贵阳楼市在发展，但对于大多数人的改善需求来说，洋房始终是首选。
贵阳洋房有三宝
量多、实惠、体验好
量多比较容易理解，就是供应量不小。虽然贵阳目前的住宅供应，还是高层住宅占绝对主流。但对比其他城市，洋房也还是很多的。特别是对于改善需求的朋友来说，洋房的选择面绝对比别墅、合院和大平层之类的产品大得多。
实惠？现在贵阳的洋房多少钱？大多都在一万三四左右，比同区域高层产品大概贵个20~30%而已，不少洋房其实区位还挺不错，比很多小别墅的位置好很多。而且同样是买房，洋房的得房率可比高层友好多啦。保底85%左右的得房率，差不多比高层多十个点。而且再加上赠送空间啥的，非常实惠。
洋房体验怎么好？因为洋房容积率低啊，1.5左右的容积率决定了住户就是少。对比高层动辄上千户的大组团，洋房的一个常规组团也就是两三百户，当然可以得到比高层组团住户更清雅的居住环境，也是更接近别墅产品的居住体验。
洋房，从面世以来一直就是贵阳买房人改善居住最主流的产品。就算是楼市下行，也是开发商最保险的改善级产品。所以，今天就来聊聊洋房。
很久以前写过一篇关于洋房的文章，经过市场的风风雨雨很多朋友又起了改善置业的念头，我们就再来聊一次洋房。
重新定义洋房
很多项目在销售的时候，都会说自己卖的是洋房，但实际上跟洋房没有半毛钱的关系。
在建筑行业的术语里，并没有对洋房一个准确的定义，只有多层、高层、超高层等分类。可以说，洋房其实是一个营销上的概念。既然没有专业定义，那我们就以市场上的普遍经验，来确定一下洋房的几个设计原则。
层 数
先来看一张图，在最新的《城市居住区规划设计标准》中，确定了五种住宅建筑的分类：低层（1~3层）、多层Ⅰ类（4~6层）、多层Ⅱ类（7~9层）、高层Ⅰ类（10~18层）、高层Ⅱ类（19~26层）。
如果按这个标准来衡量，实际上我们应该把洋房划为多层类产品，也就是4~9层的多层住宅，这就是洋房的基本条件。超过这个层数，老老实实的滚去当高层，别来这里混洋房。比如有些项目，做18层的小高层也说自己是洋房，这就心里没点逼数了。
电 梯
如果按照上面的层数标准，碧海花园的很多住房和不少老旧小区的住房能不能算洋房？当然不算，最核心的一个问题——没有电梯。
电梯，也是洋房的基本配置。而且进而确定了洋房的基本形态：一梯两户。
上面说到，按照设计规范可能洋房最多就是9层，市场上一般都是6~7层为主。对于梯户比来说一梯两户是洋房基本配置，也就是说一个单元最多18户人家，除去一楼，有16户人家日常使用电梯。如果做到一梯四户，也就是说一个单元36户，有32户日常使用电梯，舒适度肉眼可见的打折扣。
再增加一部电梯呢，就会相应会增加公摊面积。对比高层产品，购买洋房很重要的一点就是得房率比较高。现在一般高层的得房率大概在75%左右，也就是说建筑面积120㎡的房子，实得面积也就是90㎡多一些。而洋房至少应该保证85%的得房率，140㎡的洋房，实得面积应该在120㎡左右才算OK。
一梯两户也保证了洋房产品设计上更加舒适，基本做到南北通透和客厅的大采光面，不会出现采光与通风死角，保证居住舒适度。而且洋房一般都是大户型（140㎡以上），所以在居住尺度上会比高层富裕空间多很多。
有了电梯后，以前步梯多层房的鸡肋高区（如5、6层），就卖得起价。现在的洋房顶楼大多数都是复式楼，客厅做挑空设计，再加上上面赠送的大露台，平白多了不少使用面积。所以顶楼价格会比中间标准层贵很多，中间卖10000，顶楼就要卖14000。
容 积 率
