天津安家生活公寓成立于2021年，如今在天津拥有1200间分散式和300套集中式房源。
别看只成立了短短2年，安家生活的业务涉猎却非常广泛。
从分散式拓展到集中式，从包租转向轻托管，为什么安家生活如此“折腾”？包租转托管是否有优势，又为何业务要整体向集中式转型？
本期《寓小二标杆案例》，我们采访了天津安家生活公寓的创始人王冠，聊聊他对公寓创业的理解。
轻托管虽好，但要看场景
安家生活原来有1200间分散式包租房源，疫情期间，王冠将其中700间转化成了轻托管模式，仅收取管理费，租金100%给到房东。
谈起轻托管模式，近两年受到了行业前所未有的关注。但对王冠而言，这些轻托管房源，在疫情之后却带来了不小的“麻烦”。
首先是房源缺乏竞争力。
安家生活公寓的很多业主，之所以同意从包租转轻托管，是因为恰逢疫情期间整体行情很差，业主不得以，只能承担空置风险，是非常时期的“被动”选择。
对安家生活来说，借助轻托管模式，也得以摆脱租金保底的压力，让公寓更好的活下去…
但这个模式的问题在于：只要市场行情回暖，业主又会立即重新选择那些提供包租服务的二房东，把风险再次转移出去。
如今的安家生活就面临着轻托管房源难以增长，并存在流失的风险，导致运营压力增加。
其次，王冠认为轻托管模式利润太低，无法持续。
轻托管看似轻松，但运营环节相比包租一项也没减少，运营成本实际上难以降低。
这种模式要想赚钱，就必须不断扩大房源规模，并且出租能力需要非常强，这对普通二房东来说基本是“不可能的”。
纵观整个市场，也只有链家的“省心租”，依托于贝壳线上强大的流量、以及线下庞大的门店网络，才能支撑的起这种轻托管模式。
轻托管，没有系统支持也是虚的
经过这两年的亲身实践，王冠认为想要做好轻托管，还必须建立强有力的运营流程，这就需要依靠系统的力量来实现。
原因是轻托管模式的“轻”也对应了和业主关系的“弱”。按王冠的话说，“轻托管因为不承担空置风险，所以很难获取业主信任。相比包租模式，谈判难度会明显增加。
直到后来，寓小二的轻托管分账功能，才终于帮我缓解了这个问题。”
寓小二轻托管功能的核心是实现了“实时空中分账”（同样支持非实时分账），业主能够随时知晓租金到账的金额时间，租期签约情况，以及租客的部分信息。
系统带来的信息和资金透明化，有利于建立公寓与业主之间的信任，托管谈判也变得容易很多。
另外，轻托管模式利润空间有限，对成本控制要求更加严格。而系统恰好能满足公寓降本增效的需求。王冠认为：
首先，利用系统可以大大缩短工作流程。像多人对账后再制作账单、打款复核这种繁杂的流程可以完全精简，人力也从原先的4个缩减到2个。
其次，系统提升了数据与资金的准确性和安全性。人工操作难免会有疏漏，而系统构建的完整SOP管理流程，就可以避免人为出错的可能。
此外，安家生活还会依靠系统数据，每季度给业主发送一份收益报告，让业主清楚明白轻托管的收益情况；针对出租不佳的房源，还会提供具体的解决方案，专业程度可见一斑。
从分散式到集中式
成立安家生活公寓之前，王冠在分散式包租领域有超过10年的经验。在独立操盘公寓运营之后，他从分散式转向集中式，他认为这主要是为了顺应市场的变化。
分散式从拿房、装修、出租、租后，中间的作业环节繁多，且每次收房就需要重复耗费人力，效率较低；而且一旦碰到疫情或行情下行的情况，还将面临多业主解约，空置率暴涨等风险。
于是从今年开始，王冠开始思考业务形态的战略转型。他先从几层楼开始试水，逐渐过渡到开发整栋物业，全方位地向集中式转型。
安家生活做集中式并非毫无章法，他们首先瞄准的是学校和产业园周边的群体。
凭借着对南开区相应资源的熟悉，以及对高校学生和职场新人租房刚需的了解，安家生活的首栋集中式项目，在爬坡期内基本没有受到挑战，很快就实现了满租。
王冠认为，集中式的前期投入比分散式高，所以更需要做好拿房标准化。
安家生活在拿项目时更强调回本模型的测算，加强风险控制，即便一些项目位置优越，但只要回本周期太长，也会果断放弃。
相较于分散式，集中式公寓的运营优势明显。辐射范围集中，客群优质稳定，这样就可以更精准地控制回款周期、压缩运营成本，从长期看比分散式的盈利预期更加乐观。
除了自营集中式公寓以外，目前安家生活还在积极探索为国有企业做保租房、人才公寓等代运营项目。
王冠认为，目前市场的保租房项目具有很广泛的市场前景，大量的房源需要托管运营。通过代运营业务，不仅能扩张盈利点，还能磨练团队能力，增强自身优势，为进军更广阔的市场做好准备。
在探索中，持续发展
很少有公寓的发展一上来就顺风顺水，过程中往往都需要面临艰巨的挑战，安家生活的案例亦是如此。
碰到疫情，不得以采用轻托管模式；疫情之后，又因为轻托管模式面临房源流失的风险；为了降低成本、提升效率，转型集中式公寓；还要适应天津持续“人口流出”的市场大环境。
但不折腾，又怎么能找到一条适合自己的道路呢？
有困难不是问题，关键是需要找到合适自己的模式，并通过高效运营的方式降本增效，这样才能持续提升企业效益，保持企业可持续发展。