千条楼讯不及一笔建议。——我是三叔，你相见恨晚的买房军师，一如既往带你赚钱！
以下为“ 三叔说房” 微信公众号粉丝提问精选
提问：请问福田南的福田外国语南校区怎样啊？那边这几年涨了不少，是否还有升值空间？另外，为啥之前那边的房价在福田属于洼地，有什么瑕疵？
回答：福外南是福田的第二梯队学校。福保区一直属于洼地板块，房价也没怎么涨。原因是与香港相邻，但是发展一直比较弱，加上HK局势不稳定，目前来看发展不确定性大。福外南学校加持后，带来了一轮暴击，目前价格已经不低了。从投资角度看，属于跟涨板块，综合考虑学区+自住，可以入手。 其次淘笋还可考虑景田和石厦。
提问：您好，目前在深首房二贷，另一半首房首贷，工资月收入四万左右，目前手上只有八十万，想在福田买个四百多万的学位房作为投资，值得买吗？要怎样操作才能降低首付比例？或者有哪些融资途径来提高手上首付款金额？除了xyd外，谢谢
回答：你好，深圳可以操作gpgd，或者部分渠道可以提供SFD，在福田想要兼顾学位、投资和住家还是蛮困难的，福田一类名校单价普遍在10-15万，楼龄大多15-20年。福外南属于福田二类，保税区均价7-8万，400多万还能选到2房，算是住家和学区比较均衡的选择。福保片区本是福田多年洼地，但18年3号线南延线通车和福田外国语南校区建成，两项重大利好加持，完成了一次房价暴击，从五万多直升到七万多，但将来如果没有重大利好的刺激，福保仍然是福田的弱势片区，会一直处于跟涨的状态。但如果是自住，又想兼顾学位，福保也是一个不错的选择。
提问：三叔好，预算500万，塘朗雅苑和皇御苑，哪个投资前景更好？塘朗雅苑地理位置是否有点偏？后续能跑赢大盘吗
回答：你好，西丽和皇岗都是第二梯队板块，投资属于普涨区。目前这2个板块成交量最高的楼盘分别是桃源村和皇御苑，流动性很好。单价相同，这2个大盘也是自住的首选。重点说说皇御苑：皇御苑所在的皇岗口岸是24小时直通香港的口岸，大巴车经过，原本还有货柜车站场，人流相对复杂。但随着地铁7号线开通、福田-皇岗双口岸交通修整、货柜车搬去莲塘、以及最重要的“河套深港联合创意园区”的开建，使得皇岗口岸这个深港陆上连接的重要关口重新引起市场的关注。再说社区 皇御苑是福田第一大商品房社区，成交量常年top3，并且租售比优越，这个跟它的社区环境、产品存量和高性价比有关，在福田中心区以及车公庙能够通达的大型花园社区中，皇御苑是最合舒适的次新电梯品质花园，价格已经低于龙华的大部分花园住宅。最后说产品 皇御苑除了三期价格相对偏高，它的一期二期和四期都主打紧凑户型，60-70的两房租7000，83-104的三房租9000，可以说不仅单价低、总价也很低，租金相比福田中心和hk也是要低。但皇御苑是超大社区，长期天量供应，价格不好往上拉。塘朗雅苑是比较新的电梯房，也都以刚需两房三房为主。带南山文理实验学位，刚需青睐，地铁距离适中，朝北有大片的空地，看塘朗山的景色也还算安静宜居。适合上车住家。如果纯投资考虑塘朗雅苑。
提问：三叔你好！我是一名家长，最近在研究学区房，请教一下你一般如何判断学位是否充足？谢谢！
回答：你好。
我们来看以下四个方面：第一方面：学区房户数与学位的比
1、南外高新，6207户比600个学位，10：1。
2、南二外海德，5395户比377个学位，14：1。
3、深高北，4600+户比270个学位，17：1。
以上三个学校，南外高新和南二外海德，2019年录取积分分别是78分和76分，离买房分流（92分）比较远。而深高北，2019年录取积分88分，满分90分，买房被分流。
第二个方面：人口构成 南外高新，十多年的居住时间，住户的年龄层较为分散。深高北，2010之后陆续入住，住户的年龄层相对集中。也就是说，深高北的住户虽然不多，但报名读书的孩子比例相对高，造成这个区域的积分很快达到高分。因此，年龄层集中的区域比年龄层分散的区域学位更紧张。第三个方面：竞品 深高北在龙华目前暂时没有替代选项，而南外高新的同级别选项不止一个。因此，没有竞品的学校比有竞品的学校，学位更紧张。第四个方面：学位使用频率 现在初中都是锁定3年，按理说3年可使用一次，但不同楼盘的学位使用频率不同，中大户型的住房持有时间往往不止3年，学位使用频率低，小户型的住房持有时间短，学位使用频率高。因此，如果学区总户数相同，小户型为主的学区比中大户型为主的学区更紧张。本质上，我们不仅需要看学校学区的供需，更要看整个片区的供需。