现在贵阳住宅的常见指标是容积率2.5（特殊情况除外）。洋房作为类别墅产品在舒适度上要超过高层住宅的话，就一定要在低容积率上面做文章。
《城市居住区规划标准》10分钟生活圈建筑规范
同样的按照国标，1.5的容积率可能就是洋房产品的底线，往下越低越好。但是要重视一个概念：容积率和密度是不同的指标。包括很多业内人士，都很容易把这两个指标搞混淆。
容积率：容积率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）是指一个小区的地上总建筑面积与净用地面积的比率。比如净用地一万平米，容积率2.5，计容建筑面积就是2.5万平米。
建筑密度：建筑密度（building density；building coverage ratio），指在一定范围内，建筑物的基底面积总和与占用地面积的比例(%)。是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（%），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 。
也就是说，建筑密度才根本反应了房子到底密不密，容积率更多的决定单位面积上居住户数的多少。比如高层组团，容积率2.5，如果做了大中庭设计，在建筑高度100米的情况下密度不一定高。但洋房的1.5容积率情况下，建筑密度很可能会超过高层的建筑密度。这也就是我们在实际生活中，看到的很多洋房其实视野并不开阔，楼与楼之间的距离还挺窄的缘故。
有朋友问：”我看到很多项目都是2.5以上的容积率，为什么他们也有很多洋房，我看起来也不错啊？“说穿其实很简单，这是大型项目的常用的高低配模式。
你看到的2.5容积率是综合容积率，实际上在产品规划设计时会分地块设计容积率，比如说洋房区容积率做到1.5，那高层的容积率就可以做高一些，比如3左右。洋房在单方建安成本上并不比高层高，但是溢价率可以做比较高。而拔高高层地块的容积率，可以把货量做大，这样可售的产品变多，也就卖得多了。所以我们看到很多项目都是高低配，有高层也有洋房。
高低配模式（保利溪湖）
而且大多数项目都会设计得比较贼，高层靠路边比较多，用来遮风挡灰，享受城市喧嚣。后面的洋房区，阳光和煦、岁月静好。一个小区，两个世界……但是银海元隆熙府这个项目有点意思，把洋房区放到了云潭路边上，反而是高层区放到里面。这就让人有点摸不着头脑……
车 位
买洋房，老司机们当然不会忘记给自己的爱车一个家。现在的洋房设计，人车分流是必须的。而地下车库来说，普通住宅1:0.7（100㎡建筑面积配置0.7个车位）的车位配比显然就不够了。
洋房的购买者，基本上都是改善型客户，大部分还是三次、四次置业者。这部分群体中产、有钱，一般家里都不会只有一个车，两个车是主流，三个车也不少见。所以在洋房设计上，车位配比一定要比刚需高层的多一些才能满足需求。1：1（100㎡建筑面积配置一个车位，并非是1户1个车位）的车位配置，是一个底线。当然，能做到1:1.5、1:2的车位配比更好，彰显豪宅气质与企业社会责任感。
洋房一楼赠送花园及地下室已是市场普遍规则（中铁逸都国际）
但是，买洋房其实一般不用太担心车位的问题。因为洋房容积率小啊，一样的占地面积，不一样的居住体验。高层一个单元一百多户，洋房一个单元才十几户。这就是很直接的对比，所以在同样的占地面积下，车库的设计可以富裕很多。现在买洋房的业主，大多数家里都是两个车。其实为了增加客户的吸引力，应该多考虑设计一些字母车位。
