最近，不少朋友咨询有没有位置好的城市别墅，今天跟大家聊聊这个话题。
在北京别墅逐年供应减少，且多数项目远离市区的背景下，有地段优势的城市别墅逐渐收到欢迎，满足了一部分客户既想要别墅居住体验，又不想远离繁华和便利的需求。
但据『地产营销人』了解，并不是所有这种产品都好卖。
一方面，较之平层产品，高总价会让买房人付出更多预算，无疑抬高了购房门槛；另一方面，也是最为关键的一点，就是墅质的空间不极致、不到位，没有展现出应有的吸引力。
从产品角度看，主要存在两个问题：
1、墅居功能该如何精准设定？
城市别墅比平层的突出优势是空间更大，容纳功能更多。但多出来的使用面积，到底该如何设定呢？
多数产品在关键的地下空间，问题相对集中：一是样板间的功能布局模糊化，从场景上不能让客户找到最佳用处，有时一个巨大的挑空下面就摆了两把沙发椅子和一个茶几，或是一个长条桌，有大材小用的感觉。功能不清晰，无法放大空间的精彩。
二是地上的功能，没有利用地下空间优势，做补充和强化。
一般来说，人们喜欢墅居，除了需要个性化爱好空间之外，还需要一些弥补地上空间不足的功能，比如：家中物品的收纳整理，特别是男女主人的衣帽空间，大部分的卧室都是不能满足的，地下就拥有了很好的补充机会，但多数产品没有精研这一功能。
另外，别墅地下做不做卧室也有争议，有人考虑因为采光通风问题，不该做卧室，但很多买房客户反馈是，地下安排一件卧室很有必要：其目的并非长期住人，而是家中偶尔来人，可作临时居住。由于卧室靠近采光天井，舒适度影响不大，短期居住完全没问题。
所以说，城市别墅的功能并不是大而全、套路化的设置，而是应该真正洞悉客户的生活痛点和需求，精细化的进行布置和设计，用创新找回空间活力。
2、墅居产品设计的疏忽之处
很多墅居产品的惯性设计，是在采光天井、挑空空间等出彩的地方下功夫，希望弱化地上地下空间的差别，这本没有问题，但作为一体化的居住感受，几乎所有项目都会缺乏对“楼梯”的深入考虑。
那么，步行的楼梯到底是主角，还是配角呢？
『地产营销人』看到很多墅居产品，楼梯都比较窄小，步幅落差大，需要小心翼翼的上下楼，不然就有踩空或磕碰的危险。明显是把楼梯作为边缘化的设计处理。
不过，真实情况是，很多客户就因为楼梯不够舒适最终选择了放弃。
如果反向思考一下，楼梯作为连通地上、地下的独立功能，当作主角存在。它的舒适性不仅能让三层或两层空间联系的更加紧密，而且其别出心裁的设计，也能像艺术品一样成为室内的景观雕塑，增加居住的仪式感，凸显空间的奢华和主人的品位。
因此，诸如此类，开发者或设计师还需发挥想象力和创造性，不断推敲空间的可能性，利用反向思维去优化空间，进一步提升墅居的品质。
近期，『地产营销人』品鉴了一个优秀设计的展示样板间，其城市别墅空间的创新以及市场表现，给北京楼市带来启发和惊喜。
这个近700㎡的展示样板间是北京著名豪宅——壹·亮马，于前不久完成的作品。
此前，该项目的平层楼王爱马仕主题样板间，曾一度轰动京城豪宅市场，为奢侈品如何与居住空间完美结合，提供了经典样本。
如今，壹·亮马完全呈现现房状态，且即将入住，去年底推出的城市别墅已大部分去化，全盘仅有个位数的少量房源，一个位于东四环将台板块的豪宅即将圆满收官。
该展示样板间单层面积286㎡，地上一层、地下一层，由于地下拥有绝对的层高优势，地下空间可分隔为两层，做出不同功能的三层空间，通过“双楼梯”，实现楼上楼下完整空间体系和良好体验，其设计突破和创新受到市场青睐。
双楼梯的巧用和重点功能放大
我们知道，豪宅产品的一大特性是强调客餐厅的社交功能和主卧室的舒适性。
壹·亮马在原平层楼王基础上，将客餐厅和主卧两个重要空间，通过一主一副两个楼梯进行延展放大，做出了出人意料的效果。
客厅玄关处的楼梯成为空间的主角，旋转向下，宽幅的步阶，雕塑般的造型，成为连接地上一层和地下两层的室内景观，颇具独栋别墅才拥有的仪式感。
如此设计，并未影响居住的功能，地上一层依然保留了三个舒适度极高的卧室套房和一个南向达8.5米的宽厅。至于餐厅，则放置在地下一层最开阔且有天井采光的空间，与吧台组合成凸显社交气氛的超大宴会厅。
一个颇为细致的设计是，地上中厨一侧暗留有可电动升降的传菜通道，直接落位至地下一层西厨的位置，这样菜品的输送既便利，也保持了地下宴会厅的私密；对于一些重要的招待，这种场景的设计非常契合主人的心理需求。
另一个主卧空间，设计更是别出心裁，地上一层包含卧室和主卫的必备功能，一个独享的私密楼梯通向地下一层，延展出超大衣帽间和书房区。
由此两层紧密衔接，将主卧的奢华和功能的主次划分，通过合理顺畅的动线实现完美整合，最大化提升了主卧的品质。
除此之外，地下一层还增配有一间靠近采光天井的卧室套房，卫生间和步入式衣帽间齐备，对于家中来客，应对临时性使用和短期居住，显得从容而充裕。
电脑房的空间，其实可作为主人线上办公或开视频会的空间，自带卫生间，且安静不受打扰。
享受及兴趣空间切合客群心意
上文提到，地下一定要考虑设置主人的兴趣空间，不过难点在于如何精准设定功能。
壹·亮马经过前期大量客户的成交，已经对目标客群的画像和居住需求相当清晰。认可北京东部国际化的生活氛围，年轻化、高学历，拥有留学或国外工作经历，全球视野及艺术化审美，注定了其客群与其他同类项目的不同。
注重健康，追求精致，在意工作与生活的平衡，喜爱社交，但又珍惜独处的时间，在精神上的滋养要有相应空间来承载。
于是，项目在地下二层的主要空间设计了大面积的健身房、水疗间、桑拿房、影视间，以及红酒雪茄房，完全切合该类客群的个性化需求。
同时，储藏间、保姆房、洗衣房和备餐间也一应俱全，形成全屋三层，功能排布有序的完整生活系统。在由SCD（香港）郑树芬设计事务所营造的雅奢风格衬托下，彰显出既内敛，又惊艳，既大气，又细致，既简约，又艺术的体验感。
在北京别墅供应减少的趋势下，如何更好的利用空间，创新性的布局功能，升级居住品质，满足客户显性和隐性的生活需求，壹·亮马给出了一个颇具借鉴意义的范本，在项目入住收官之前，再度为北京楼市留下难以忘却的印象。