2020年伴随全国楼市一系列限购、限贷、限售政策落地，山东省各地楼市降温的声音不绝于耳，不少还没买房的刚需客希望甚至期待大幅度降价出现。不过目前来看2021年*安泰**市区房价大幅下跌基本不太可能。但长远来看，*安泰**作为一个四线城市，房价仍有泡沫，房价横盘甚至略微下跌的的可能性还很大。
稍微有点常识的*安泰**人都知道*安泰**房价过高，但从最近一年来看,随着各大房企的陆续交房,疫情过后各大房企陆续又推出了不少刚需以及改善型住宅。为回笼资金的需要,各大房企大力开展促销活动,明里暗里降价，房价开始逐渐回落。
第一 *安泰**的房价增长过快受全国大环境影响，近些年,济南一直想发展大济南都市圈,随着济泰高速的建成通车以及济南南部山区的开发建设让打算在济南购房的刚需跟投资房产的人群转到了*安泰**，带来了市场需求，推动了房价上涨。
第二 根据国信证券研究所等机构的不完全统计,截止到2018年*安泰**市地方政府债务余额共计517亿元,城投企业全部债务952.38亿元。除政府信用背书的中长期*款贷**外，其余都是短期的开发*款贷**。仅2020年-2022年*安泰**市城投平台到期债务接近84亿元。地方政府对于基础设施建设方面的大投入将会在第一时间转化到房价上面来。
第三 任何开发商*款贷**拿地都是为了盈利。再加上成本因素的费用上涨，楼价也会水涨船高。疫情过后开发商为了急于回笼资金,会进行不同程度的促销，楼盘项目变相涨价与铺天盖地的小红帽、一二手房电商联动以及新兴的自媒体营销等手段相结合，让你感觉再不出手就没房子了。甚至有些项目为了利润最大化，开发商以及代理公司直接卖内部认购房源后再打包给中介，包装成未住的二手房后再推向市场。开发商自己收取所谓的更名费，茶水费等。这时候所有中介会花钱在各大门户类网站推广该项目，既能让中介给项目打广告，还能营造项目房源抢手，供不应求或者售罄的表象。
第四，中国人民的从众心理，买涨不买跌。现在买房的主力就是农村进城务工人员以及外地返乡置业人员。房地产购买主力群体已经开始拓展到零零后了。甚至很多父母，孩子还没出生，就开始一股脑的买学区房了，生怕孩子输在起跑线上。刚需、农村以及其他县市区的来泰购房人员、还有外地返乡置业的，成为了房价的上涨的的动力。
第五，房子是用来住的 ，不是用来炒的，全国各地都在制定相应政策控制房价。但自从国家上世纪90年代放开房改制度，实行市场化的时候，房子在住的同时又赋予了金融投资属性。国民越来越富裕，投资手段却很单一，只能买地买房了。现如今房子的保值增值特性，也让大家都认为买房子就是一个稳赚不赔的买卖。并且在*安泰**广大农村地区留守老人们眼中,在*安泰**或者县城买没买房子已经成为了衡量这个家庭混得好不好的一个金标准,他们可不管你是*款贷**还是全款.
综上所述，房价上涨的根本就是房屋本身的投资属性，开发商、代理公司、中介的炒作是主要原因。城市化的发展与土地的稀缺推动了房价的上涨。老百姓的投资渠道单一以及从众心理也不能忽视。
说完了房价上涨的原因，就该说说*安泰**房价横盘甚至这个震荡小跌的可能了。
*安泰**楼市重要指标的房屋租售比在不断拉大，所谓“租售比”，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际通行标准认为，合理的房屋租售比在1：200到1：300之间。而*安泰**城区的租售比都远远高于国际警戒线。100平100万的房子租金也就1500-2000元之间。个别回迁房量大地区，70多万的房子租金还不够1200元。租售比早已经超过1:450到600之间。另外房价收入比也可以在一定程度上反映泡沫水平,而能够反映居民家庭财务风险和城市金融稳定情况的指标则是居民杠杆率。根据央行发布的《2019年中国金融稳定报告》显示我国2018年末居民杠杆率为60.4%,而*安泰**市达到了77.5%。这也就是说*安泰**年度国民生产总值的77.5%才能覆盖城市居民的整体负债.
