上海市场太热了！
上海市场太牛逼了！
很明显，结论已经非常扎实了：
2021年，上海市场一定是全国市场的焦点。
2021年，长三角市场一定是全国市场的焦点。
1
上海市场，太热、要抢！
这是我在全国调研最屈辱的一天。
过去这么多年的城市调研，我从未遇到过像上海一样的市场。
有多热？
第一天浦东调研的5个楼盘中，3个根本进不去；
认筹比例极高的楼盘，保安大哥根本不让进去；
16个项目开盘，推售4851套，共成交4330套；
融创徐汇滨江壹号，至少冻结资金700-2000万；
疑似中介收110万茶水费，购房者直接现场报警；
8月，又荒又偏的颛桥，最新楼面价4万，溢价46.41%。
……
这就是目前上海市场的现状。
至少80%以上的楼盘，因为有倒挂，因为地铁，因为学区，因为概念，认筹比都非常高，动辄都在200-500%之间，也就是说，平均都是3个人抢一套房。
热。
抢。
疯。
这是我对上海市场最基本的认知。
唯有一天，我们在上海沸腾的市场，原本冷冰冰的接待中，唯一能能让我感到温暖的是，滴水湖万达钻石湾的售楼部，严守纪律的保安大哥，看着可怜兮兮的地产调研狗，最后还是心软了，对着低眉顺眼的我们挥挥手：
看完赶紧走。
但是即使这样，万达往常极其豪华的售楼部里，没有灯光，没有客户，没有资料，没有区位图，甚至没有端茶倒水的小姐姐。
看着动辄10万、人人抢房的上海市场，我唯一想到的只有一点：
我不配。
2
上海有多热？
认筹人数极多。
认筹资金极高。
去化率极高。
全款越来越多。
我给大家看几个数据，你就知道了。
浦开仁恒金桥世纪，认筹1640组；大华朗香公园里，认筹1380组；中海长宁第，认筹1210组；泗水和鸣2期，认筹1210组；融创徐汇滨江壹号，认筹1151组；招商虹桥公馆2期，认筹1450组；大华公园城市2期，认筹1500+组；汇成南街里，认筹1730+组；
融创徐汇滨江壹号，这是上海最热的楼盘之一，光靠认筹金就收获了60亿。
起步600万元认筹金，首套房存款证明金700万，二套1300万，企业2000万，账面上没有1300万，你都别想进售楼处看样板房，且摇中必须全款支付。最终，仅仅229套房源，最终认筹人数超过1150组。
除此以外，还有很多认筹比极高的楼盘：
今年认筹数第一的是上海蟠龙天地，3715组；第二名是东方惠礼，2284组；汇城南街里，超过1700组；浦开仁恒金桥世纪，超过1643组。
12月2日，首创禧瑞荟二期开盘，均价6万6。冻资证明，首套不低于150万，二套不低于300万，企业购房不低于房源套均总价100%。
要验资才能看样板间，268套房源，1365组客户认筹，这个认筹总数，在今年已开盘的项目中也能排名前五。
3
上海市场，从热到大热，转换极快！
至少在8月之前，上海不温不火，热销的楼盘不多，更没有引起市场的重视。
但是从8月之后，开盘热销的楼盘越来越多，认筹比例越来越多，加入抢房的购房者越来越多，市场情绪就这么一点一点调动起来了。
疯狂。
极热。
短短4个月。
上文提到的首创禧瑞荟，去年年底首开，6万1，效果极差。
当时推出的256套，仅有40位购房者认筹，认筹率不足两成，销售数据更是惨绿，最终项目因认筹数过低不采取公证摇号，最后竟然还启动了分销。
当时购房者嫌弃的理由非常正当：
1、周边全是工业园区，界面也太差；2、离地铁太远，未来出行不方便。
没成想，大虹桥的概念加持，华漕板块12年制华师大，13号线延长线，最新开盘一下子引爆了市场，想买就需要抢，很多人根本抢不到。
类似的楼盘还有：
12月2号开盘的玖玺三期。
一期4万6，6月开盘，因认筹率过低未采取公证摇号。二期4万8，8月开盘，认筹组数84个，认筹率55%。三期5万，认筹金从20万提高到40万，认筹率109%。
12月18号开盘的映虹桥。
三期受到的关注也远远高于前两期。映虹桥今年开盘3次，第1次6月开盘，认筹率37%，第2次9月认筹率100%，到现在的认筹总数500+，认筹率202%。
4
上海市场为什么这么热？
楼盘稀缺。
二手倒挂。
一线价差。
满5社保。
这些基本上已经能囊括，上海市场这么热的原因。
比如上海跟深圳之间的价差，哪怕从2020年算起，宝山、龙华、光明很多版块的优质涨幅都在60%以上，广州涨幅在20%以上，就连杭州、苏州很多近郊版块都在3万上下，上海这4年才涨了多少？青浦、川沙、临港房价才多少？
比如融创旭辉滨江壹号，新房限价11万5，但是周边同质的二手房，大家都在13万-14万之间，中间的倒挂至少在1万5以上，如此巨大的红利，谁看不到？
比如中海长宁第，位于主城版块，土地供应极少，5年内面世楼盘极少，供应极其稀缺，一旦片区内出现楼盘，品质稍微好点，门槛稍微低点，但凡有点名气，一定会引发争抢。
比如浦东，不管是张江，还是川沙，孙桥镇，甚至是临港、蓝湾，每一个大片区，供应的楼盘基本上只有1-2个，还有至少5000-1万5的倒挂，供应极少，还有倒挂，怎么能不抢。
比如购房者名额的逐渐增多，再加上5年社保，整个市场已经压抑了太长时间，满足社保的购房者越来越多，有自住需求的购房者越来越多。
比如二手房成交加大，上海二手房的成交量已经连续半年多，每月成交量都在3万套上下，非常恐怖。
上海，真是热得快啊！
5
上海火热，已经远远超乎想象。
1、上海为什么会涨？夏良老师也讲了一点，其实限价一直都有，但是18年前后的很多限价楼盘，全部都是内部人红利，外部人根本不知道、更抢不到。这一点，很微妙。
2、上海能涨，在于需求，更在于价差。一个是跟深圳、广州、杭州之间的价差，前几个城市都涨的差不多了，该到上海了；其次才是内部的限价，新房二手动辄5000-2万的倒挂。
3、外环内+浦东依旧是价格、价值高地，更是上海市场最热的方向，未来选筹，一定要优先考虑这些片区和版块。
4、还有一点非常关键，一定要警惕劣质片区。现在上海最可怕的不是抢房，而是垃圾片区、垃圾楼盘趁机清货，他们趁着市场大好，赶紧陈水摸鱼。
5、9月环沪市场凉如狗，如今也开始逐渐启动，南通、花桥、嘉善等非常多的环沪市场，又开始启动新一轮的市场热潮，提前去看，提前布局。