我国自上世纪80年代起开始着力发展产业集聚型经济，产业园区至今已经历了二十多年的发展历程。有数据显示，2015年，146家国家高新区共实现营业收入25.37万亿元，“十二五”期间实现年均增长17.4%； 3个高新区营业收入超过1万亿元，63个高新区营业收入超过1000亿元，10家高新区增速在20%以上；42家高新区GDP占所在城市GDP比重超过20%。产业园区已成为承载经济增长的主力军，成为创新创业和产业发展的重要支点。
近几年，全国各地产业园区建设风生水起，看似繁荣的表象背后，实则隐藏着诸多问题。据招商通数据显示，2014年，我国产业园区整体空置率一度高达43.2%。即使在商务发达的上海，商务园区的空置率也超过10%，部分园区空置率超过20%，有些园区甚至出现“负招商”情况，严峻的招商形势又加剧了行业的恶性竞争，不少园区之间为争项目，竞相压价，不计成本，导致无序竞争，从而导致产业园招商难、空心化和泡沫化严重。
那么，产业园区发展难的原因是什么：一，产业定位不明晰，供求关系过剩。产业园区在全国遍地开花，产业园区开发商大多看中产业地产的巨大潜力，却对产业园区与传统地产的根本不同缺乏明确的认知，导致多数产业园区无法因地制宜、科学地确定主导产业。单从数据上看，截止2014 年底，我国共有国家级产业园区477 家，平均每个城市拥有4.8 家省级及以上产业园区，可见我国产业园区存在比较严重的供给过剩情况，导致招商难上加难。二、开发商重住宅轻产业。很多开发商希望投资能够迅速收回，实现利益最大化，没有做产业的耐心和“内功”，以建设运营产业园区为条件套取住宅配套，迅速进行住宅开发销售，一旦住宅售罄，项目立即脱手，以销售住宅所得利润，回填园区运营中的损失，也就是说开发商从一开始就放弃了整个规划中的产业部分，自然运营不好园区；三、轻资产乱象丛生。据笔者所知很多具备一定品牌影响力的产业地产开发商已经“解放思想”，转化角色成了运营商，开展“轻资产”业务，一方面轻资产业务利润率较房地产开发要高得多，另一方面减少投入，降低资金压力，一时间“轻资产”运营变成行业大热，很多运营商寄希望能快速从项目招商过程中获得佣金奖励和品牌价值的输出所得，并没有着力发展产业服务配套体系，从长期的园区运营过程中获得利润的计划，长此以往园区的招商品质无法得到保障，直接影响了产业集群的健康良性发展；四，招商利益最大化。产业园区开发商追求“短平快”的思维方式无法形成正向的产业集群效应，产服体系不完善，产服工作落实不到位，导致入园企业的稳定发展得不到保障。政府部门缺乏对区域发展的产业定位研究，急于求成，很多产业定位不符合当地区域经济发展实际情况，出现产业发展“水土不服”，政策配套“拔苗助长”的情况，入园企业由于业务发展不能很好的和当地现状融合，园区产服和政策配套又不能帮助入园企业解决发展中的瓶颈，导致入园企业发展艰难，“夭折”现象频繁出现，本来就艰难的招商工作伴随着大量的退租情况，造成产业发展更加惨淡，政府扶持政策更难落实，形成恶性循环。
在此境况下，产业地产又该如何创新模式、突破困境？
中关村率先给出了令人满意的答案，作为如今“中国的硅谷”，在20多年的创新和发展历程中，中关村经历了一系列的变革和发展，由最初的以高科技商贸为主要功能的“中关村电子一条街”到我国第一个国家级高新技术开发区，中关村进入了有组织、有规范、有政策的高速发展时期；1999年，国务院正式批准建立中关村科技园区，中关村成为了具有国际竞争力的国家科技创新示范基地。21世纪，北京进入快速发展时期，中关村跳出历史意义上的核心区，以辐射外延式向外拓展，带动北京区域产业空间实现了变革和重组。在一次次改革的浪潮中，中关村始终行走在改革开放的前沿，不断探索体制机制创新，推进高新技术产业发展，为促进我国科技进步和首都经济社会全面协调可持续发展做出了重要贡献，为建设国家自主创新示范区奠定了坚实的基础，不断推动着区域产业功能和空间结构的优化重组，为产业地产的发展打造着一个又一个样板。
上海张江高科技园区也给出了自己的回答。张江高科技园区提出“一体两翼产业互动”的战略，一方面以特色房产运营为主，为公司提供稳定的盈利基础，为创新服务和产业投资提供稳定的现金流；另一方面通过创新服务提供获得增值收益，为产业投资提供深层的客户关系支持，帮助公司识别高价值客户、发展产业投资；通过产业投资提升公司经营业绩，促进专业化服务提供和园区企业成长，最终增加房产运营收入。在新的战略指导下，张江高科摆脱单一的开发运营商形象，逐步探索出一条集房产运营商、服务提供商和产业投资商多种“角色”于一身的独特的张江高科模式。
近日，笔者有幸参与了中关村建设者北科建集团举办的“中关村西区论坛交流会暨园区优秀企业星级服务计划（北京站）”活动，主办方北科建资产管理（北京）有限公司董事长张志高表示，产业集群竞争正开始代替企业竞争成为区域经济发展的主流，其竞争力不仅可以带动产业集群的发展，而且在提升企业竞争力、区域竞争力和国家竞争力方面将发挥重要的作用。那么如何破解招商困局，除了产业定位、政策扶持之外，更重要的是为入园企业提供优质的服务，将中关村创新文化的精髓、创新的体制机制带到地方去，携手中关村建设中成长起来的一大批优秀企业资源，搭建共商、共享、共进的产服平台，实现高端资源与项目实际需求的有效对接，挖掘和释放产业链价值，共同打造产业协同效应，让更多的入园企业通过北科建园区打造的互联平台顺利成长起来，形成产业集群，最终创造良好的产业生态。“园区优秀企业星级服务计划”只是北科建集团探索的起点，9月12日在北京大学全球大学生创新创业中心举办的第一届“中关村西区论坛”则是不断探索和前进的升级，300余位来自金融业界专家、学者、媒体、企业代表、创新创业者以及社会各界人士参加了此次活动。中关村西区论坛旨在进一步弘扬中关村创新文化，传承中关村创新理念，推动北京市全国科技创新中心建设和京津冀协同发展，推动区域经济结构调整和产业转型升级，为打破产业园区的招商困局做出新的示范。
中国产业园经历了二十多年的发展，面临过很多困境，同时也在困境中不断地寻求着突破。以北科建集团为代表的众多优秀企业，都在用自己的探索、经验改变着产业地产发展的方向，勇敢担负起产业地产发展前行的重任，他们的经验值得全国的产业地产开发商去学习和思考，相信中国产业地产将会有更好的未来。