提问：你好！深圳龙岗的仁恒公园世纪2期，预计均价5.3-5.5之间，值得买吗，自住，有孩子三年后要上学。另外预算650万以内，工作自由度高不需考虑通勤时间，深圳还有其他新盘可推荐吗？
回答：虽然仁恒二期带了上海外国语附属分校的学位，单价也比颐安便宜三千左右，但这两个打擂的新盘，我还是推荐你买颐安。虽然同属大运新城，但以3号线为界，向西向东是两个世界，3号线以西才是大运的主城区和精华，以东只是边角料。所以从先天区位上，仁恒就输给了颐安。上海外国语虽然算名校，但深圳名校过江龙打骨折，和颐安的华师附中半斤八两。加上颐安盘子够大，名声够响，以后出手也会更容易些。650万以内，除了今年不确定开盘时间和中签率的的光明沙井新盘，还真没更好的推荐，不过二手我们有比仁恒颐安更好的投资选择，详见内部分享。
提问：三叔你好，预算有限，我目前看了万托家园 和 缔梦园 ，TT国际，皇御苑, 这个现在有点纠结，不知道哪个好，三叔有什么好建议？能否帮我分析一下？
回答：讲真，入手这几个盘的最好时机已经过去了。去年12月底，这几个盘还在底部徘徊，缔梦园还有大把290万的一房，当时我们判定这个盘很快要启动，推荐给了预算300万的签约客户。过完年，缔梦园在3月份进入快速上涨通道，一个月卖了近20套，现在一房的挂价都在360，涨了20%，后续还有一些涨幅。万托家园、TT国际、缔梦园这三个紧邻的楼盘，有共同的特点，都是小面积地铁盘，都带荔园外国语学位，特别适合投资，如果不是中学略拉后腿，年前就已经开启暴涨模式了。这三个盘的品质，TT＞缔梦园＞万托，但这个片区竞品复杂，品质高不代表投资属性更强。TT的两房，一房，单间和缔梦园的一房，万托的一房本应有合理的价差梯度，但现实往往是一个盘补涨过快，这个梯度就会被破坏，其他竞品就有了补涨空间。目前由于缔梦园上涨过快，导致TT的性价比变高，可以考虑买入TT，万托户型太烂，除非价差过大不建议考虑。皇御苑和这几个产品不是一个类型，不做类比了。至于勤诚达正大城，这个盘其实在公明，竞品不少，五万多的价格只能说过的去。
提问：三叔你好，坐标深圳，目前深圳无房，老公名下有*款贷**记录，宝宝1岁半，预算600万以内，最近看了罗湖的二手学位房和罗湖、布吉、盐田的几个新盘，对盐田佳兆业很心动，有地铁，有配套，总价600万内能买到120多平的4房，但有点纠结：1、盐田的位置会不会太偏了？目前我和老公在南山上班，担心通勤时间会不会太长（通了地铁会好一些吗？盐田通往罗湖的隧道听说是新修建了1条？）2、听说盐田二手房属于有价无市，我担心入手后会不会砸在手里，不过我目前是自住，是考虑未来可能会换房。盐田过去这么多年没涨了，以后会跌吗？3、盐田佳兆业的配套学校算什么水平呢？我个人比较看重学校，为宝宝以后考虑。谢谢三叔。
回答：盐田佳兆业广场是我比较认可的一个楼盘，但是，买这个楼盘是有前提的，就是兼一定的自住需求。佳兆业城广所在的盐田港区，明年地铁开通，港区还有待开发土地资源还有增量，加上盐田近几年被过分遗忘，港区次新不过三万多，这三项综合起来是有补涨空间的，升值潜力很可能比不上西部某些热点片区，但跑平大盘是没问题的，但是投资并非好的选择。
盐田佳兆业配套的学校为中等略弱水平，有市一级盐港小学和盐港中学（盐田实验学校），去年中考成绩排到深圳第49名，如果看重教育，盐田并不是很一个很好的选择。罗湖次新电梯，花园大社区，有地铁口、商业配套和翠园初中部，能跑赢罗湖大盘的楼盘参考内部分享。
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