这四点，就是洋房类产品的基本原则。不满足其中任何一点，就不能说是纯正洋房。以上观点为鸟叔的私人观点，如有异议、概不接受，嘿嘿。
买洋房的几个小问题
关于买洋房，其实有很常见的几个小问题。以前我也写过，这次就再给大家COPY过来看看。
1、同一个小区里，选洋房还是选高层？
这个没得说，有条件当然是选洋房。这个问题看起来有点傻，但是对于很多购房的朋友其实真的是不太懂。其实预算足足的，为啥非要去抢高层呢？
随着土地价格的不断攀升和优质土地的不断减少，低容积率产品在市场上是越发珍稀。特别是现在新的城市居住区设计规范出来后，开发商都是卯足劲去抵满容积率做项目，所以未来的洋房类产品，会持续的减少。所以在可以承受的范围内，优先选择洋房。
2、城郊洋房和中心区高层，选哪一个？
这个问题就很纠结了，大部分人困惑的都是这个问题。两者总价算下来差不多，论品质和居住舒适，肯定是洋房舒服。但是论便利程度和配套丰富，当然是中心区域的高层胜出。对比起来，怎么选？
我的回答还是应该根据你自身的情况来判断。如果你的日子过得比较紧张和节奏快，更多的需要看老板和客户脸色。我建议你选择中心区域的高层，因为你需要时刻准备战斗的状态，没有更多的时间与闲心感受洋房生活的惬意。便利程度更高和配套更完善的高层，可以做你坚强的后盾，符合你的生活节奏。
反之如果你的日子更加悠然、闲适，那洋房可能会更适合你。景观好、低密度、居住舒适度高，来啊，快活啊，反正有大把时光~~
3、投资房产，洋房和高层哪个更好？
有不少朋友也问过这个问题。其实关于投资，任何时候都是一个原则：买对的，不买贵的。
洋房虽然好，但是就投资来说并不一定就是对的产品。首先，洋房面积大，总价高。转手来说，门槛比较高，针对的客户群也相对高层少得多。而且洋房的二手房买家，大多数都是老司机，不缺房子住，可以慢慢耗。
还有出租来说，洋房同样面临出租难的问题。面积大、装修成本高、租赁客群极少。更多的是享受房产增值的收益，出租收益则很难享受到。在贵阳，房产增值可不像一二线城市那么迅猛，这个收益你准备等多久呢？
所以在房产投资时，高层可能是比洋房更正确的选择。
热点洋房小盘点
中铁逸都国际
中铁逸都国际，绝对是贵阳的洋房大社区。项目虽然体量很大（超过200万平米），但里面洋房占比却很高，A区、C区、D区、E区和F区都有大量的洋房产品。所以要说逸都国际的特征，一是位置非常好（观山南商圈核心）、二就是洋房非常多。
逸都国际是妥妥的洋房大社区
逸都国际开发时间很早，洋房产品也经过很多迭代。比如最早靠石林路的A区洋房，和后面E区的洋房差别就很大。所以要在贵阳看洋房，怎么着也应该来逸都国际参观一下，可以清晰的看出十几年来贵阳的洋房产品是怎么进化的。
逸都国际的洋房，在现在来说特点其实并不鲜明，但住进去感觉还不错（除了物业和违建问题之外）。小区里面的配套也逐渐成熟，生活还是很便利的（广州路上盖广场吃喝玩乐广场舞啥都有……）。而且在这个区位，还有如此大量的洋房产品，其实是买房者的福音。
不仅是新房，项目二手洋房可以淘的房源也很多（户型也很丰富）。如果你近期想看看洋房，不放两者都看看，多方对比一下。
保利大国璟
大国璟是保利进入观山湖的首个项目，保利大国璟是保利进入观山湖的第一个项目，区位其实还可以，只是周边目前还缺乏开发力度。项目周边规划路网丰富，但现在还是只能通过兴筑西路到达项目。轨道交通有站点规划，但开工时间不明确。
目前项目主推的洋房，是我认为真心还可以的产品。主洋房要是135的三房和143的两种四房，全部是7+1的标准洋房产品。户型结构没有太多可以纠结的点，但全部是朝南户型，采光充足，明卫明卧，阳台都非常大，视野开阔；细节上空调室外机与燃气锅炉合理放置，不会过多影响住户休息，空间设计上尽量人性化。
