作者｜莫欣 编辑｜艾果

刚刚结束的年报季，透露着过去一年里众多房企所经历的艰难。

去年下半年以来，随着房地产行业调控不断升级，地产金融政策持续收紧，叠加市场下行探底、房企信用风险事件频出等因素，少数企业面临严峻的流动性危机，行业发展面临转折与挑战。

在这样的大环境下，金科股份主动顺应市场变化，适时推出“一稳二降三提升”的经营发展策略，优化财务结构，聚焦经营质效，稳步推进公司可持续健康发展，交出了一份令市场满意的答卷。

年报数据显示，2021年，金科股份实现营业收入1123.1亿元，同比增长28.05%；结算面积1200.96万平方米，同比增长18.34%；实现净利润66.88亿元，归属于上市公司股东净利润36.01亿元。

经营性现金流连续四年为正

稳定的市场评级，稳健并持续改善的财务状况，是金科赖以生存的决胜*器武**。

报告期内，金科股份主体信用等级维持稳定，境内评级方面中诚信、联合评级均给予AA*级A**；境外评级方面标普国际评级由B+跳级提高至BB-，展望稳定，助力公司美元债成功发行。

同期，金科股份实现境内外各类公开市场债务融资（含公司债、超短融、美元债、ABS、CMBS等）10次，融资规模约118亿元；全年累计完成公开市场债务兑付8次，兑付金额超106亿元，保持了良好的信用，得到投资者认可。

2021年，金科股份大幅压降有息负债规模，由上年末的976.64亿元下降至806.10亿元，同比压降规模约170亿元，较2020年6月末最高峰值压降近300亿元。

截至报告期末，公司银行融资余额为419.39亿元，占比52.03%；非银行金融机构融资余额降至197.13亿元，占比降至24.45%；公开市场融资余额为189.58亿元，占比提升至23.52%。

除了有息负债降低，金科的资产负债结构也在持续优化。其中资产负债率降为79.07%，同比降低1.65个百分点；净负债率为69.51%，同比降低5.56个百分点，扣除合同负债后的资产负债率为69.17%，同比降低0.68个百分点，存货周转率为39.99%，同比增长9.99个百分点。

此外，金科还通过提高经营性现金回款质量，进行资产处置，引入战略投资者等多个方式确保现金流安全。年报数据显示，金科2021年实现全年经营性现金流量净额142亿元，连续四年为正。

分析人士称，高信用房企在融资、债务结构、经营管理等方面有较强的优势，可持续性发展的确定性也比较强。随着政策放松方向明晰，行业基本面企稳，以金科等为代表的的稳健性房企，更有机会在新一轮周期中实现健康发展。

区域布局日趋合理

尽管遭遇行业下行，但金科股份依然交出了全年1840亿元的销售业绩，连续3年稳定在行业前二十位；销售面积达到1966万平方米，连续4年稳居前十。

据统计，金科地产主业已布局全国23个省、 直辖市、自治区，主要分布在重庆、苏州、成都、南宁、合肥、济南、无锡、郑州等重点城市。

细分区域来看，华东、重庆2个区域分别贡献了40.73%、19.84%的销售业绩，此外西南（不含重庆）、华中区域销售占比均超过10%。

截至2021年报告期末，公司及所投资的公司在建项目约400个，全年新开工面积约1485万平方米，期末在建面积约6096万平方米，竣工面积约2111万平方米；全年实现交付住宅面积约2175万平方米，房屋套数约14.16万套。

“四季春晓”项目

业内人士分析，近期重点城市的商品住宅成交面积连续环比回升，部分城市优质项目开盘去化情况略有好转，部分城市的调控政策适当调整，市场呈现一定企稳迹象，个别热点城市市场情绪有所修复。金科这种多城市布局的企业，经营稳健且自身具备一定优势，会在新一轮调整周期中，更快地走出来。

数据显示，去年全年金科实现销售回款1853亿元，回款率达到101%，创历史新高。

“目前来看，抓销售回款、提升自身造血能力，保证现金流安全、优化债务结构、防范流动性风险是企业保持财务定力及稳健经营的关键。”克而瑞分析师表示。

如果说稳定的销售业绩是一家房企持续发展的动力，那土地市场的布局则考验着一家房企战略层面的眼光和定力。

2021年，全国22个热点城市推行“两集中”的供地模式。供地政策的新变化，给众多房企带来不小的冲击。

在这场大考中，金科坚持了多元化的拿地模式，积极获取优质土地资源。

年报显示，报告期内金科股份累计新增土地储备47宗，土地购置合同金额为376亿元，计容建筑面积976万平方米，投资销售比控制在40%以内，在保证现金流安全的前提下有效补充了优质土地资源。

