前几天，我妈跟一95后租客斗法，差点给我笑岔气儿了。
小姑娘给我妈甩过来一段抖音美女财经主播新录的视频。
老太太一看，原来是在叭叭房租下跌的事儿，也就没回她。
不过小姑娘真执着，@我妈一下子，来了这么句：
“阿姨，抖音上都说房租降了，明年1月底我还想续租，给咱便宜点呗？”
当说不说，俺家老太太是真不惯毛病啊，气定神闲地回了一句：
“抖音上说房租降了，你就上抖音上租去，阿姨这房租可降不了…”
这一回合斗法最终以小姑娘一个诡异的笑容草草收场，
但全程旁观的我却感受到杀气腾腾…
老铁们，你们天天爱听这儿房价降了、那儿房价降了——
可是，有谁注意过没有？最近全国不少城市的房租快TNND跌麻了。
根据贝壳研究院发布的 《2023年三季度中国住房租赁市场发展报告》 显示：
今年三季度末，40座重点城市房租指数环比下降0.99%，同比下降0.66%；重点40城中，仅有10座城市房租环比呈现上升，比2022年同期少了6座城市；在租金下跌的30座城市里，12城租金跌幅在1%以内，12城跌幅1-2%，6城跌幅超过2%。
真不能怪做统计的贝壳人不努力，最近包租公、包租婆的日子确实有点看天不蓝、喝醋不酸。
咱们说几个例子，大伙儿就明白了——
北京朝阳立水桥一套两居室，月租金从6800元降到6300元，十几组客户咨询，却没有一个出手；
上海大虹桥板块的仁恒西郊花园、万科天空之城、招商虹桥公馆，月租金普遍下降了1000元左右，降幅达10%；
广州市黄埔区万科东荟城项目，98㎡三房户型，2021年5000元/㎡往外租没压力，现在4200元/㎡就能拿下，86㎡三房户型开价3600元；
深圳咱就不上特写了，来个群像：有40-50%的2023年新增租赁房源空置期超过六个月…
从季度环比情况来看，只有深圳租金同比削微出现涨幅，另外那仨老牌一线城市，全部在下降：
北京三季度租金环比二季度下降1.28%、广州环比下降1.32%，上海降得最猛，干到了2.12%。
一线城市除了租金下跌外，房源平均成交周期还出现了延长：
目前，一线城市出租房源平均成交周期是46.6天，而在10月份，这一数值还是45.2天。
一线城市的房东，可纳了个血闷儿了：“新闻上说今年1158万毕业生出社会，人呢？”
干租赁的德佑小老乡还怪会安慰人的：“一线城市租金跌都是暂时的，明年开春一准能涨回去…”
有大明白说了：“啊，一线城市租金太贵，往下跌也是罪有应得。”
嘿，你以为二线城市的租赁市场，情况好到哪儿去了？
26座城市中，有20座房租在下降，郑州、南通、昆明跌幅从3-4.3%不等；
就连苏州、杭州、宁波这样位于东南沿海地区的高收入产业重镇也没能幸免。
以我所在的杭州为例，绝对是隔壁老王悄悄给娃儿塞红包：那是真跌啊——
未来科技城的单间，从1700/月降到1400/月稀松平常；市中心的一室一厅，半年间降价500-600/月一点不稀罕；萧山市北的三房两厅，从毕业季挂到现在也没租满的大有房在。
今年早些时候，我在 《史上最大毕业潮来了，但租赁市场早已杀得血肉横飞》 一文中，分享了一组数据——
约57.4%得00后租客理想租金为3000元/月，现在这个数据产房传喜讯——升了，升到了60%以上。
为啥我让我妈对租客、特别是95后租客客气点儿？
研究二手房买卖和租赁，咱们是专业的…
上礼拜四，一个干了8年二房东的温州小伙伴打电话把我薅了出来。
说句题外话，打我来杭州那年我俩就认识了，以前最次海底捞走起，这把破天荒约了回外婆家。
你品，你细品…
