他们说地价涨了，房价就要涨
貌似说的很有道理
可我转念想，亏钱的地王似乎也不少呢...
NO. 1｜壹
史上最尴尬的地王
12月8日，城阳区城阳街道西郭庄社区2宗土地使用权及建筑举行法拍，吸引了和达、中巍、北京城建、青岛世纪海湾等7家竞买人报名参与。
最终北京城建(青岛)公司经过150轮加价力挫和达集团，以8.48亿元竞得，溢价高达56%，折合楼板价7068元/㎡（商品房部分），刷新了城阳有史以来楼面价的最高纪录。
这个消息犹如冬天里的一把火，瞬间沸腾了城阳楼市，不光旁边保利观堂的业主露出了久违的微笑，四公里外都有楼盘蹭起了热度，仿佛下一秒就要涨价了似的。
也有不少朋友在得知此消息后，露出了看傻子似的表情，特别是在确认了地块所在的位置后，除了地铁口，真是要啥没啥，稍微往北就是即墨了…
当然，更大的问题还在于现在城阳楼市的行情，在最近共有产权政策效应熄火后，城阳房价以惊人的速度回到了年初上涨之前，成交量锐减。
典型的如距离新地王最近白云山片区，作为城阳楼市的当红炸子鸡，白云山聚集了教育医疗商业产业环境等优质配套，几乎要啥有啥，就这样在售的洋房也就1.2万左右，如果做普通的刚需产品也卖1.2-1.3万，只要周转的稍微慢点肯定是要亏钱的。
不过好在两个地块的容积率分别是1.36和1.63，所以还有种选择，就是做低密度高端改善产品，通过附加值拉高售价，但问题是，产品再好，短期内周边的配套也上不去，再者市场不好，高总价的高端项目更卖不动，毕竟又不是刚需，改善客户都是可买可不买的。
除非，北京城建再赌明年的城阳楼市，会像今年似的在某种政策的带动下，再来波上涨。
NO. 2｜贰
史上最拼的城阳
可能吗？虽然涨不涨不好说，但是政策调整还是很有可能的，你只要看近年来城阳有多拼就知道了。
按理说，共有产权政策的尺度还是相当大的，近乎零首付，超高杠杆，但还是顺利实施了，然后在期初效果不明显的情况下，共有产权政策三番五次加码，直接炒热了城阳楼市，直到尺度大到被银监会叫停。
在政策修改后，又三番五次的打补丁来增强共有产权政策的效果，甚至组织起了公职人员的看房团，今天更是在青特广场召开了声势浩大的“2020城阳区人才共有产权住房“双12”推销大集”。
所以城阳到底有多拼，你还看不出来吗？
近期城阳楼市不少区域房价已经回到了去年的低点，现在的楼市仍旧处于下行的状态，如果继续下行，新的政策恐怕随时到会到来，比如放松对外地购房者的限制，就像西海岸那样。
如果政策真的到来，市场可能很快就会有反应，一方面是因为城阳房价经过大幅的调整，泡沫较小。
更重要的是因为，城阳这两年不仅在楼市上拼，在城市发展上更加拼命，在青岛主城区一路向北的大背景下，城阳的基本面即将迎来脱胎换骨的变化。
NO. 3｜叁
全方位崛起的北岸城区
长期以来，城阳在青岛人民的心目中都非常土，虽然位置上属于城乡结合部，比纯粹的郊区要好些，但是总体上大家都感觉和胶州即墨没啥区别，和西海岸就更没法比了。
但实际情况，可能要惊掉所有人的下巴，如果看衡量民富水平的人均可配收入，2019年城阳区以55795位于市南和市北之后，比李沧和崂山还高，完全是主城区的水准，收入水平甩了胶州即墨将近十年，更是大幅领先西海岸。
至于其他衡量经济水平的硬指标，如人均财政收入等，城阳也是仅次于崂山，对此，简单的说个细节你就明白了，对于80岁以上老人的补贴，市南一年是600，市北一年是200，崂山一年是1200，城阳是多少呢？一年1920。
那为何城阳给人的感觉这么土，房价也上不去呢？
其实原因很简答，因为城阳城建不行，特别是西部，此前都是乡镇，完全没有都市氛围，更重要的是，城阳的配套水平实在太弱了。
举个最简单的例子，城阳，居然没有三甲医院。但是由于近年来的拼命，配套的短板不仅要被补齐了，甚至会成为的城阳主打优势。
最近，投资上百亿的中铁建康养项目刚刚签约落地城阳，此前已经引进了康复大学附属医院、国科大附属医院、树兰医院、北京儿童医院城阳院区、青岛妇女儿童医院城阳院区等五所三甲医院，城阳人民医院也将升级为三甲医院，再加上市民健身中心的医疗配套和国字号康复大学的加持，整个北岸城区的医疗配套堪比主城区。
国科大附属学校、青岛培文学校、中央民族大学附中青岛学校、青岛城阳京华学校等优质教育配套相继落地，再加上高新区的青岛中学、五十八中高新校区、清华附中等名校，教育配套上，城阳同样也将不输主城区。
交通方面，地铁1号线和8号线眼下就要开通了，双元路双积路立交和双元路扩宽工程也开通在即，城阳与主城区的通勤即将发展质的改变，此外地铁三期规划中，城阳还安排了12号线15号线和9号线，将形成了两横三纵的地铁网。
虽然短期来看城阳楼市的冬天还在延续，但是从中期的角度看，城阳楼市可能已经进入了黄金坑，未来三五年随着配套的逐步落地，城阳区晋升为青岛主城区将是无比确定的事情，房价整体过两万或许不会遥远。
对于城阳的购房者来说，现在要做的就是时刻保持对楼市的关注，紧盯政策信息，一旦远离市场不闻不问，当你再度听说楼市火热的时候，可能房价已经涨了几十万了。
特别是，对于首套房的刚需来说，如果符合共有产权或人才公寓等政策，那么现在已经可以根据自身需求选择性出手了。
▍下篇预告：
《2020青岛楼市年终总结》
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文∣鹿辛
编辑∣叶泉
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