其中，2021年金科通过“地产+商业”、“地产+产业”、收并购等方式获取的土地计容建筑面积为549万平方米，占比56%；新增土地储备按计容建筑面积计算，二三线（含新一线）城市占比约87%。

投资城市的能级在稳步提升，按照城市能级可售面积计算，二三线（含新一线）城市占比达80.23%；按城市能级可售货值计算，二三线（含新一线）占比达82.47%，一线、四线及以下仅占17.53%。

以城市群区域来看，重庆可售面积达1622.81万平方米，占比24.62%；西南区域（不含重庆）占比19.5%；华中区域占比18.04%，华南、华北和其他区域占比分别为7.88%、6.19%、5.13%。当中，重庆可售货值达915.87亿元，华东区域1113.16亿元，西南区域（不含重庆）896.65亿元。

重庆“博翠未来”项目

金科方面表示，未来将持续以国家城市群发展战略为导向，紧密围绕“三圈一带”（即京津冀经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈和长江经济带）、“八大城市群”进行区域战略布局。

截至2021年底，金科累计土地储备面积达6591万平方米，可售货值4685亿元，可覆盖未来2-3年销售。

“去年以来房地产行业下行压力加大，房企普遍拿地意愿降低，但随着目前房地产市场和政策的转暖，部分经营稳健的房企持续性投资需求会陆续得到释放。”业内人士分析。

“地产+”业务提速

随着房地产行业进入新一轮深度调整区间，众多房企开始进一步挖掘新的利润增长点。

金科股份表示，公司持续推动“四位一体、生态协同”的高质量发展战略落地实施，在精耕地产主业的同时，系统性打造“地产+”竞争能力，培育新的业务增长点，形成地产与“地产+”业务的协同发展与双向赋能。

旗下物业板块金科服务，去年实现营业收入59.68亿元，同比增长约77%；归母净利润10.57亿元，同比增长71%；合约管理面积达到3.6亿平方米；在管面积达到2.4亿平方米，独立第三方占比约为58%。

一直以来，物业板块被频繁质疑对地产母公司依赖度过高，“独立性”在行业里非常罕见。

2021年金科服务第三方直拓合约面积超5000万平方米，市场化获取项目超400个，占比近90%，独立外拓的市场化能力愈加明显。

科技产业板块——金科产业，截至报告期末已布局全国22个城市，累计开发和管理园区28个，面积超过1300万平方米，入园的战略合作伙伴超过3000家，入园企业年产值超过2000亿元。

金科产业建成并运营了长沙科技新城、重庆两江健康科技城、山西智慧科技城、成都青羊总部基地等标杆产业园区。

以成都青羊总部基地为例，总入住企业600余家，世界500强分支机构9家，全国500强企业11家，行业百强企业129家，上市企业24家。其中包括葛洲坝、中国通号、中国建筑、中国电子等知名总部企业。

有分析人士表示，金科产业的核心竞争优势在于，凭借其在产业运营领域的核心业务能力，可以更广泛地为合作伙伴提供优质的产业合作服务。尤其是金科产业凭借自身优势，提供以招商、咨询、运营、品牌输出、资产管理、投资孵化等领域的轻资产服务，能够更好地与客户实现多方共赢。

商业方面，2021年金科实现营收同比增长30%，EBITDA同比增长32%，形成了以金科中心、金科爱琴海和金WALK未来生活中心为主的三大成熟产品线。

金WALK未来生活中心

截至2021年底，金科商业在管项目80个，在管面积307万平方米，其中自持体量98万平方米。凭借对新的消费人群、新的消费时段、新的消费品牌的深度理解和洞察，商业地位跃居商业地产企业前20强。

从某种意义上来讲，在地产与“地产+”协同发展的生态里，蕴藏着下一个金科。房地产行业的调整还在继续，能在阵痛期稳步前进的房企，或许才能有机会角逐下一个“未来”。