反正两个半钟头的局儿，人家温州二房东就跟我探讨了一个问题：
这个房租下跌是暂时的还是不可逆的？
以下，我就把宴会纪要无偿分享给大伙儿，反正都是自己人。
季节性因素首当其冲。
通常情况下，每年2-4月“返程季”与6-7月的“毕业季”是传统租房旺季。
过完年，大量务工人员涌向大城市，会在很大程度上形成租赁房源紧张的局面；
到了毕业季，大学生刚刚走出校门、参加工作，一毕业就买房的毕竟是少数，因此这时租赁房源也会相对紧张。
每年11月到次年1月份刚好相反，该租房的基本上都稳定下来了，该到期的也基本上该退房了，市场活跃度当然没那么高。
所谓“量在价先”，到了租房淡季，量都冲不起来，你想着租金能扛住，那不是在那讲地产聊斋吗？
其次，需求端确实出现了一定程度的萎缩。
有一个情况格外值得注意： 三季度全国住房租金挂牌价水平同比去年也出现了下滑。
出现这个情况，全赖季节性因素就不合适了。
更加明显的问题在于 租客基数下滑。
2023年，全国高校毕业生确实有1158万不假，但截至7月底，其就业率使大劲儿也就86.7%，比去年还下滑了1.3个百分点。
早在2022年，四大一线城市常住人口首次全部减少——
北京常住人口2184万，比上年末减少4.3万；上海常住人口2475万，比上年末减少13.54万；广州常住人口1873万，比上年末减少7.65万；深圳常住人口1766万，比上年末减少1.98万。
到了2023年，一线城市的整体人口吸引力仍然处于偏弱的状态。
相应地，长沙、合肥、西安等中西部二线城市则出现了明显的人口流入增速——
像长沙2022年新增人口达到18.13万，超过了抢人大户杭州；
合肥与西安新增人口分别达到16.9万和12.29万。
2023年猎聘网数据显示： 今年迎接毕业生投递新一线城市的占比约39.87%。注意：这个数据是从2021年的32.78%干上来的！
毫无疑问，人口分流态势“贡献了”一线城市租金下滑的基本盘。
从目前给出的反馈来看，三四季度劳动人口“多点流入”的态势较去年有增无减。这样一来 ， 头部城市的租金，当然会因此而产生分流。
至于坊间传说的“提前返乡潮”，很抱歉，笔者找遍了能找的资料，也没能翻到确切且权威的数据。
要么是唱空*党**在那儿瞎带节奏，要么是为博眼球瞎嚷嚷几句。
最明显的证据就是地铁客流量的对比情况——
2023年10月，地铁客流环比数据表现基本平稳，并未出现大起大落；
与2019年10月相比，今年10月份地铁客流量真正下滑的城市只有5座，分别是北京、上海、广州、南京和东莞。
需求端来看，人口分流大概率是主因，而所谓“提前返乡”，明显是站不住脚的。
第三，房屋交易周期延长，扩大了租赁市场的瞬时供应。
现阶段二手房交易节奏放慢，的确是客观事实。
这其中，不乏一些过去3-5年间高位入场的投资客。
这批业主有俩共同特点——
一是杠杆上得贼猛，二是现金流绷得贼紧。
目前的二手房挂牌价与成交价，不仅低于他们当初的预期，甚至还低于它们上车的本钱。
这一琢磨：不能轻易割肉，那就先租着呗？还能对冲点房贷回回血啥的。
可问题就是，地球人都是这么想的！
据贝克研究院不完全统计， 截至今年10月底，一线城市挂牌的“租售房源”规模较去年同期高了10%以上。
单说租赁房源，截至今年三季度末，北京、上海、广州的租赁库存房源同比分别增长了18.7、23.6%和16.4%。
于是乎，某些一线城市的客房比直接干成了下面这样——
那边需求端被嗷嗷分流，这边头部城市租赁房源嗷嗷往出挂。
要是这样，租金还能涨，算见了真鬼了。