而且大国璟的洋房区与高层区中间间隔较大，保证了洋房区日常生活的私密和相对纯粹，这是很多其他项目没有做到的地方。
大国璟洋房建设进度还挺快
总的看来，保利大国璟的洋房我还是比较认可的，毕竟现在观山湖的纯正洋房是真的越来越少了。
新城玺樾台
新城玺樾台是新城进入贵阳的第一个项目，也是三马核心区的第一个“地王”项目。所以项目一面市，已经吸引了很多人的目光。其实项目并不大，各方面来看只是一个中小型项目。但产品线还算丰富，主力产品是高层和洋房两种产品。
项目也采用的常用的高低配模式，外圈是高层，里面则是洋房。洋房的主力户型有两种，128和140 的两种产品，其中140的主力户型还算有些意思。
140的这个洋房，亮点一是电梯入户的小空间。虽然是一梯两户，但是做了双开门的设计，也就可以搞成“电梯入户”的感觉，可以增加不小的使用面积。二是比较方正的客餐厅区域，加上足够大的阳台，让整个客餐厅区域比较大气开阔。其实这个横厅四房，是洋房比较常见的户型。亮点明显、缺陷直接。主要还是横厅带来的私密感问题，但是龙湖的洋房在这一点上解决得比较好。
龙湖景粼天著
龙湖景粼天著是龙湖进入贵阳的第一个项目，初期项目也是以洋房产品为主打。2020年景粼天著的洋房组团即将迎来首批交房，那这个洋房怎么样呢？到现场看了之后，还是有点龙湖味道的。
目前交房区的工程进度比较快，一年前这里还是荒地一片，现在已经可以看出小区的雏形。而且龙湖景粼天著这种小组团布局，我还比较喜欢，也是可以保证洋房生活的纯粹性和私密感。
图源：贵阳龙湖公众号
景粼天著的洋房主力户型有128的小四房与148的大四房，首先是128的小四房，这个四房户型是比较紧凑的，围合式设计各房间把客厅包围在中间，把交通面积减到最小，实际使用面积不算小，够用。
这个产品在小区里面东西朝向与南北朝向都有，还是推荐大家尽量选择南北向的户型。
148平米这个主力户型，是我很推荐的一个户型。这也是景粼天著的王牌产品，尺度够大、空间够大、也解决了横厅户型常常遇到的问题。
横厅户型最主要的问题是房间私密性不够好，但148平米这个户型设计就比较巧妙，即做出来了大气的类横厅，也解决了动静分离的问题。需要私密和安静的房间分布在一侧，客厅和餐厅分布在另外一侧，客厅做横厅设计同样拥有大阳台与大采光面。而且每一间卧室的尺度都比较大，使用起来就宽裕很多了。
而且这个户型在推出的组团中基本上全部是南北朝向，客厅、主卧朝南。无论是景观、采光和居住舒适度都会好很多。
中南林樾
中南林樾是中南房开进入贵阳的第一个项目，项目就在双龙新区砂之船奥特莱斯旁边（市一医对面）。项目的主力产品，就是大量的洋房。洋房有两个主力户型，做得都挺有特点。
洋房的124户型，是项目主推的一个主力户型。户型的特点很鲜明，内部叫“四叶草”户型。客厅和餐厅在户型的中央，四个房间分布在四个角上。属于我们常说的环抱式户型，户型也配置了比较大的朝南阳台。1.8米进深，开间达到7.4米，面积为13平米左右。这个户型应该说和贵阳市场上的很多洋房户型有区别。
环抱式户型带来的是方正的户型设计，内部交通距离的缩短，让整个户型都基本没有浪费的过道交通面积，同时可以做到一个次卧、主卧和客厅都朝南，朝向比较好。但是环抱式户型的问题是动静分区必然不如竖厅户型，隐私性肯定也有一定的问题。很多横厅户型的问题，同样如此。个中的取舍，还是要看客户自己的需求。
