临近年末，在新旧年岁交接的最后一月，是适合总结一年收获，展望明年计划的时刻。这一年，依旧没有入手房市，在自己居住的城市，烟台，因为工作的原因，大部分时间需要经常出差，很少有时间和精力，仔细梳理下这座海港城市。对于烟台的印象，只停留在自己居住的老城区-芝罘区，一个很难写的词命名的曾经繁华，今天却略微破败的烟台老城，新的楼盘较少，所以，关注的自然就少。但却不知，烟台，曾经是山东省经济总量排名第二，超过了省会济南。而我们知道，山东作为北方第一经济大省，有充足的人口和地理优势，有幅员辽阔的内陆城市，有毗邻海洋的港口城市，然而这么多年以来，外地人对于山东的印象，还是大而不强，很多城市的发展速度，严重落后于南方很多省份，以至于19年初，山东提出“新旧动能转换”，势必要减少差距。努力了一年，在房价上，跟19年初，很多城市都增长了不少。青岛房价一骑绝尘，济南后来跟上，但最近几个月，两座城市二手房价格，据说跌了很多。在此不去讨论，就只谈今天的烟台。
烟台的房价，相较济南，青岛，甚至同省的日照，临沂，算是比较良心的价格了，毕竟临沂涨幅曾位居全国第一，南坊新区部分楼盘甚至达到了3万的令人咂舌的高价，作为排名省内第二的城市，目前突破两万的楼盘还较少，而且，价格上涨时间也落后于省内其他城市。
烟台房价上涨，一部分原因是跟随其他城市涨价的联动效应，另外一个重要原因，就是棚改政策。烟台市当初的计划是利用三年时间（2017-2019年）对棚户区全部实施改造，其中：2017年改造2.77万户，2018年改造8.44万户，2019年改造4.73万户。棚改这种直接给钱买房的形式，短期内对楼市的刺激幅度很大。
数据显示，2017年烟台的新建商品房销售面积达到737.5万平方米，同比上涨了44.4%。2018年烟台新建商品房销售面积606万平方米，比2016年上涨19%。而2019年上半年烟台商品房成交23168套，同比下跌24.1%，成交面积241.5万平方米，同比下跌23%。
最新的11月份链家网烟台参考价为一万左右，身为山东省第三大经济体（济南并了莱芜），烟台的房价和第一二名，差得距离有点儿远。这样的涨幅也从侧面反映出资本对烟台这个城市的发展期望是不足的，而烟台房价的增值空间也是不被看好的。
目前来所，烟台有四个区发展是可以的。芝罘区，莱山区，高新区和开发区。
芝罘区是老城区，相对来说，城市规划较为固定，可发展空间较少，所以老城区的历史规划决定了其房价天花板，目前均价1.3万/平米左右，后续上涨空间有限。
开发区的整体房价为1.2万/平米，不算便宜，就业机会虽然多，但大部分都是劳动密集型企业，而且近年来，实体经济低迷，很多企业都关停转产，曾经富士康几万人入驻的盛景不再，再加上学区和医疗设施太差，不建议入手。
莱山是烟台着重打造的新区，市政府，医院，大学都有，离海也近，环境不错，对于后续的发展，在房价调整到位后，可以入手。
高新区的教育资源不错，还有烟台山医院，和一系列医药，互联网等高新技术企业园区。高新区的产业发展，将决定此区域房价发展趋势。
最后再说一下烟台的购房时机。烟台的经济总量，主要得益于龙口，招远等县级经济发展强劲，主城区发展相对于其他三线城市，还是有较大差距的。这也决定了，如若主城无法获得更好的产业进驻的话，城市房价很难有较大增长空间。而这也是很多城市面临的大问题，没有足够的产业支撑，人口流入就很难，净流失的城市，房价最终还是需要由刚需者来接盘，而没有足够基数，房价是很难维稳的。
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