熟识的不少房东老铁，这些天一个劲儿地跟我说：“但愿眼下的情况只是暂时的。”
咱不开玩笑， 头部城市租金持续下滑这个事儿，大概率只是阶段性的产物。
我们得明白一点：支撑房租的到底是什么？
从表面上看，是供求关系；
从深层次看，是经济增长和就业。
首先，2024年，头部城市的供给规模，很可能出现拐点。
从最近的政策端表现上来看，第二轮系统化救市实际上已然全面启动：
11月17日，三部门召开金融机构座谈会，明确提出“三个不低于”，支持房地产企业通过信贷、债券、股权三向发力，改善行业经营、积极化解债务风险；
11月21日，50家“白名单”尘埃落定，房企“985”将优先获得包括信贷、债券和股权融资支持，集中优势兵力密集输出。
以上举措相当于从兜底市场主体的角度，为需求端持续输送信心。
另一方面，超大、特大城市城中村改造与房票安置已经在加码，像广州、太仓等地先行一步，它们的试水大概率会推广到其它核心城市去。
普遍估计，过完春节之后，这两项史诗级工程很可能会进一步扩大力度和广度。
以旧换新的节奏进一步加快，紧接着便是两大可能接踵而至：
二级市场的增量房源去化加快；
三级市场的存量房源明显减少。
这样一来，出现在租赁市场上的房源便会加速缩减，若与年后的“返程潮”以及二三级市场可能出现的“小阳春”叠加，那么，完全不排除租金反弹的可能性。
至于有老铁所说的“保障房扩大供给，必将进一步挤压个人租赁房源的生存空间和议价能力…”
大伙儿不妨想想看： 保障房全面铺开无异于住房制度全面换轨，这么大的工程到底啥时候才能完成？总需要个周期吧？
另一方面，2024年，宏观基本面很可能迎来进一步好转。
2023年前三季度，我国经济增速剔除商品和服务价格变动因素，取得了5.2%的实质性增长。
当前的经济复苏，主要有三股力量在支撑：
一是生产生活秩序的恢复；
二是内生性需求逐步改善；
三是高质量发展的扎实推进。
2024年，仍将是整个宏观基本面的持续修复期，其全年增长率已有多家权威机构给出了5%以上的预测值。
从外部因素来看，本轮美元加息周期大概率已告一段落，这意味着人民币资产流动性与外部需求将双双加速修复。
在中美关系有所缓和的背景下，接下来数个力度内，有望看到外贸这驾马车出现质的好转。
与此同时，就业端、消费需求与社融需求也将逐步迎来改观；海外资本对于中长期持有人民币资产的兴趣也将愈发浓厚。
特别是后者，从近期外资加仓人民币债券与加速抄底国内优质地产项目可见一斑。
对于普通人而言，2024年有关经济复苏的微观体感必将进一步提升。
经济复苏宛若浴火重生。
从过往的经验来看，大城市仍将是中国经济增长的发动机：
优质产业布局一定会加速头部化；在中高速城市化的收官阶段，人口流向也必将愈发集中于一二线城市。
换言之，经过一个阶段的休养生息，核心城市人口回流、恢复活力只是时间问题。
因此，未来的租赁市场会进一步分化，这几乎是板上钉钉的事——
对于那些有前沿产业支撑、有充足人口流入城市以及板块而言，目前的租赁市场下行很可能只是阶段性波动。
比较特别的点就在于，这一下行境况与传统租赁淡季以及经济修复微观体感尚弱的特殊阶段形成共振，所以严峻性被放大了。
未来相当长的一段时间里，产业面与人口流向对于房屋价值的影响权重很可能比过去大几个数量级。
有人口净流入城市的优质房产，依然具有保值、抗通胀的属性；
而能级较低的城市以及品质较差的房子，很可能会面临较长周期的阴跌。
无论房屋自身价值，还是基于此产生的现金流价值，几乎无一例外。
充满机遇的现实，往往就是这么残酷。