当然，洋房还有另外一个142的大横厅洋房。这个洋房属于现在比较常见的横厅户型，没什么特点，主要就是硕大的阳台和硕大的卧室。特别是阳台做到两米四的进深，加上七米四的开间，这庞大的阳台在市场上并不多见，看了实体样板间之后表示真的很大。还有就是主卧空间挺大，包含了主卧、主卫和一个步入式衣帽间。其实140平米以上的洋房，因为尺度较大相对起来还是比较好设计的。
要我说，林樾产品其实做得还真的算是不错。但是在目前的市场情况下，这个价格算不上有性价比。虽然项目旁边有商业、有地铁、有医院，但毕竟大区域还是待成熟阶段。不够热闹、也不够便利。
中南春风南岸
中南春风南岸与中南林樾一样，同样处于双龙新区。项目在售的洋房产品有点意思。11层的洋房产品（严格说起来，也是类洋房并非“真洋房”），都是复式洋房。就是1~2层是一户，3~4层是一户，5~6层是一户……反而顶楼的11层是个平层，一个单元共有12户人家。
洋房的面积主要是145㎡-150㎡，户型还颇有亮点。一层的客餐厅面积挺大，阳台也挺大。厨房同时配置了中厨和西厨，面积也挺大。一楼只有一个卧室是老人房，加上旁边的洗手间，可以当成一个套房来用。二层的原始户型有两个房间，一个是卧室、一个书房，配置了两个卫生间位置。实际装修中完全可以把客厅上空利用起来，还可以多做出两个比较宽松的卧室。也就是说这个洋房户型，完整版的做法可以做成五房三卫的户型，三代同堂也是比较宽裕的了。这个复式洋房，虽然南北通透度一般，但还是颇有亮点。感兴趣的朋友可以实地到现场看一看。
这个复式洋房的设计，同样有比较高的赠送面积，主要是在客厅挑空的部分。很多朋友都会问，买复式房客厅挑空的部分到底要不要搭板封起来。咨询了多位专家后，还是建议各位封起来吧。
不是说为了图多个把两个房间，而是挑空的部分虽然看起来高端大气上档次，但未来实际使用中会遇到一些挺麻烦的事情。比如卫生不好清理、比如空调、地暖效率大大损失、比如装修设计难以展现效果……如果你的房子不是拥有巨大的客厅面积，那就不用过多的追求挑空效果。
中天吾乡
楼市杀手中天吾乡，除了B1/B2地块的大量高层外，在临湖的B13地块就是大量的改善型产品。洋房、合院和别墅是这个组团的基本面。但实际上，我个人认为这个洋房还不算纯正，但还算是有比较明显的特点。
首先从立面图来看，洋房的层数是15层，远远超过了我们前面定义的“洋房”。但是项目也针对产品做了设计的优化，明显的动作就是加装了一部电梯做成了2T2户，用来解决梯户比的问题（这个电梯间应该也能成为某种意义上的“电梯入户”）。
其次是景观面上，户型设计基本上都做了比较大的阳台，特别是有些户型更有亮点，做了很大的环绕式阳台，增加了两个景观面，这算是一个比较大的产品创新，对客户的*伤杀**力也很强。
如果说从产品来看，吾乡的洋房确实超越了高层太多，这也是我更推荐大家去看看吾乡改善型产品的原因。
因为篇幅有限，不可能把市场上所有洋房产品都写到。这里列举了市场上在售的一些有洋房产品在售的项目，如果你想买一套洋房改善居住，不妨都去看看、多了解一下。
观山湖区：中铁逸都国际、保利大国璟、融创玖镜臺、恒大金阳新世界、银海元隆熙府
云岩区：未来方舟、新城玺樾台、远洋风景（类洋房）
乌当区：中天吾乡、保利春天大道、乐湾国际城
花溪区：龙湖景粼天著、美的国宾府
白云区：绿地新里城、碧桂园云顶壹品
双龙新区：中南林樾、中南春风南岸
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