星河胥江新著
01.地块介绍
2019年11月15日，星河溢价2%以17340元/㎡楼面价竞得胥江星著地块，容积率1-1.5，低密度住宅用地。
如上图所示，胥江新著项目周边界面并不太好，紧邻4个大型的装饰城，经常看到小三轮突突突，相对比较嘈杂。 地理位置在横山北边，讲究的人会比较介意 。
好处是地铁距离较近，300m左右，步行可到，十分方便。
02.项目介绍 胥江新著小区内部整体非常不错，无论户型、装标还是居住品质，算是周边的佼佼者。
项目以10F精装洋房为主，户型105—143平，装标带三大件，而且户型也很漂亮。
个人比较喜欢125㎡的户型，横厅双阳台4房2厅2卫，功能性和空间结合的很好。
9月8日首次领取预售证，170套房源，均价3.1万，至今网签率48%不到一半。10月29日，第二次领取预售证，220套房源，至今网签量率13%。
从网签速度可以看出，项目并不是特别热销，另外该案喜欢标签自己“正狮山，纯洋房”，实际上土拍时就是横塘。
整体而言，项目从户型和装修标准都很用心，当年拿地价17340元/㎡，考虑到容积率和装修标准，3.1万的定价本身并不算贵。
如果只考虑项目本身，该案是一个非常好的产品，可惜受位置和区位限制，加上身处横塘学区溢价一般。
狮山的购买力很少会考虑这里。
03.价格分析和竞品比较
周边没什么新房竞品，如果硬要往狮山靠的话，大概可以一句话总结
看狮山的不会买星河，买星河的总价够不到狮山
跟周边次新二手小区比，星悦湾品质比不上胥江新著，但位置在苏福路北更好一些，而且今年学区也是一中滨河路校区，预计更好一些。
众所周知新房都是没有学区的，只能以同样苏福路南的二手小区石湖花园做为参考，今年学区是成大实验小学和学府中学。
当然星河定位也不是学区房，尤其洋房设计，周边地缘性客户也有一些，很适合自住。
04.项目优点
（1）靠近地铁和高架口，出行方便
（2）户型和装修标准都很不错，低密度小区
（3）单价/总价不高，狮山小户可以买星河大户
05.项目缺点
（1）周边界面一般
（2）区域未来规划一般
（3）预计学区一般
06.总结
客户购买群体和狮山不一样，主要竞品是周边二手房，小区非常适合居住，地缘性改善或者住宅功能性改善居多，投资前景一般。
综合以上分析，我个人觉得项目适合自住，如果从A/B/C/D/E这5个购买等级划分， 可以评为C。
免责声明：以上仅代表个人建议，不构成任何买房依据，仅供楼市友好交流，有误之处还请指出，有不同意见者，请以自己判断为准。