入驻新校区，学区范围内虽然有南山村和北头新村、南园村等农民房的生源，但从建校以来，每年的中考成绩比较稳定，目前属于前海最好的学校，在南山属于第一梯队的学校，在全市属于第二梯队的学校。
学区范围在前海和南山中心板块，主要的未来主要承接的购房群体来自前海和后海的人群。交通便捷，区域内目前有1、5、9、11号线通勤，12号线年底通车，随着时间的推移，前海的发展，学校的生源质量也会变的更好。
南海中学对应四所小学按积分、生源和排序：鼎太小学、荔林小学、南海小学、南山小学，其中鼎太小学只招收本小区的学生，所以在生源质量上相对优质。中熙君南山和城市山林中间的地块，在建一所新的小学深大附小。
南海中学的学区范围是以桂庙路以南，月亮湾大道以东，广深高速以北（隧道），南新路连接新园路和南山大道连接南东滨路以西区域，房龄主要集中在在1994年到2015年之间。
2.预算是总价的话，捉襟见肘，首付的话，看你的房产记录*款贷**记录能负担情况再匹配选筹标的。
【咨询】老师你好，我目前我名下有两套房子，一套光明峰荟花园，一套塘厦万科朗润园公寓，家庭年收入230万+，针对已有资产和后续购房有没有什么建议？
回复：
你好，峰荟花园在光明老城区，老城区工业格局错综复杂，公租房和保障性住房多，成长空间没有新区科技城大；塘厦万科朗润公寓产品不适合投资，塘厦公寓是为了承接观澜外溢，产业是低端制造批发行业，收益不大，建议出手。
建议买房者珍惜首房首贷名额，继续积攒首付，将目标定在1000-1500万的房子，这样才算没有浪费这么强的月供能力。
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生命的美，不在它的绚烂，而在它的平和；生命的动人，不在它的激情，而在它的平静。惟平和，才见生命的广大；惟平静，才见生命的深远。