北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
提问：
章哥，家庭买房策略发生变化，我想买东城南城二室或三室房产，能力有限，总价500-550万，一般学区就行。可能10年以后会出售，所以还得考虑流动性。1、疑惑南城价格怎么这么便宜？ 2、永定门华龙美晟，富莱茵花园怎么样？3、崇文门还有推荐的吗？您的建议特别有价值，期待您回复。
回答：
1、总价550以下，两居三居，那基本就是永外了，天永学区。
2、南城价格低是历史原因，主要就是没规划，产业少。
北城是从元大都时期就有正经的官方规划，除了河道和城门附近，绝大多数道路都是正向。而看看地图，前门外就是南城最早的居住区，全是斜路，说明南城本没有路，走的人多了，才蹚出一条条通往内城的小路。
南城除了花市打磨厂和宣南，是有点儿钱的商人和汉族官员文人所修建，其他的所有胡同基本都是斜的，全是底层百姓自主开发的。为什么砍头在菜市口啊？因为这里就是城乡结合部，在往南就是菜地坟地了。地名就是南菜园白菜湾儿牛街珠市口（猪市），山涧口儿更是“人市”，八大胡同也算，都是为北城人服务的。
建国之后南城有了一些规划，两广路以南的道路都是正向了，尤其是体育馆路延坛根儿向西到宣武。但改革开放之后，崇文宣武*迁拆**，把居民向南迁到了三环内外，丰台地界儿。
而丰台的定位就是交通枢纽和保障，为北京提供基础生活品的，还是为北城服务。所以南城的批发市场多，铁道高速多，弄得地段被割的挺破碎，更不好规划了，于是仍然是野蛮生长。好容易市长赴港招商，四大家族联手进京，李老板表面上答应帮助开发丰台，实际上放了鸽子。资本家只讲利益，不讲狗屁的诚信。
3、这不多说了，南城百姓为北京付出了太多太多，没换回等值的回报。看看开阳里一带，都2000年之后了，还规划成这个样子，连公园绿地都舍不得给底层百姓，更别提什么高新产业和商业了。
当然给了也用处不大，南城的底子薄，不像东西城有部委机关，海淀有教育高科技，朝阳有老工业区和使馆区商贸，石景山都有大院和首钢。南城真想不出有什么基础，只能自发形成批发市场的三产。
4、总之南城主要就是缺乏高新产业，所以GDP收入低。最开始房价并不算太低，像富莱茵花园，开盘的时候5800，和东三环没多大差别，当时亚运村和世纪城也就是这价儿。但现在再看看，这些地方都10万了，而南城才7万左右，南三北五的说法也就是这么逐渐形成的。
以后南城或许会赶上一些，毕竟这里是北京的南城，不能总落后。这主要看环境整治和产业带动了，亦庄、丰科园和丽泽，以及规划中的商贸新区，再加上大兴房山的产业区，都是南城将来的支撑，就是说不好周期。
南城房子的流动性没什么特殊的，并不弱，毕竟价格相对低。在行情启动时或许晚于北城和朝阳，但并不影响挂牌期，所以没必要纠结这个。
5、华龙美晟和富莱茵都挺好，尤其华龙美晟的房龄新，奥运盘，本来和天天家园是一个项目，拆分出来的，基本都是北冰洋的土地，住这儿打嗝儿都痛快。
这两个小区从保值上可以说是跟随大盘，稍微低了点儿，学区的支撑不算太强。现在是永外得到些利好，希望今后真的质量提升，成绩才是硬道理。
不过如果不考虑学区，那买在永外的意义不大。虽然相对低，但学区溢价还是不少的，大概在20%左右，只是低于其他学区而已，居住的性价并不是很高。这看自己吧。
6、崇文门，那就是新世界的两个盘啊，新怡家园和新世界家园。这没什么可推荐的，就这么几个小区。但这价格不便宜，500多万买不到两居三居。仅供参考。