①
这是一个严肃的话题，对某些人来说可能也是沉重的话题。
数据来源：淮南市统计局
楼市销量最真实地反应房地产的发展轨迹。
因为2015年的房地产政策刺激，淮南楼市产销量开始出现一个大幅度的提升，在2018年进入最高点，随后一路下滑。
至此，山顶的风一直吹了三年。
而库存去化周期才是市场的本色。
数据来源：中指研究院
截止2022年3月，淮南可售库存165646套，去化周期为88.46个月。
②
2016年，摆在你面前有几个选择，4000+的预算，你会选谁？
中环国际广场：高层均价4400元/㎡；
金地国际城二期：高层均价均价4300元/㎡；
香颂小镇：高层均价4000元/㎡；
中央美域：高层一口价3588元/㎡。
从销量来说，大部分人选择了 香颂小镇 。
数据来源：世联行淮南营业部
站在2016年，当时的逻辑简单粗暴：
1、香颂小镇房源充足，优惠力度大，在当时山南可选楼盘中位置是最靠近山北的；
2、彼时的楼市销售还靠人海战术和各种暖场小活动，在这方面山南的楼盘做的是最到位的，效果也很明显；
3、山南热度高，概念好，后期承诺配套丰富，想象空间大。
4、中央美域虽然同属山南，奈何相对偏远、配套匮乏，当时周边还都是荒地，实在看不上。
数据来源：淮南安居客
从6年后的实际结果上看，当年最热的项目，涨幅却是最低的，反而是大家看不上的项目，搭上了发展风口，一路狂飙。
所以，这是为什么？
一方面，当时绝大部分客户是投资、养老，或者小部分刚需人去， 他们对区域、配套、就业属性不敏感，更多的是对价格敏感。
另一方面，对于很多老区居民来说，习惯于周边生活、就业、学校、社交的配套，一旦超过自己生活圈一公里，感受都会有很大不同，这也同时会到影响房价。
泉山湖地块虽然地缘上属于山南，但其实依然是山北的组团发展模式，项目的发展天花板显而易见，所谓的学区和价格优势会随着其他区域的发展而被淡化，随后进入躺平。
山南新区是一个概念堆砌的新区 ，可以打理工大概念，可以打中央公园概念，可以打高铁片区概念，可以打学校医院概念，发展上限足够应对价格波动。
③
顺发泽润园的巨大落差也是在自于2015年，淮南城市发展方向由于某些不能明说的原因，从东转向南，所谓的高铁新城并没有形成，房价开始螺旋下跌。
接下来，顺发泽润园的下跌导致整个东部购买力整体萎缩，市场更加惨淡，导致此后数年没有开发商再敢踏足。
我观察了下东部卖得最好的网云小镇，与同期项目相比，产品策略和产业概念打造才是最优解。
这个逻辑同样适用于北京城房，他们都在努力打造和其他区域项目的产品差异和配套优势。
④
上面我说了这么多山南的好，肯定有很多人认为我又是一个“山南吹”。
其实，山南新区是淮南最有争议的区域。
学区密集，概念丰富，市府光环照耀江淮大地……
但是我的观点是，从投资角度看，山南新区在现阶段没有任何价值。
山南新区最多的是什么？房子！
泉山湖、西湖春天、壹代城、恒大绿洲、山南印象、山南国宾府、安粮淮安府、金大地英伦联邦……
从百亩到千亩，从高层到洋房，应有尽有。
当然这还不是关键，关键是产业与人口。
山南项目的核心客群是谢八潘三区刚需、田区改善，但是一个没有属地就业的区域，如何有原生客群？如何有二手购房者？
关键在于产业。
山南新区现在既有产业是什么？
拍拍脑袋想一想，要说高新技术企业，淮南有没有科创基因？要说承接长三角产业转移，除了经开区，哪个区域能搞？
拍拍胸脯想一想，那些还在纸上的东西，到底能不能落地？
最后多说一句，大水漫灌的时代已经结束，闭眼买房赚钱的年代一去不复返，如果是刚需，趁着现在仅有的政策赶紧上车，不要再想着升值问题了。