这是拿铁房产观的第129篇原创

各位拿铁的老铁们，久等了，关于琶洲的购房逻辑来了。

前言

文章的主线分为几个部分：

一、琶洲的规划和展望

二、琶洲的影响力范围和购房逻辑

三、琶洲现有存量的机会罗列

在说琶洲之前，我们要搞清楚哪里才是真正的琶洲，再来讨论，琶洲的利好什么时候兑现，以及琶洲对周边楼市的影响，和机会在哪。

从2020年底开始，就陆续有一些琶洲上班的人来咨询购房计划，他们来自于阿里、腾迅、YY等互联网科技公司，他们有些是从深圳或其他城市调过来的，公司还给予百万购房补贴。

其实也就是前年开始，琶洲的写字楼开始陆续进驻办公了，跟发展了十年的金融城比，琶洲的速度更能代表广州。

第一，金融城周边面貌没法和琶洲相比，第二，金融城还是待建状态，投产时间比琶洲要晚，第三，琶洲的产业相对金融服务业更扎实，第四，琶洲有土地供应，而金融城没有。

这里不是说金融城不好，也不是说金融城差，而是琶洲的成型更早，价值顶点体现得更早，十几万的保利天悦自然没有20多万的臻溋铭铸和吹上天的江源半岛泡沫大。

一、琶洲的规划和展望

回归主题，以下是我在汇悦台35楼的位置拍的照片（琶洲简直是为汇悦台而生）。

再来看看琶洲具体的范围。

以前的琶洲都是以会展中心及周边写字楼、酒店为主，2015年之后保利天悦为主的万胜围东区，也就是中2区开始成型，现在我们说的琶洲互联网集聚区说的是现在的西区。

去年开盘的保利天珺实际上属于东区，而大热的广州地铁赤沙车辆段上盖的TOD项目就是上图的南区。

中区西区已经开发完了，现在待开发的是万胜围片区和东区以及南区，南区主要是赤沙旧改。

整个琶洲的住宅是非常稀缺的，一直没有供应，将来的供应主要在东区和南区。

保利天珺除了卖江景，实际上和现有的琶洲是有明显的断裂带的，被环城高速分割，说难听点，都不属于琶洲板块，只能是被外溢，属于泛琶洲板块。

此外，东区从规划到实施，还有很多路要走，现在有大片的城中村、产业园等，兑现周期至少是15年以上。

未来五到八年，我们尽量展望的是南区以及万胜围板块。

二、琶洲买房的逻辑

琶洲属于海珠，海珠房子贵不在于海珠的经济实力有多强，而在于海珠的土地金贵。

海珠是一个江心岛，东边的海珠湖、湿地公园、瀛洲公园肯定是不能开发的，只能卖些海珠西的零星地块，以及旧改。

目前旧改也卡壳了，新规不允许大拆大建了，开发商一个个暴雷，富力旧改的赤沙，佳兆业旧改的石溪，也前途未卜，海珠旧改的效率跟黄埔还是没得比。

即便是卖地，地块都很小，个个建的都是单体楼，容积率高到怀疑人生。

你现在想要在海珠买个带刚需盘的花园小区，是没有的，如果面积大，那开发商一定争破头，五万多的楼面价，开发商一定是要建豪宅的，要不就配个容积率6以上的刚需户型给你。

解释一下这里的逻辑，就是刚需和豪宅谁更容易外溢，谁的需求更真实。

豪宅是不可能自动涨价的，也是需要土地价值的提升，刚需盘拉动，总价逐渐上升，最后刺激到豪宅，刚需盘都贵了，豪宅的性价比出现了，豪宅一下子就窜上去了，另外豪宅是最不容易被外溢的，不然珠江新城早就跌了。

豪宅的需求毕竟是小众，没有进入二手市场的豪宅价格不代表真实价格，追求几千万豪宅的人并不一定是为了升值，比如住在汇景新城的和星河湾半岛的。

刚需是最容易外溢的，买不起天河，我就买黄埔，买不起琶洲，我就买番禺。

下面是琶洲买房的几个逻辑：

1、琶洲是广州的琶洲，琶洲成型不止是利好小琶洲和大海珠，同样利好北边的天河黄埔，以及海珠南和番禺，只不过影响的幅度会呈现递减状态；

2、琶洲的腹地是赤岗，300-500万的刚需可以看看这个板块，例如坚贞花园、信步闲庭等，好过东晓南、石溪部分，踩个单车就可以上班了；

3、中段位的600-800万在琶洲的选筹不理想，可以往北去天河或往西去海珠西；

4、真正适合琶洲买房，未来还会有暴击的是超过800万的高段位，以及总价超过1500万的豪宅门槛，一是800出头刚需没啥选择，竞争激烈，例如泓景佳信，二是1500的预算开始进入琶洲的稀缺供应门槛，例如赤沙，保利天悦未来十年仍然会是琶洲的天花板，有钱随便买；

5、总价超过800-1500的海珠西、滨江东，以及总价更高的滨江东、滨江西（天誉半岛们）的豪宅，实际不受琶洲的影响力辐射，而只能随大市提升，老广以及海珠中大的老板们比较喜欢这里，其次楼龄户型等也会被互联网新贵们嫌弃；

6、中段位的需求（600-800万）第一选择会向北，本身在琶洲附近没啥选择，更加利好金融城片区，特别是11号线、车陂南隧道、琶鱼隧道的通车，还有连接金融城、琶洲的广佛环线开通；

7、当北部没得选，东部又太远时，这个时候才轮到了番禺的创新城和万博板块，也就是600万以内的需求会更加扎实，超过600万需求减弱，这也就是为什么和樾府高开低走的原因；

8、那更高的3000万以上的需求还要选择琶洲吗？八年内依然还是珠江新城中区和东区更靠谱。

一是琶洲本身还没有建好，带有不确定性，除了琶洲本身漂亮之外，再往外走不是荒地就是城中村；

二是琶洲南区和东区会有一些一手盘加入竞争，价格一定会有波动，限价放开了反而给了开发商打折的空间；

三、你不确定未来出让的土地是不是又是一堆单体楼，那它未来的价格体系又要接受调整，比如珠江新城的几个单体楼方圆月岛、高德公馆开盘的时候是比中海花城湾还贵的，而现在却跑输了；

四、琶洲的一手豪宅还未进入二手市场深度博弈，你不确定码农们是有多大的实力吃得消多少总价的房子，是2000-3000万，还是3000-5000万呢，开发商也只能摸石头过河。

你之所以犹豫要不要买，不知道怎么买，不还是因为看不明白吗，如果琶洲周边建成了，小区盖好了，你直接买就是，根本不需要考虑怎么选筹，现在不知道不还是因为将来兑现有一定的风险吗。

当然，如果你有耐心，又有钱，坚持早点买入也是对的，上面这些逻辑根本不需要看，重点是“又有钱”。

下一篇接着讲琶洲附近有机会的一些小区。

拿铁房产观，专注广州楼市咨询与全流程买房服务，关注我 ，让你买房路上少走弯路少踩坑。