普洛斯的成功金律：用好的商业模式提高投资回报率，用好的金融模式打造规模效应，二者相结合，这是REITs行业最根本的价值创造原理。而普洛斯显然深谙这一秘诀，并将其有效付诸实施。
如今的普洛斯早已成为世界排名第二、亚洲排名第一的物流地产巨头，可谓是物流地产界的标杆性企业。尽管普洛斯并非十全十美，但它的确可以给仍在起步阶段的中国物流地产带来一些范本效应。
普洛斯的创立者发现，物流配送设施对许多公司产生了越来越大的影响，企业需要更大的适应性和灵活性来发展、经营全球化的生产配送设施网络，因此作为一个地产商，应对物流配送如何影响企业的供应链具有深刻的认识，而市场中也缺乏提供此类业务服务的企业。普洛斯赶上了好光景。企业想发展，需要资本，而当时REITs热潮席卷美国并且迅速发展，并在1994年在纽交所挂牌上市。
普洛斯无疑是全球范围内最成功的工业地产商，也是国内万通、合生、宇培等众多有志于工业地产的运营商所极力仿效的标杆。它玩转物流地产基金的方式可谓眼花缭乱，就中国目前的金融背景而言尚难完全模仿，但长期趋势一定如此。普洛斯究竟是怎样玩转物流地产基金呢？
通过物流地产基金模式，普洛斯在传统物业自持2倍的财务杠杆基础上，又获得了5倍的股权资金杠杆，从而使公司资本的总杠杆率达到10倍。更重要的是，将开发部门90%以上的资产置入基金，使得普洛斯提前兑现了物业销售收入和开发利润，将投资回收期从10年以上缩短到2-3年。
作为全球最大的物流地产企业，普洛斯构筑了两项核心竞争力，一是遍布全球的规模化物流网络吸引了DHL（敦豪）、联邦快递等第三方物流公司的合作，二是其定制开发和供应链整合服务吸引了许多大型企业集团，并由此开拓了新市场。2002年普洛斯应最大客户 DHL 的要求，为其在日本定制开发物流园区，并由此进入了亚洲市场；2005年又为联合利华定制开发在中国的物流园区，由此拓展了中国区业务，目前公司约一半项目是定制开发的。快速回笼的资金被用于新项目开发，项目成熟后再置入基金，从而形成物业开发、物业管理与基金管理部门间的闭合循环，这种资产和现金的加速循环推动了普洛斯以自我开发为主的内生规模扩张，并实现了轻资产、高周转运营，实际控制资产年均增幅达到22%。
世界排名第二、亚洲排名第一的物流地产巨头，其在世界物流地产领域的运作有着标杆性的地位。尽管普洛斯并非十全十美，但它的确是仍在起步阶段的中国产业地产行业最值得学习的企业。我们之所以如此庖丁解牛般地去剖析这家企业和模式，就是为了寄望于本土产业地产商能够找到差距，寻觅方法，用普洛斯那种标准化、服务化、网络化、平台化的思维去看待自己的业务，最终奠定自身在产业地产江湖的位置。