第二，我个人认为衡量城市发展老百姓生活水平提高多少，并不是盖了多少钢筋水泥建筑。也不是老百姓人均可支配收入是多少钱。基础设施的建设只是提高的我们的居住环境跟幸福指数。老百姓人均可支配收入并不代表我自己钱包里的余额。最能确切的指标就是银行金融机构的统计数据。新增里多少存*款贷**。根据*安泰**市政府工作报告中公布的数据来看,2020年*安泰**市新增近440亿银行*款贷**。这些新增*款贷**有多少流入房地产业,我不得而知。但每*款贷**买一套房子有将近7成的钱都是由银行提供的，老百姓二十年的财富积累都被房地产透支了。现在*安泰**街头巷尾，人们聊天甚至请客喝酒谈论得最多的话题也就是房子，当所有人都知道买房子能挣钱的时候，这个市场就十分危险了。
第三 政府房屋统计数据所能展现的房地产成交疲软。根据*安泰**市政府工作报告中的数据，2019年末*安泰**市商品房待售面积为79.5万平方米；但2020年一月份到十月份，全市房屋待售面积就增长到101.85万平方米；这还不包含不在统计数据当中的小产权房屋跟网上挂牌的二手房。根据往年每月成交二手房套数来计算，再加上旧村改造等小产权房屋，保守估计全市房屋待售面积能超过150万平方米。
第四 2017年左右，房价处在一个井喷阶段。银行信贷政策宽松，各大知名房企以及泰城本地房企纷纷*款贷**拿地或者*款贷**建房。各房企负债率居高不下。而房地产开发*款贷**往往都是中短期*款贷**，按照推算这二到五年年应是各房企集中还款的时间。因银行信贷政策收紧，基金、信托等其他融资渠道的费用上升，各房企纷纷进入“钱荒”时代，加之疫情影响,银行跟开发商都急于回笼资金。明里暗里的降价早已开始。2020年末*安泰**市公积金个贷率达到92.83%,直接超过安全警戒线.*安泰**市公积金管理中心在今年3月份出台公积金提取*款贷**新政.将会在公积金*款贷**方面直接影响到购房者,从而抑制房价的上涨。
第五就是前期银行信贷的政策的刺激以及棚户区改造计划提前释放了一部分刚需。为房价加了杠杆，再加上中介公司的推波助澜，市面上甚至出现了“零首付”等购房乱象，但随着信贷政策的收紧，棚户区改造计划的结束，刚需逐渐减少,再加上前几年房地产的狂欢,造成了二手房倒挂现象,现在除了学区房外二手房销售开始遇冷。很多中介开始转战新房市场。
第六，*安泰**虽不大,但房地产中介市场可以说是山东地区乃至全国的缩影,既有本土规模最大的某家房产；又有山东地区著名的加盟连锁品牌某房地产；还有外来全国性的加盟连锁品牌某佑地产、某世纪地产；还有走出去的全国加盟的某光地产。再加上其他本地的中小型中介，以及新来的恒大系(房某宝),可谓是群雄并起,争夺着*安泰**房地产这块固定的蛋糕。但随着将来二手房成交量下滑、新房销售项目销售以及政府适时的政策调整等等，大型中介门店也开始抱团取暖。一方面是自身发展需要，争夺在二手房交易市场当中的份额；另一方面也是为了抵御二手房市场的低迷状况。当泰城房地产市场全面进入低潮期后，赚快钱的小型中介将会陆陆续续的关门或者转行；大中型中介也会纷纷开始打价格战。毕竟房地产中介收费一直受社会各界所诟病，因为服务跟交易流程都是一样的。
总之，我个人认为短期来看泰城的房价将会与其他四线城市一样，将会在政府政策的调整下迎来一个震荡调整的阶段（总体来说波浪式前进，螺旋式上升。个人观点，不喜勿喷）。但长期来看，随着国民生活水平的日渐提高、通货膨胀的压力、中国对内对外等金融政策的调整。房价这个大飞机将会软着陆。相信政府，“房子是用来住的，不是用来炒的”时代早日来临。